泰国The Commons丨LB凌奔设计

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泰国 The commons

据不完全统计，目前我国社区商业总体量在 10 亿㎡以上，头部开发商也积极拓展社商产品线，2021 年全国开业的商业项目数量有 1000 余个，其中很大一部分是社区型商业，商业体量多集中于 5-10 万㎡。

社区商业对“家门口”的基础生活消费起到了不可替代的作用，特别是后疫情时代，小而美、小而精的社区商业越来越受青睐。

后疫情时代，如何重新定义社区商业？目前国内外有哪些优秀的社区示范样本？未来社区商业的发展趋势有哪些？商业创新如何反哺社区，构建生活新生态圈？

LB 凌奔设计坚持“塑造城市中心·设计美好生活”愿景，秉持提供“指向成功运营”的整体设计解决方案为准则。通过分析相关优秀案例，进一步总结多年深耕商业板块的思考、探索和实践，希望为存量时代的商业升级与迭代贡献专业智慧。

社区商业的缘起

“因住而商”

如果说大型购物中心是城市商业的“主动脉”，那么社区商业则像一根根“毛细血管”，深入到各个小单

元。

相比较而言，城市型商业辐射的消费者范围较广泛，形态也较为多样；

社区商业商圈范围小，针对性较强，最常见的是以底商的形式存在，但也包含社区商业街和社区商业中心两种业态。

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住宅底层售价较低、不好销售向来是开发商头疼的问题，若改为底商，其价格则一般为住宅均价的数倍。

底商作为住宅的配套设施，只需按照住宅用地的价格支付土地出让金，所以投资底商显然要比住宅划算许多。

而在人流相对集中的区域，若小区周边商业配套不能充分满足居民的日常生活需要，则会由点到线延展出“社区商业街”的业态。

另外，社区商业中心则是社区商业的最高组织形式，一般都由社区底商、社区商业街以及其他高级配套，如酒店、医院、大型购物中心等共同组成。

“因住而商”的特点，决定了社区商业的便利性。社区商业的服务人口一般在 5 万人以下，服务半径在两公里以内；规模也一般控制在 3 万平方米左右。

城市中心商业的经营成本越来越高，且逐步被社区商业分流；而新兴的社区组团商业运营成本相对较低，可以降低经营风险与压力。

商业地产向来有资金回笼周期长的特点，在当下房企纷纷强调加快回款率的基调下，社区商业单个体量较小、投资开发难度较低、容易复制、利润较稳定等特质，逐渐吻合视现金流为生命线的房企的胃口。

构建社区商业的新生态圈

“设计+经营”

在社区商业这条赛道上，有哪些先发选手为城市和消费者带来了新的改变。受欢迎和商业成功运营的背后，是基于用户消费体验进行定位，充分践行“设计+经营”思维，通过商业公共场所将社区与活动再次进行重新整合，赋予社区商业空间新的文化与潮流的价值。

泰国 The commons--不得不说的“非标化”社区典范

The COMMONS 的核心理念是：“Our intention is to build first a community, then a mall”，也就是先打造一个社区，其次才是一个商城。这个理念也让 The COMMONS 系列成为社区商业中最典型的案例。

在这个只有 5000㎡体量的小商业中，不仅分割出了餐饮区、休息区、小型舞台、野餐区、儿童游乐区、办公空间，还有休闲阶梯、草坪和菜园。

每个月会举行“善意计划”，顾客可以自行购买 the Commons 矿泉水，the Commons 将所得收入捐给周边社区需要帮助的人们。每周这里举办不同的工作坊进行互动。同时每天这里餐馆、商户都会把没卖完的食物存到“社区冰箱”里，随后会送至生活在曼谷的低收入家庭还有孤儿院一类的地方。

可以说，the Commons 将社区空间该有的样子展现得淋漓尽致，并对社区积极反哺，让人们在这里体验到更加紧密、便利的交流及互动。

图源©️泰国 The Commons

荷兰鹿特丹 Markthal 市场--繁华城市农贸市场

鹿特丹

Markthal 市场是世界首座集合了市集与公寓的建筑，也是荷兰全国第一家室内市集。

整个建筑将传统市场、住宅公寓、停车场三种功能组合一体，涵盖饮食消费、生活消费、科技体验、娱乐体验以及休闲文化体验等功能。

其中包括 96 间提供新鲜货品的摊位、15 家食品店、8 家餐厅、还有一家大型超市、酒吧、摊位楼上的咖啡厅等等。

11000㎡的弧形彩色内墙，是由 Arno Coenen 和 Iris Roskam 创作的“丰饶之角”的艺术作品。

图源©️荷兰鹿特丹 Marthal 市场

集市+住宅+停车场功能的融合，将 Marthal 从传统的菜市场，成功转型为最具艺术性的文艺空间、生活集市、展览空间、创意工作室、绿色休闲空间以及特色居住单元空间。

