万科望京时代中心 | 城市更新的温度与活力

下沉庭院全景 ©金伟琦

感谢UV Architecture

在经过四年的改造更新以后，望京片区最瞩目的商业改造项目–万科望京时代中心于 2020 年 8 月 8 日开幕。它从一座老旧的商业中心，蜕变成为融合商业、餐饮、创意办公、公共广场，艺术装置、展览空间和文创步行街于一体的新型城市空间。

▼机场高速门户©REX ZOU

背景

在全球化高歌猛进的 40 年间，中国城市建设飞速发展，城市空间在迅速饱和、成熟、衰退。城市中心的存量改造成为了一个日趋迫切的议题。城市改造项目需要在既有的底板上进行平衡规划、环境、经济、社会等多方面的诉求。每个项目所有的现状条件对设计既是一种限制，也是一种养料。其结果往往能呈现出比新建项目更加丰富的层次，形成项目独一无二的气质。在同质化的城市面貌中，推动个性的分化。

▼望京街入口 ©REX ZOU

项目概况

项目地块位于北京市朝阳区望京片区，前身为望京国际商业中心。这里是望京老牌的商圈，被居民们亲切地称为“望京食堂”。然而老旧的设施，内外割裂的空间状态，让这里的商业逐渐不能适应时代的步伐。

▼区位分析 ©UV

业主希望对建筑进行大刀阔斧的升级改造，但社区居民担心”士绅化”的改变，会让望京片区难寻的烟火气从此熄灭。如何在城市更新的过程中，保存城市的温度，成了设计团队的关键课题。

▼建筑现状 ©UV

项目改造历时 4 年，整个过程是在和外部的不可控性博弈，一边建设，一边调整的过程。最终的成果有失控的焦虑，也有超越预期的惊喜。

▼改造后的沿街立面 ©REX ZOU

▼立面细节©REX ZOU

Step1:内核调整++ 形象升级

整体改造策略是从内到外的。第一步是结合城市的需要和项目条件，把原建筑从一个单一商业中心，转化成商业和办公、文化、艺术、公共设施相结合的复合业态。用户人群的多样性使一个交流、分享、激发新鲜创意、凝聚社区活力的 TownCenter 成为可能。

▼功能轴侧©UV

原建筑铁桶状的围合平面布局，让周边街道和内部广场的空间完全割裂。设计师在重点区域插入了重点改造区域“眼睛”，强化了内外的沟通。使一个城市的孤岛转变成一个连接各个公共空间的步行网络。

▼改造策略爆炸图 ©UV

▼中庭剖透视 ©UV

▼玻璃立面展现令人心动的城市场景 ©金伟琦

▼望京眼 ©杨娟

在望京这样一个国际化的商务社区，建筑延续简洁和优雅的现代美学，外立面大面采用了银白色铝框架和透明玻璃的组合。波浪型的微妙起伏，捕捉一天不同时段的光影变化。在“眼睛”的部分，通透的超白玻璃，活跃的明黄色铝板框架，提示出办公和商业的入口空间。模数化的设计保证改造过程中商铺照常营业，建筑采用快速而破坏性最小的建造策略。

▼改造后的 A 建筑立面，使用明黄色铝板框架©金伟琦

▼艺术中庭 ©金伟琦

Step2:空间加密与赋能

第一期办公在 2018 年底开业。虽然备受好评，但单纯的立面美化似乎还不能足以成为一个优秀的城市更新范例。所以第二阶段，对商业空间的优化和加密，就是关键的一步。

▼改造后的内院 ©金伟琦

下沉庭院“望京坊”项目内部原来是一个 150 米长、50 米宽的庭院，尺度的失调以及和城市的割裂，使这个的稀缺的公共空间被长期闲置。通过业态置换和空间优化，把原来地下一层的低效商业空间，转换成面向庭院的优质街铺。商业的能量辐射到室外，形成了一个新的公共空间层次。

▼中庭平面++ 分期改造 ©UV

虽然项目的整体商业面积比原来减少了 70%，但是由于把上层无用商业面积，置换成了街道层高活性的商业区域，整体的商业氛围有增无减。丰富的餐饮外摆、展览空间、艺术品展示和景观小品设置，让空间的活动密度大大提升。

▼下沉庭院全景 ©金伟琦

▼下沉庭院 ©金伟琦

▼夜晚的下沉庭院 ©金伟琦

▼天窗舞台 ©金伟琦

▼室内中庭装置©REX ZOU

▼办公室内中庭 ©REX ZOU

望京街改造

在施工阶段的尾声，项目迎来了一个惊喜：西侧望京小街路段被朝阳区政府纳入国际文化步行街的计划–共同营造开放性、轻时尚、生活化、交流性的国际商业街区。而步行街的英文名 Wangjing Walk 也意在强调其可行走性和慢生活的调性。

▼望京小街区域平面 ©UV

原来属于车辆的空间还给了行人，这里成了 300 米长的自由天地。望京街的改造，让建筑内外的能量打通，形成畅顺的人流环线。临街商业的活力辐射到外摆人行区域，和城市产生了更丰富的互动。音乐舞台、艺术装置、景观小品、喷泉、 光的结合，形成了一系列丰富的活动核心。

▼望京小街鸟瞰 ©杨娟

Step3:公众的参与

万科望京时代中心改造的完成，也正是其生命的启航。我们希望用城市设计的视角去研究建筑。商业改造项目是一个半计划、半即兴的创造过程，而公众的参与则是完全即兴的。在这里有闲聊的老人，嬉戏追逐的孩童，逛集市的文青，夜色下微醺的上班族，艺术品前自拍的少男少女。

▼改造后的望京小街为不同人提供生活空间 ©金伟琦

项目开幕以来，已经举办了各种各样的艺术展、集市、美食节。通过人群的使用，空间的可能性会持续地被发掘、氛围会不断发酵。在这里，建筑不是一成不变的物体，而是城市生活的孵化器。公众的参与，不断丰富着空间的内涵。

▼望京小街，丰富的活动空间 ©河狸景观

我们相信好的设计能不断自我更新，为城市持续输送能量。城市更新不仅仅是外观美化，更是通过对场所的解构、加密、赋能、让建筑成为一个个反应核，重新激活人与城市的连接。让大家都会自发地参与到城市生活中，与环境产生感情的连接。让每个人都亲身成为城市复兴的一部分。

▼望京小街小角度 ©河狸景观

项目图纸

一层平面图 ©UV

▼二层平面图 ©UV

▼三层平面图 ©UV

▼剖面图 ©UV

项目名称：望京万科时代中心++ 望京街改造

设计方：UV 独特视野建筑设计有限公司

项目设计&完成年份：2016 年 12 月--2020 年 8 月

主持建筑师：周奕奕，李甫

设计顾问：王哲

团队：马凯，武润泽，李童洋，王俊力，林兆梅

项目地址：北京市朝阳区望京街 9 号

建筑面积：64,000 m2

摄影版权：REX ZOU,金伟琦，河狸景观，杨娟

精装设计：寸创想建筑环境设计（北京）有限公司

施工图设计：北京维拓时代建筑设计股份有限公司

幕墙顾问：英海特工程咨询有限公司

景观设计：IF 本色营造

照明顾问：上海碧甫照明工程设计有限公司，北京互进广通文化发展有限责任公司

标识设计：上海柏煕标识有限公司

艺术顾问：UAP,FAKE Studio

客户：北京万科

品牌：互动喷泉系统与弱电系统：甲板科技