宁波万科东晟府丨中国宁波丨team+上海加合建筑设计事务所有限公司

△宁波万科东晟府综合社区©team+

随着城市人口不断增加和土地供应的缩减，政府与城市发展商对社区建设也有了新的规划和设想。在城市精神多元化的当代，社区规划更加注重从「生态系统」和「可持续发展」的视角，关注社会、经济、文化、制度等多维度的互动和共生发展。

综合化社区通过将住区与商业、生活服务和城市多维度有机链接起来，正符合这个发展趋势。当下在互联网中成长起来的新世代逐渐成为社会的主力消费群体，也为现代社区带来了新的消费习惯与生活模式的需求。如何做好综合社区规划，以适配新的生活方式，正是每一个城市建设的参与者需要持续探索的命题。

综合社区的未来是充满想象力的，它包含更多的开放共享空间、绿色生态、以及商业、生活服务、办公等多元复合功能，从而满足多元生活和社交需求，为新型生活方式提供全新的社区支持系统。

近年来，国内各地出现了一些注重生活方式的城郊大型综合社区项目，例如北戴河的阿那亚，杭州的良渚和成都的麓湖。它们所引领的生活方式、服务用户的产品设计思维和社群经营理念引发了很多行业内的思考，这些案例的出现让我们认识到了未来综合社区的无限可能。而宁波万科东晟府则是市区单地块项目的一次新型综合社区创新实践。

△国和 1000©team+

△无锡方糖©team+

△招商七堡花园城©team+

作为「上海首个国家标准化社区商业中心」国和 1000 的建筑及室内设计单位，team+上海加合建筑设计事务所在过去十多年不断深耕商业设计领域，近年逐步面世的商业地产项目获得了行业瞩目，其中的社区商业产品线持续迭代升级。

如果说，备受赞誉的国和 1000 是一线城市老城区的社区商业「旧改更新」代表，那么宁波万科·东晟府项目，无疑是 team+在新城区结合住区打造社区商业「场景升级」的又一典范。两种模式相互结合，逐步夯实了 team+在引领中国社区商业建筑设计发展的综合实力与行业地位，体现了 team+在中国社区商业设计领域的探索实践和引领。

项目介绍：

宁波万科东晟府是一个住区与社区商业结合的综合开发项目，目标定位于中高端住区+社区邻里商业，面向高新区中高收入人群。项目位于高新区凌云路地块，team+以简洁现代的建筑语言和丰富的共享空间，创造出一个富有现代生活气息的综合社区。

项目的整体设计理念是塑造“花园住区+社区客厅”，希望居民在享有内部私密的大花园外，同时在商业的邻里花园体验到便利品质的生活服务、开放互动的社交场所和多元的生活方式，从而让住区成为一个真正充满活力和温度的社区。

△宁波万科东晟府效果图©team+

△宁波万科东晟府总平面图©team+

亮点一：「住区+商业」结合典范，综合开发提升整体价值。

宁波东部新城是宁波城市新中心，是这座城市文化的坐标。在“世界级规划”的宏伟蓝图下，东部新城正在向现代化国际都市区奋进。傲立于东部新城的万科东晟府同样也肩负着展示城市精神面貌的重要使命。

作为宁波万科东晟府整体项目的规划及建筑设计单位，team+在「住宅+社区商业」的设计过程中，尝试突破常规打造未来都市的活力综合社区。

规划上，主创设计师李霞采取了大开小合、富有张力的规划格局。在住区部分形成完整的大花园，最大化所有住户的景观视野，而在面向城市界面上，形成尺度宜人的半围合立体花园与商业互动。内外花园以人行回家动线串联起来，形成有机的空间过渡。此外，万科也特别邀请了日本景观大师小林政彦联手将这一规划理念落到实处，打造新一代立体公园住区，与 team+共同将“立体回游都市”理念付诸东晟府。

△宁波万科东晟府花园住区©team+

△宁波万科东晟府花园住区©team+

项目的住宅部分建筑面积 11.17 万㎡，总共有 8 栋楼，房屋总数约 808 套。其中住宅部分已于 2017 年 1 月开盘，正是因为优质的配套商业，有力支撑了这个位于新区的项目的售价，使得本项目开盘价格达到 1.8 万元左右，之后一路上升，始终高于周边楼盘售价（截至 2021 年 4 月，楼盘均价达到 3.9 万元）。

△宁波万科东晟府花园住区| 图源网络

△宁波万科东晟府花园住区|图源网络

对于万科东晟府的住宅设计，team+返本归元，采取了极为简约现代、线条典雅的设计风格，与小林政彦立体丰富、四季分明的花园景观交相辉映。建筑不仅能融于东部新城文化的城市界面之中，同时又能够以少胜多、以简胜繁，通过白灰相间的色彩搭配，以及对比例、尺度、平衡的均衡把控，最终呈现出沉静高雅的生活住区样本。