日本 La Kuga--旧书仓库改成文青聚集地

La Kuga 是日本设计师隈研吾及其公司完成的一个旧书仓库改造项目。

仓库本身感觉是很封闭的，但设计师的思路是把场地做大，形成类似街角公园的效果。

整个建筑外立面为白灰色，底层建筑四周设计成透明玻璃窗，使得建筑看起来通透、明亮。白色的金属钢构，则保留了原有工厂与仓库的特色。

室外景观通过台阶设计将场地的原始地貌以一种模型式景观再现了出来。

为了可以通达 La Kagu 每一层的商铺，隈研吾在建筑外面单独设置了一个钢木结构台阶，通往一层和二层的商铺。台阶的设计不仅考虑到了 La Kagu 的访客，同时也通过开放中厅来满足行人及自行车的安全需求。

如同等高线一样的木质阶梯不仅在视觉上与周边环境地形相契合，更是创造了一种独特的、亲切的道路形式。

设计通过对颜色和尺寸的把控，将原本功能单一的台阶变成了一个可以供人活动的场地，增加了居民交流空间。

La Kagu 一共两层，集合了服装、餐饮、生活家居等业态，其核心理念是 REVAL 复合式设计生活空间，即「衣食住＋知」，在满足顾客的基本物质需求的同时补充精神文化需求。

图源©️日本 LaKagu 仓库社区·

隈研吾

越南 the cafe apartment--公寓楼改成咖啡博物馆

位于越南胡志明市 Nguyen Hue 街 42 号的这栋十层公寓楼，被改成咖啡博物馆 the cafe apartment。

这栋建筑的历史可追溯到二十世纪中期，白天还能看到建筑的“沧桑感”，夜晚在灯光之下便显得十分热闹。

每一层的咖啡店风格也不尽相同，二楼是 Saigon Vieux 咖啡馆，整体简约风格，带着一些木质的日式风情。

三楼是 Mango Tree 咖啡馆，偏向于工业风；四楼的 Thinker&Dreamer 风格从整体到细节都透着清新，白色为主调，四周加以绿色植被点缀；五楼的 Saigon Ơi 咖啡馆则是浓情的北欧风味。

图源©️越南 TheCafe apartment

前海人寿·惠州罗浮山幸福小镇

前海人寿·幸福小镇

社区建筑总面积为 14000㎡，在硬装方面注重室内空间配套、装修装饰设计与旅居产品配置，竭力打造适老化、无障碍、智能化、安全及舒适的居住环境。

场景化解决方案，近 2900㎡的八大功能空间，就算一家三代人小住，也其乐融融。

图源©️前海人寿幸福小镇惠州康养社区·LB 凌奔设计

区别于传统 CCRC 养老社区和传统旅居度假模式，幸福小镇定位医养融合+生态闭环，从功能到服务方式，提供从物质、心灵到精神等各个层面的健康养护，实现生命丰富度的内向扩展，成为乐享健康生活的人们，向往之归处。

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迎宾区

△多功能会议室

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餐厅

△ 图书馆

社区商业的未来趋势

商业创新

对于社区商业项目而言，最可怕的就是缺少用户粘性和客流转化，周边消费者“舍近求远”选择更远的商业中心。

面对这样的困局，商业地产人都在思考一个问题：

如何让社区商业项目能够持续得到“关注”？

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为了打破流量魔咒，投资方、商管运营、建筑设计方等基于市场现状、专业迭代和趋势引领，进行了多维度尝试与实践。

01. 精准化定位，满足客群生活习惯

作为 1 公里内社区的商业模式，生活化是社区商业满足居民日常生活需求的基础要素。

永旺葛西 G.G Mall 在 16 年进行整体改造升级，成为专门面对 55 岁以上老年人群的购物中心，每月客流量约为 15 万人，老年客群占比达到了 70%，从而“一转成名”。

