工业建筑之精工策略 · 龙源科建建筑设计解析丨北京龙源科建建筑设计有限公司

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工业建筑之精工策略

北京龙源科建建筑设计

一、概念

标准厂房

是指建设主体利用工业用地，按照国家通用标准及行业要求进行统一设计、集中建设的工业类建筑，其建筑布局、形态及平面设计应体现工业建筑特征，建成后用于自持或出租、出售给企业从事工业生产经营。（基于 M1 用地）

二、营销建议

1. 前期定位——有【宽度】

前期定位，尤其是项目的产业定位，对项目的手续办理以及后期的营销有着重要的先决作用。建议项目产业定位不要过度聚焦某一待定产业，要适当增加行业宽度，避免后期招商的自我行业限制。

2. 产品设计——有【适度】

以“销”定“产”是产业项目的基本原则，“厂房定制”更是最佳的方式，但大多数时候现实中无法全部做到。因此，需要根据自身产业规划、客户画图，通过同类项目产品调研，在层高、承重、柱距、装卸货平台、配套设施等各层面，尽可能贴合主流客户群体的需求，或预留一定的富裕空间。

3. 营销包装——有【高度】

结合自身产业定位，需要寻找项目独特的差异化价值，并对其聚焦、放大、提升形象高度，形成项目独有的营销招商卖点，得到政府的关注、市场的认可，能够让招商更加事半功倍。

4. 营销推广——有【精度】

营销前期及中期，结合项目自身定位，进行主力客户、次主力客户、边缘客户、潜在客户的分级，同时对每级客户进行区域、行业、个人习惯等进行全方位画像，便于精准推广。

5. 营销节奏——有【速度】

现有市场盘子较为固定，“狼多肉少”的局面会一直存在，因此项目销售应注重加快节奏的速度，应尽快组建销售团队，制定销售策略，能早尽量早，能前置就尽量前置，不按照传统步骤浪费时机。

6. 工程现场——有【进度】

工程进度是企业实力的表现，交房时间的差别也是客户重要关注点之一，也能尽快将图纸印象转为实体体验，促动营销招商和客户认可。

三、市场小结

1. 区域分布——四面开花

以济南市为例，各行政区都有项目在建，除南部片区尚未成规模外，其他片区都形成了较为明显的产业园区聚集。

2. 产业方向——相对聚焦有普遍分散

政府对各片区产业方向有宏观的政策导向，部分园区也进行了聚焦，如医药产业、智能制造产业等；但在实际操作中，绝大多数项目仍以招商实际落地进行产业的自我形成。

3. 产品设计——产品线多样化，且日臻成熟

产品呈现多样化，独栋、联排、多层、高层等建筑形态丰富，1-2 层产品成绝版，3-5 层成为主流；交通核、货物装卸、专业管井等产品细节也更注重，产品满足企业实际需求和人性化关注的程度越来越高。

4. 政策导向——扶持与约束并举，实践中摸索前行

各级政策导向都鼓励发展产业及作为空间载体的园区，土地、手续、资金、政策等各方面都有各层级的扶持；同时，也在规划、产业、手续等各方面进行了规范与约束。行业正处于政策更迭转换的初期，行业政策成熟仍需时日。

5. 市场需求——疫情影响逐渐减弱，市场回暖迹象明显

疫情影响下，部分企业受到影响，购置计划取消；部分企业前景不明朗，购置计划暂时搁置；随着国内疫情缓解，刚需群体逐渐回归，客户积极性提高，市场复苏迹象明显。同时随着可选择性增加，客户购置厂房也更趋理性。

6. 市场供应——井喷式爆发，快速形成红海市场

2019 年上半年，各片区、各项目基本都独自为战，不存在明显的项目竞争与片区竞争。自 2019 年下半年，项目呈现井喷式爆发，直接导致片区内项目竞争白热化，各片区之间的竞争也愈加明显。2021 年整体销售情况不乐观，个别产业园区几个月都没有成交，其中有市场原因，也有园区自身的原因。

7. 开发主体——逐渐注重细节打造，服务意识增强

市场竞争倒逼开发主体变革，在产品设计、项目定位、营销推广、服务运营等各个环节都加速提档，由开发商向服务商、由工业地产商向产业园运营商进行角色转变。

四、产品定位

a)多层厂房去化较快面积区段：600-1500㎡

b)销售去化速度：一层>二层>三层>四层及以上

c)捆绑销售：可考虑一拖二销售

d)增加三四层销售卖点：赠送露台等

e)南北朝向产品销售抗性小

f)补充产品：单层钢构厂房+企业独栋

五、操盘及盈利模式

a)销售均价 3000-4000 元/㎡，开发严格成本控制：2300 元/㎡以内（完全成本）

b)无预售节点控制（无规划许可证亦可销售）

c)合理控制柱网尺寸及规划布局，提高土地价值

d)满足产业类型的最低使用荷载

e)通过结构的精细化设计降低结构成本

f)满足产业定位的最低消防标准

六、规划设计

1. 路网布局

a)外侧停车方式

建议采用此布局条件：地面停车数量多。

b)内侧停车方式

建议采用此布局条件：地下停车为主，考虑沿街厂房销售功能。

2、停车布局

3、规划组团

以一条道路服务两侧建筑为一个组团，场地宽度、长度一定时，大概推算场地内可设计竖向与横向组团数。

七、产品户型

产品类型示意图

1. 纯办公型产品

a. 产品介绍：250 平方独栋（或双拼）户型（丙类厂房），独立交通空间，设置一部疏散楼梯。

b 经济指标：

2.办公兼生产型产品

a 产品介绍：

300-400 平方独栋（或双拼）户型（丁类厂房），独立交通空间，设置一部疏散楼梯

b 经济指标：

3.生产型产品

a 产品介绍：

600-1200 平方独栋户型（丁类厂房），独立交通空间，设置两部疏散楼梯，结合总图布置及工艺使用需求，推荐采用两种柱网形式，户型组合可分可合。

柱跨 1

b 经济指标：

柱跨 2

b 经济指标：

4. 单层钢构产品

a 产品介绍：前办后场，分跨销售，含钢量 45kg/㎡（5 吨吊车）

八、项目案例

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设计策划团队：北京龙源科建建筑设计有限公司

团队主持：聂明正

团队成员：高峰 金霞 王龙 唐海朋 刘超 蔡一真 袁恒

专家顾问：李海洲 郭勇

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本资料声明：

1.本文为建筑设计技术分析，仅供欣赏学习。

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