△宁波万科东晟府©team+

亮点二：巧设「邻里花园入口」，提升综合社区的氛围感。

2011 年，为减少开发商高周转利益驱动导致的社区居民需求无法得到满足，国务院办公厅印发了《社区服务体系建设规划》，正式提出“商业和综合服务设施面积，占社区总建筑面积比例不得低于 10%”。随后，许多开发商开始研发社区商业产品线。即便如此，很多一线城市的社区商业更像是“纯住宅区+沿街底商”的模块组合，其中住宅以纯粹居住为主，商业则以散售为主，两者关系割裂，并没有形成很强的「综合社区氛围」。

而在宁波万科东晟府，李霞在规划中原创地提出了将住宅和商业巧妙融合的格局，以社区客厅和花园住区结合的创新理念，试图营造出一种共营共生、彼此交流的「整体空间」，从而让居民建立真正的归属感。

△宁波万科东晟府效果图©team+

在整体规划上，team+创造「内／外」两个共享花园：内部住区相对私密的中心大花园，和外部结合住区人行出入口和社区商业的共享开放的邻里花园，从而将商业和居住巧妙融合。team+通过创新手法处理了商业与住区的布局和动线关系，两个花园以「归家」的主动线串联，两者既紧密互动又相对独立安全，城市开放空间与住区私密空间以社区商业共享花园进行过渡自然。

△宁波万科东晟府商业外部花园实景图©team+

主创设计师李霞表示：商业花园和住宅花园无界融合，不仅仅形成了紧密互动的整体氛围，更重要的是在私密住区和城市之间做了一个安全过渡的纽带，与车行道路形成明确的隔离。事实上，现在很多住区都是直接进入的，社区商业受限于体量规模无法形成这样的天然屏障，也无法给人以美好的体验。而 team+设计的花园入口，尺度宜人且与社区商业紧密互动，彰显体立体五维、意境丰富而又充满生活气息的城市界面。

△宁波万科东晟府商业外部花园入口©team+

△宁波万科东晟府商业外部花园入口©team+

开放共享又有归属感的公共区域，会形成良好公共氛围。这个生活场景的打造使得商业与住区能够生动地结合，使得在社区生活的人们能够即时地享受商业为自己生活提供便利服务，也能够为商业的运营提供直接的人流，也带来了邻里之间更多的互动。

亮点三：营造「层层退台花园」，活跃公共空间商业价值。随着 90 后、00 后等年轻人成为消费主力军，现代人的生活方式更加活跃，社区商业空间价值也呈现出明显的年轻化、潮流化、社交化、服务化趋势。在营造立体灵动场景的同时，如何迎合年轻人的生活特质，提高商业空间的活力，活跃公共空间商业价值，是社区商业同时需要解决的另一个重要问题。

△层层退台，立体花园©team+

在宁波万科东晟府加生活，team+在建筑设计上打造不同层次的立体花园，结合各层生态融入不同的商业场景，提供不同的商业服务。如果说，面向城市的邻里花园设计为半围合的空间从而营造归属感，那么，围绕层层退台打造多层次立体花园和活动空间，则明显提高了开放公共空间的比例。居民可以在商业街区、绿色中庭、活动广场、退台花园中移步换景：二层设计为活泼的亲子活动花园；三层为办公提供户外的休闲花园；一层沿街设计为休闲的外摆花园；而花园入口则是大面积的绿色开放空间，提供轻松的邻里休闲互动场所……

△宁波万科东晟府户外休闲花园©team+

在运营的过程中，业主为商业区沿街景观界面再次做了改造升级。整体而言，现代明快的建筑、多场景的立体花园、与街道互动的休闲景观空间，同时又融入了不同主题的商业氛围，打造出一个现代而精致、清新又有浓浓现代生活气息的社区客厅和花园住区。萦绕在生活周围的，则是让人们心生美好的社区场景。

△宁波万科东晟府商业氛围©team+

主创设计师表示：尽管社区商业规模有限，设计也能玲珑有致，「点点滴滴」做出来，以小见大，体验也会很丰富，给人的感受会很不一样。当尺度存在局限时，做层层退台的方式拓展了「空间的关系」。作为社区居民友好的社区客厅提供更多元的体验感，也为社区商业起到了点睛的作用。

亮点四：

取意「山体意向」，丰富小尺度的标识度。精致的细部设计和实施把控，确保品质。

在社区商业中，设计经常因为体量规模的现实因素所限制从而缺少标识度，变得「千街一律」。而后期商户少、场景化不足等问题，又会恶性循环地导致社区商业「可逛性」不足。team+自成立以来，一直都在致力于以创意的设计解决商业地产同质化问题。

在宁波万科东晟府，team+借鉴传统设计语言“借景”手法，结合立体退台花园立意「山体意向」，从而让一个日常化的社区商业变得超群出众、耳目一新。建筑虽尺度不大，但富有标识度。