02. 共享空间，提倡 24 小时经营理念

将经营理念转变为 24 小时的共享空间运营，除了能够补缺城市区域内全天营业综合商场的缺口，也可以开启零售业的新市场，带动夜经济，制造话题性。

泰国 Samyan Mitrtown 于 2019 年 9 月开业，是集住宅、办公楼和商业中心于一体的社区商业中心。其定位是一个可以为消费者提供 24 小时生活场所的共享友好型社区。

03. 空间和业态组合迭代换新

在未来，国内的社区商业将根据城市社区的多元化，发展出更为细分的市场趋势，也会根据社区的类型、结构、属地等不同特征有多样化呈现。

商业细分之下，品牌业态的组合也面临迭代换新的挑战和调整。而像盒马鲜生、生鲜传奇等新型零售的大型超市和生活中心，也逐渐进入社区商业的热门趋势中。

04.亲子业态，家庭周末活动中心

儿童、亲子业态作为商业主力业态，成为继餐饮之后的热门选择。深圳星河 COCO City 在调整过程中，就将亲子业态作为重点打造对象，当时 5000 平方米的儿童空间备受关注。

对于家庭型消费群体来说，不可或缺的亲子业态具有强大的人流聚合力,其“1+N”的特性也决定其更适合社区型的商业体。

05. 户外运动，提倡健康生活方式

新加坡福南数码生活广场从 4 层到 7 层都有户外绿色阶梯，10 楼是城市屋顶花园，设有躺椅，方便顾客休憩放松。

还有专门设置的烧烤区域，可以让消费者在这里得到视觉和味觉的双重享受。

06. 艺术文化，提升品质生活

日本代代木 YOYOGI VILLAGE 从“住、工作、玩、休闲、学习、创作”等多个层面进行艺术文化创意的融入，形成主题性文创社区。

集装箱区是结合商品、园艺、美食、音乐、设计等多方面，以生活方式和饮食为主的商店聚落。

07. 社交社区的新场景打造

消费者与商场之间的“交流沟通”，需要参与社会活动，而不是局限于“购买商品”中，未来商业空间的价值离不开为消费者提供社交的空间功能。

08.注重商业服务属性与生活功能配套

社区商业应该是一种更有温度的商业模式，除了周边居民需求的生活邻里中心，同时还兼具行政、健康、邻里社交、老年关爱等多种服务形式。

未来，社区商业中心不仅能满足消费者购物需求，还要尽可能地从各维度进行全方位生活、精神的满足。

09.科技赋能，数字化社区照进现实

随着 AI、大数据、手机端 APP、小程序等功能的普及，数字化营销已经在各类商业模式中铺展开来。

10.商业反哺社区，构建新生态圈

社区商业为周边居民提供了一个方便快捷的生活方式中心，商业依托社区的强大网络的同时，也反哺居民生活，构建社区生活生态共同体，形成与“人”紧密联系的聚环，成为城市商业构建过程中不可忽视的发展方向。

对于社区商业的界定，不应只限于规模大小，更应该解锁为一种消费思维。

未来的社区商业，升级各维度消费思维并将想要表达的主题、功能、内容、场景、个性化信息传达给客户，成为了关键。

在流量为王的时代，找到适合区域和商业内容，社区商业也可能成为新的方向。

深圳市凌奔环境艺术有限公司（简称：LB 凌奔设计）位于中国高速发展及最具潜力的深圳南山后海总部基地，与华润、恒大、中洲、腾讯、百度、顺丰等众多大型知名企业总部为邻。

LB 凌奔设计是顶尖的城市综合体 HOPSCA 整体设计服务商，前身(Design&Architecture Practice Limited)于 2000 年成立于美国纽约，为了更好地服务于中国客户，2004 年正式在中国深圳成立 LB 凌奔设计，公司先后加入了由美国纽约帕森斯设计学院终身教授阿兰创立的全球权威的 ICIAD 美国室内建筑师协会，成为理事会员，欧洲室内建筑协会(ELCA)、亚洲室内建筑国际协会(ALCA)成员。

LB 凌奔设计先后与多家大型知名开发企业：万科地产、万达地产、五矿地产、奥园集团、天虹集团、九方商业、中铁地产、深业集团、华侨城集团、新城控股、康达尔集团、华远地产、中航地产等，以及知名商业、酒店运营企业及国内外知名建筑事务所合作商业综合体设计、酒店设计，样板房、售楼处设计，豪华别墅、软装陈设等。

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