数字科技重塑房地产业 | 全生命周期与资产组合策略

关注我们，塑造更美好的世界

Photo by Road Trip with Raj on Unsplash

国人齐心抗疫，在数字科技的支持下让“云办公”蔚然成风，而这阵风也改写了优质办公空间的定义，给原已放缓的房地产发展造成压力。房地产业如何借数字化的东风，在日益严峻的挑战中成功转型？

进入存量发展阶段的中国房地产业，正从快速开发销售向长期资产运营转型。与此同时，全球数字化浪潮正剧烈地重塑消费者和市场需求。

在这样的大背景下，房地产业行业积极推动了数字化革新。从外部看，数字浪潮正在剧烈重塑房地产业务；房地产业内部则主动运用数字技术进行自我改造，以赋能和升级传统的土地开发销售，向长远的资产运营转型。

我们结合奥雅纳案例，探讨房地产行业如何借力数字技术和商业模式创造价值，并展示以资产组合和全生命周期视角制定策略的重要性。

重构数字世界的房地产

在奥雅纳报告《重新构想数字世界的房地产》【注1】中，我们梳理了数字技术和工具应用于地产开发的优势，包括更好的设计/工程/施工表现、更佳的资产表现、以及提升用户体验等方面。数字化进程将改变房地产开发和运营不同环节的操作。

© Arup

《重新构想数字世界的房地产》

© Arup

数字技术应用于房地产开发的优势

数字化房地产开发优势

开发商运用数字科技的最大好处是充分发挥物业资产组合在全生命周期的价值。数字化赋予业主和物业管理者适应用户需求变化的能力，增强物业使用期间的灵活性和可持续性，并通过大量建筑数据实现更好的资产管理和未来规划。决策者则可以运用云计算和人工智能等技术进行数据分析，以进一步洞察和优化资产组合。

开发商在资产组合和全生命周期的层面（而非单一项目和建设环节）运用数字科技，可以通过网络化和规模化应用分摊新技术成本，更推动“空间即服务”等创新商业模式的实验。奥雅纳结合实践经验，总结出房地产全生命周期的数字化效益模型，其中包括资产组合策略、项目规划、空间+工程设计、施工+装修、资产运营、资产更新六大环节，并为各阶段构建数字化策略或工具。

© Arup

数字化转型涵盖房地产全生命周期在此，我们聚焦资产组合策略、项目规划和资产运营3个方面，举例说明数字化给房地产业带来的变革。1资产组合策略基于数字分析改善投资决策和回报在战略层面上，以数据为驱动的投资策略可以优化决策过程。例如，基于节假日全国的人口流动数据可以了解城市对人口的吸引力；而基于网络地图服务生成的城市热力图、交通流量图可以发现城市内部的价值高地和洼地，更准确研判未来微观区域的房地产市场格局和潜在的投资热点区域，并优化资产组合内各类型物业的配置。资产组合效益分析有助于节省运营成本在资产组合中，不同物业可能新旧不一，运营维护的成本和收益也差异显著。通过大数据处理可以对资产组合的整体效益进行预测分析。例如，在管理大量存量物业的整修翻新时，这些措施可在满足目标（如风险最小化）的前提下，提升效率并节约成本。洲际酒店集团采用了奥雅纳设计的数字化工具评估全球逾5,000家酒店的环境效益并制定相应的优化策略，部分资产的运营可节省高达25%的成本。2项目规划数据分析和可视化技术优化选址和规划传统开发过程中，由于场地外界环境变化（如人口、交通条件、周边市场竞争等），常常导致前期规划不能满足或匹配最终的市场需求，即使在物业运营阶段采取大量补救措施，依然事倍功半。通过动态数据分析和可视化技术，在规划阶段就可以精确、具象地预测场地未来的人口需求。例如，通过摄像头和传感器的数据分析商圈里活动人群的特征以及随时间变化的分布规律，使购物中心或邻里商业在开发前期获得更合理的选址、定位和功能规划。数字化手段构建差异化竞争力在竞争激烈的房地产市场中，数字化已成为一项关键的差异化要素。高速、可靠、无缝网络连接以及数字化服务平台，能使物业成为更宜人的工作或居住空间。据专业房地产服务公司的调查【注2】，市场对智慧建筑的需求正在增长，2019年欧洲、中东及非洲地区30%用户将智能建筑技术视为选择因素，高于2018年的18%。

