南宁西藏南路TOD社区丨中国上海丨致逸设计

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城市更新背景下

TOD 多元社区的介入策略

此次建筑档案走进致逸设计，与总建筑师李逸舒展开关于 TOD 社区生长性的探讨，生长关乎时间经验与规则限定，城市 TOD 社区的生长性关乎人、建筑、城市之间的基本关系逻辑思考，需要我们从更加人性化的城市视野，重新看待人与城市的关系。

“住区，是以前房子和建筑的关系，TOD 社区，则更像一个综合体，通过站城一体化，也就是通过一个地铁或高铁站带动一个城市综合体，对我们来说可能就是一个点带动整个人流状态，是一个场所聚场。”

TOD 社区探讨的是一种革新策略。因为中国传统的土地切分更倾向于一种平面规划、单一功能的视角。传统城市是一种偏重于生产型的土地开发模式，一切是以城市功能为出发点，所以也就造就了很多城市是潮汐式的，CBD 白天热闹非凡，到了晚上人潮退去，就是一片死城的感觉，居住区只是居住本身，也缺少一些活力四射的东西。而 TOD 社区是“立体多维度的土地开发”，它最大的特点是混合。单纯来看，它是一种交通方式的变化，但从城市维度来看，可能还是对城市土地性质以及土地开发的层面一种革新和应用。

TOD 社区营造的分析过程

低效的土地利用会导致城市空间的极大浪费。地铁在一定程度上强化了一个地区的土地属性，一旦地铁到达就会带来高强度的开发，如果其他的农业用地转不过来就会变成一种消极的状态，这种消极的状态就会影响到整个区域活力的完整性和连续性。

所以，高效的城市利用，首先是对城市密度的掌控问题；其次，才是资源的合理分配，以及是我们在项目启动时在对整个片区土地综合价值的考量，而不只着眼于交通枢纽本身的职能。

我们现在城市里的社区少了一些可交往的理由，也没有多元化的空间交往属性的叠合。因为我们的社区看起来永远是一个高密度、高容积率的状态，那么在高容积率的状态下，怎样实现社区的空间品质，怎样去实现一个公共资源的利益最大化地整合成为了难题。而多元的业态聚集在一块土地里面，会让生活变得更好，让城市变得更丰富，更有活力。

TOD 创造了站城一体化，为城市生活创造了更加丰富多元的可能。但是目前状态下的 TOD 社区仍然面临很多问题，街区已经不仅仅是作为交通功能，更影响人们使用感受的是从站点到城市再到社区的连接，其中最后 500 米的归家路线的体验设计值得我们关注。

开放商业街区与口袋公园的混合社区

我们做的第一个 TOD 社区项目位于南京南站，它有一条大轴线，北广场对着老城区，南广场对着新区，两侧都是办公商业的楼群，整个地块的状态略显荒芜，很难让人驻足停留。

我们的解题思路是：如何让人们在步行环境系统里，还能找到适宜的闲暇角落。

空间布局与总平面的关系

我们的规划延续了城市绿谷的整体概念，中间是一条步行加车行的动线，这条动线要与高铁、地铁的人流动线形成接驳关系，把人流引进这片商业街区。

所以，空间的主干价值是要呈现一个开放式社区的职能，以商业做底、粘合所有商业做一个大底盘，然后把住宅进行融合。

我们结合社区里的小广场和线性空间，放置了多个口袋公园，这样商业界面呈现较为复杂灵动的状态，形成一个比较丰富社区空间。

施工阶段的现场实景

从城市尺度层面分析，我们有三个节点：

其一，入口。我们把商业界面进一步缩短，让它形成更加丰富的空间。

其二，五个口袋公园。公园穿插在社区里面，跟小区的入口形成一个联动与呼应。

其三，商业面向城市的剖面分析。把标志性与日常性的商业建筑进行组合，以此形成步道、车道、商业、口袋公园乃至到整个社区的自然过渡，而口袋公园的错动关系，让城市的界面始终具有变化的弹性，形成一种适宜的社区步行体验感。

商业街区尺度分析与效果图

传统商业的逻辑里是要做两层，但这里并没有办法做出两层沿街商业的量，所以每块组团都有个商业内院，而住宅又是相对独立的，于是产生了延展商业的折线空间。因此，它其实是多个小块空间构成，但它们之间并不是一个全部贯通的状态，彼此在公共和私密之间有一些疏离感，而口袋公园具备了消解与联动的职能，所有楼栋底层都是一个开放的状态。