△退台花园，山体意向©team+

在建筑形态上，商业与住宅都采取了简约的横向线性语言：住宅形体简洁方正，立面整体横向错动的线性语言简洁而不失变化。商业部分与住宅呼应，结合层层退台花园，同样横向线性连续而动感十足，整个建筑因层层花园而形成了“山体”的意向。如果说“花园入口”是人流的枢纽核心，那么山体意向的流动语言则是 team+为当地居民享受现代精致的社区生活所设计的精神符号。

△宁波万科东晟府商业区韵律错动©team+

住宅和商业的内在设计语言隐隐流动贯穿，从而形成一种整体的诗意。同时，两者更好地互补，住宅语言简洁而雅致，商业山体形象韵律错动、灵动十足。这样单纯却又丰富的设计语言，让整体建筑不压迫，清新自然又让人眼前一亮。

△宁波万科东晟府商业区韵律错动©team+

李霞表示：中国传统园林非常讲究借景、灰空间、半开放、建筑与空间融合渗透等设计手法，体验非常丰富而有意境，是中国传统建筑的精髓。有些建筑设计师关注建筑本体，而我则更关注空间场景的营造，以山体中的“围合退台”为例，居民在里面会自然形成层次鲜明、深浅递进的空间体验感，使建筑、空间、自然、人和场所产生多层次的对话，这也是吸引他们驻足停留的重要场域精神。

为了让“现代感年轻元素”贯穿整个项目，街区外立面采用穿孔铝板，图形设计富有动感，强化整体的动感，且结合灯光的流动感，在夜晚尤为醒目，与整个退台形体进行呼应。team+经过多次测试，以确定合适的穿孔图案尺度，从而最终实现了水波纹光影流动的视觉效果，以山水的灵动体现宁波这个三江交汇的城市的特质。

△穿孔图案结合动感的灯光，如水波纹般光影流动，营造出山水的灵动©team+

△富有动感的穿孔图案©team+

△幕墙细部节点及穿孔图案设计©team+

在实施过程中，team+通过不断深化的细部设计和现场实施把控，在有限的预算下实现了很好的品质感。

亮点五：社区商业 打造美好生活

社区商业常被人诟病的问题在于重开发而轻运营，导致业态单一、品牌小而乱，最终整个商业在多年经营之后无法良性可持续的发展下去。但是近年来，社区商业经营问题得到越来越广泛的重视，迈入了精而美和定制化的新时代，尤其体现在品牌升级和运营层面：一方面，越来越多的连锁品牌愿意下沉社区，海底捞、永辉超市、盒马鲜生、星巴克、肯德基纷纷开进社区；另一方面，国外社区商业也出现了与「体育场、图书馆和展览馆」的多种创新融合方式。

宁波万科东晟府是万科对社区商业新模式的探索实践，在不久的将来，万科的社区商业产品线也将迎来正式的发布，通过社区商业品类业态的集成为人们提供便捷美好的生活，让人在真实的日常里，感受生活的温馨，并通过唤醒社区，激活城市的活力。

结语：

当前全球正在探索打造的综合社区都不约而同地包含以下重要考量：注重社区的个性特色，塑造社区的独特品质和吸引力；营造紧密的社区环境，为社区居民聚集和互动提供平台；与周边环境的融合性，充分尊重自然并融入现有城市环境。宁波一直以来都在致力于打造国际化城市，新城区综合社区的创新打造具有引领并示范国际品质社区的深远意义。

宁波万科东晟府是宁波东城新区社区商业与住区结合开发的典范之作，team+通过将住区及商业紧密互动的规划、丰富的空间营造、整体清晰而有标识度的设计语言和细部考究的建筑实施，实现了具有突破性的探索。同时万科在运营上从满足周围社区基本生活需求为导向，到品牌完善具有消费引导的效益，再到业态创新，起到了社区睦邻友好、链接情感、营造社区氛围的作用。

宁波万科东晟府正如多年前有关一线城市社区商业构想那般：更加注重社区居民的情感诉求，打破传统购物中心“大盒子”和沿街商铺的思维定式，以更舒适、更自在、更开放、更个性鲜明的空间形态，打造极致社交空间，让住区与商业成为一个社区生活共同体，以此鼓励居民能够有机会彼此相处、共同参与，从而真正激发出综合社区的内在活力。

项目档案

项目名称：宁波万科东晟府

业主单位：宁波均胜万投置业有限公司

规划及建筑设计：team+上海加合建筑设计事务所有限公司

项目地点：浙江省宁波市鄞州区凌云路

项目规模：总建筑面积 157208.6m²,其中住宅 111693.58m²，商业 15266.86 m²，地下建筑面积 30900m²

建成时间：2019.10

设计周期：2015.11-2018.6

主创设计师/主持建筑师：李霞

设计团队：徐青青、王超、王莎莎、陈旭鸣、姚勇、蔡玉婷、顾旻、王鹏、张帆