© Arup

Neuron操作界面，点击阅读项目详情因此，在前期规划时即可考虑数字化硬件和服务部署。香港太古坊一座【注3】在项目初始便以打造香港首座AI赋能的智慧建筑为愿景，运用奥雅纳自主研发的AI智能建筑控制平台。

Neuron

，为租户营造更节能环保、保障心身健康的室内环境，并通过数字化和自动化手段提升大厦运营效率。

© Arup

© Marcel Lam Photography

太古坊一座

One Taikoo Place

实现智慧资产运营数字化转型使得资产运营从传统基于状态的运营维护（condition-based maintenance）转向基于效能的运营维护（performance-based maintenance），从而降低投入和提升效果。后者通过传感器和物联网（IoT）实时监测物业的运营效能并主动调整运行状态和维护投入。例如，通过实时监测建筑物内人群的活动情况，自动调整照明和空调，在提升用户舒适度的同时降低了能耗。

精准掌握用户体验和需求WeWork研发负责人曾表示，如何确保用户舒适而高效的工作，是WeWork面临的“最大难题之一”。可穿戴设备的出现，为物业运营者提供洞察用户体验的新渠道。通过将个人信息与建筑效能相结合，运营方可以更好地理解人与空间的互动，以精准地识别用户需求。

奥雅纳位于伦敦的办公楼项目白领工厂（White Collar Factory）为用户提供对工作环境的高度控制。大楼主要服务对高速稳定网络、安全性和空间灵活度要求极高的科技和创意公司。通过一款手机和平板电脑App，用户可以实时“看见”大楼的运营状态，并对有关舒适度和能耗进行反馈，这让管理方得以实时知晓用户体验、并及时响应。

© Arup

© Tim Soar

© Arup

伦敦白领工厂，点击阅读项目详情数字化基础设施引入新增值服务在“空间即服务”理念日益普及的今天，信息和通讯科技（ICT）基础设施将支撑一系列的数字化增值服务。例如“数字前台

”(Digital concierge)

【注5】将资产组合中的众多物业（例如办公室、会议室）空间连成一体，让用户通过手机App或网络平台访问和使用其中任一空间。这种服务模式可以节省部分物业物理前台的成本并丰富物业空间和来访服务的多元化选择，不仅能实现资产组合的增值，更为共享概念下的WeWork、Airbnb等创新商业模式提供支撑。

© Arup

© Arup

奥雅纳伦敦办公室打造的IoT办公桌让员工定制办公环境

房地产业的数字化未来

逾6万亿增加值的中国房地产业

【注6】为区块链、AI、5G、3D打印等前沿技术提供了极富潜力的应用场景，也受惠于这些技术带来的强大创新机能。在中国当前处在转型期的房地产市场，数字科技不仅推动业界提升，也将重构行业思维和商业逻辑。因此，我们乐见中国的开发商和自用主体正积极部署这一领域：如与科技龙头共建智慧地产生态体系、对接国际科技企业加速器Plug-and-Play等，积极开发智能建筑、智能社区、智慧购物中心、未来办公等新产品。奥雅纳凭借在数字化领域的全球经验，致力于探索服务房地产业全周期的数字技术和商业解决方案。如果对商业房地产更详细的前景洞察与技术分析感兴趣，欢迎你点击左下角阅读原文，浏览我们近期其他相关报告。

© Arup

参考资料

【注1】奥雅纳报告《重新构想数字世界的房地产》【注2】

Arup / IPUT report: Shaping our cities

【注3】

One Taikoo Place

【注4】Wework专栏【注5】

Arup, Living Workplace

【注6】国家统计局2018年国民经济和社会发展统计公报

奥雅纳中国区咨询服务

Advisory Services

我们的团队由经验丰富的跨学科成员组成，提供前瞻与战略咨询、前期策划、产业规划、开发咨询、运营咨询与实施策略、专题研究等服务。我们整合奥雅纳不同技术经验和资源，为客户定制最优解决方案，屡获业界好评。

欢迎联系中国区咨询服务团队

相关阅读

奥雅纳咨询服务

3大策略，助力城市科创产业空间发展

求贤若渴？奥雅纳为城市与企业定制人才攻略

我们塑造更美好的世界

We shape a better world

奥雅纳1946年成立于英国伦敦，分支机构遍及34个国家，拥有逾14,000名设计、工程、规划和咨询专业人员

我们立足中国30余年，在内地6个城市及港澳台地区设立分公司

我们精于“一体设计”，以全球经验、跨专业协作支持本地建设