整个过程是一个平面与剖面的解题过程，在开放与共享的大主题下，保持一种适度的公共与私密。

极限约束条件下

多元业态的破局思路

混合，即是多个主体共有一套系统，亦或是一套多主体的空间系统形成一个集群放置在城市中间。设计介入城市，便是介入城市的混杂状态，设计就是要从中取得更为混合的手法，把空间还之于民，要在人、空间、建筑、城市四者之间形成一种全新的生态平衡。

在改革开放的 40 年里，我们一直在更新城市观与生活观，设计也要随着时代的改变而改变。建筑师始终具备一种可以改变的力量，可以更加主动地去引导和改变。

我们在做 TOD 社区设计的时候，会更加在意它的混杂状态以及混杂状态里的疏解，以及疏解之中的分享与共享，这在于与公共和私密之间的条件和界限，在混杂的状态的基底下，要给出新空间的生发方式，把不同的空间分解给予不同的人。职业建筑师就是要对多种资源形态形成一种整合与把控，更微观的介入到城市中，从而满足驱动城市的终极目的，驱动城市与人之间相对良性的生长关系。

TOD 社区的多种空间体系分析及案例研究

最近做了很多个复合型业态的项目，我们发觉这些极限性的项目有着复杂多样化的矛盾，单靠技术层面的设计无法破题。

这里值得一提的是在上海做过的复合业态项目，这是一个涉及到商业与住宅业态的布局形式的极限解题思路问题：在前期的输入条件不变的情况下，我们的总体规划设计阶段经历了一系列的精确逻辑应用，根据日照条件明确出住宅的偏转角度，受限于容积率和建筑密度指标，住宅的平均层数拥有多种规划与产品的可能性；在地块限高的情况下我们研究 N 种户型产品的得房率，结合营销的诉求和过往的经验分析，设计需要在不影响日照的一个面宽的前提下，将可售住宅、自持住宅与保障房的效率集约化，混合布置但独立分区，未来也拥有独立使用的可能。

前期总体规划的推演分析

示范区的昭示性与人流动线相呼应

除去住宅的多轮研究之后，我们仍需面临解决商业总量、密度与界面划分的新一轮问题。四个地块之间的商业价值分析决定了布局形态，是否拔高商业高度或者增加商业延展面。

根据商管、营销、设计的多方针对商业面积补足措施，我们在独栋销售的约束条件下，开始了商铺切分形式的具体规划。

在多方多业态混合开发的状态之下，我们厘清了多种住宅类型、多种商业划分形态的规划逻辑，最终完成了严丝合缝、效率集约的规划设计。

多种业态的综合推演分析

沿街商业界面效果与实景图对比

关注民生意愿

释放更多的公共生活

社区的内核是市民，但现在我们大多数设计并没有从关照的视角来看这个问题，因为城市首先不是设计师的，城市更多的依旧从属于长官或资本的意志，但我们认为资本从城市角度还是向善的，所以，它和市民之间并不是一个对立状态。

一个社区我们可能要住上六七十年，这种形态在城市中也最普遍，设计师更需要从城市的公共利益、公共价值属性出发。混合与混杂之中的那部分公共属性的弹性与释放尤为重要。这里面民生的东西要更多，而民生意愿也需要在空间之中缓缓地释放出来一些，这样才有可能取得一种人与城市之间的平衡，这个城市才会是市民的。

我们做的一个项目地处上海内环的西藏南路，这块地属于原来江南造船厂。虽然它在黄浦江边上，但在中国城市的开发过程中，周边实际上是属于城市边缘用地。

大地块整体呈现的是老上海的“街坊”格局，街坊里面又被切成了无数个小地块，我们能看到在不同时期开发的各种各样的房子，可以说是一个非常“无序而杂乱”的状态。

上海西藏南路项目鸟瞰效果图

这里正对着地铁出口，出口正对着地块的一个围墙。在这里我们就是要重新认知已经存在的城市围墙和周边的状态，然后才是如何向外延伸的问题。

当时解题的第一步就是在密度很高的地块内把住宅的量做出来：

设计很快确定的就是一种“围合形态”，围合的中心会有一个院落空间和公共花园；第二要做到“板点结合”，顺延城市道路展开一个立体的城市院子。

住宅立面的推演过程及最终方案效果图

中国园林那种高低错落的感觉，就是我们说到的“围合”，就是用建筑塑就一种空间中的起承转合。园林形态里最有意思的就是高低错落、俯仰生姿。横竖俯仰之间勾勒出整个城市社区的整体空间状态。

该遮蔽的遮蔽，该开放就开放，在私密与公共之间不仅仅需要焦点，也需要更多的活力点位。中央位置未来可能是一个公共图书馆或者社区食堂，它是整个社区中的一个聚焦点，就是要它在整个院落空间平铺直叙的状态中跳跃出来。

这个社区里，在底盘之上我们呈现的是一种完全倒置的图底关系。先做空间，再做房子，想要实现的是一种不对称的空间构成关系，多处是半透明的空间属性，在城市混杂状态的里回应一种有机空间的活力感。

通过城市院子的开合布局，激活社区空间的活力。

这边是社区在城市界面的主入口，一个架空层的盒子放置在入口处，这个入口有两个标识性的对景关系。架空层的盒子空间在城市与社区之间形成了一种空间上的连续性。

建筑可以是有呼吸的，这里的“墙”变成了一个可呼吸的墙，这样的一个接口也满足了社区中心的一个院落状态。以此为题，内院要实现一个空间完整性的合理尺度表达，鼓励庭院空间中的人性尺度。这样外围的连接与内院的尺度之间也可以达成一种和解。

项目处于施工阶段，预计 2022 年完工。

在整体建筑的布局上，我们的原则是要做到疏密有致。在高密的城市与社区状态之下，要做到建筑之间“疏离”，同时又要实现空间层面的“紧密联系”。

高层住区要面向黄浦江的一线景观，低层住区面向社区院落空间，我们大概做了七个户型的标准版块，运用积木穿插的手法形成整体意义上的生活空间。建筑的原型也是盒子，运用这种高低错落的手法，一面空间给与城市，一面空间还于生活，社区内院和城市外院结合城市地铁的公共交通属性，形成了现在我们看到的，一个可呼吸的城市院落空间。

立体多维度开发

开放共融的城市级社区

生长性，首先它是一个极其活跃的状态，另外它是一个复杂混杂的状态，一个比较大家惯用的词叫“有机”，不管是一个人还是 100 个人，跟空间之间都要构成可以深刻发生关系的一个状态。

TOD 社区的存在就是一个大的聚场，我们的社区本身要有一种聚合的能力，或者说呈现一种聚合和疏解的能力。是通过一种聚的方式来引动人流，它很显性能力就是“社区交互”，是一个在城市关系之上的需要具备的活力与联动性，具备一种极强的人与空间的粘性。

TOD 社区的垂直多维度空间体系

作为职业建筑师，考虑更多的是我们能够给予城市更多的职业性，要跟真正的生活放在一起进行思考。TOD 立体城市社区，就是我们当代城市的理想状态，我们需要在使用者及多方利益体之间寻找一种新的生活平衡感。

在南宁，我们提出了一个有史以来最为复杂的 TOD 社区方案，在大的规划基础之上进一步加轴线，把整个大的地块给缝合在一起，最终实现步行的空间与每个细部的缝合，构建一个多维交通系统的综合体，实现人行步道和公共景观资源以及两个地铁站的深度融合，从而构成更多良性、积极的公共空间。

项目总体规划策略与鸟瞰效果图

我们最大的关注点在于城市界面，希望它是一个灵动的状态。

因为地块比较窄，很容易会形成一个“板”，我们想要把这个板的状态打破掉，所以建筑最终的形态，就是通过这种形态的绵延，最终形成了一种城市及社区空间上的变化。

其次就是高差，从城市界面它会是一个向上的状态，立体交通盒子的穿插，盒子里面的立体交通，勾画出整个建筑形成的城市生活场。

方案效果图，展示城市界面的生活场

南宁是山地，场地本身就有高差，空间上的立体变化也回应了山地建筑中的整体环境贴合。但从中央公园对望的建筑界面，我们在设计上有意将这种横竖关系进行强调。从另一个视角看，这里是一个环状的结构，实则利用高差做出一个立体车库，然后通过这个环状形式作为轴线的一个收头，形成场所的连贯性。

这个项目本就是一种对未来生活超现实主义的描绘，也是一种对于在城市高密度生活状态中的进入方式，充满了魔幻、未来以及可生长性。

在做项目的过程中，通常会面对多种利益体的诸多限制，貌似对设计师存有一种消极因素，一个好的项目的产生则是“天时、地利、人和”兼备，但我们团队做的这几个项目是偶然性极强的，我也相信：

设计就是需要不断的观察与学习，不断积累专业与作品，或许就会碰到幸运中的偶然。

本文图片由致逸设计提供

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