22城土地集中供地丨中国北京

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22 城“史诗级”的土地集中供地陆续拉开帷幕，经过激烈的厮杀，广州、杭州、重庆、无锡、北京等热门一二线城市已经结束了首轮土拍。重庆 46 宗土地、杭州 57 宗土地、广州 42 宗土地等全部名花有主！

集中供地，土拍值得关注的点有很多。有哪些开发商是拿地大户？又有哪些开发商又颗粒无收？关于这些话题，土拍之后我们进行了分析和总结。

集中拍地，最明显的特征就是分化——拿地房企的分化。我们先来看杭州土拍，杭州首批 57 宗宅地，收了 1178 亿元。滨江&融信联合体成最大赢家。

杭州 2021 年第一次集中拍地房企拿地一览表

广州共 48 宗地块出让，最终成交 42 宗，总成交价 906 亿元，最高溢价率仅 45%。

从房企来看，越秀地产成为本轮土拍的最大赢家，斥资约 108 亿元拿下 6 宗地块。此次土拍市场表现亮眼的还有融创和金地，在猛烈争夺后最终分别收获 3 宗地块。

广州 2021 年第一次集中拍地房企拿地一览表

重庆 46 宗土地，平均溢价率约 43.78%，最高溢价率达 129.98%。

从房企看，

融创及其联合体斥 99.09 亿元共竞得 8 宗地块，成为最大赢家。本地房企龙湖也是收获不菲，龙湖和联合体则以 96.64 亿元夺得 5 宗地块。

重庆 2021 年第一次集中拍地房企拿地一览表

北京首批 29 宗“两集中”供地，成交 19 宗，进入高标准投报程序 10 宗，揽金 1102 亿元，整体溢价率 7.58%。

卓越及联合体

拿下 4 宗，成为最大赢家，最初来势汹汹的中海、万科、绿城、平安等，则是颗粒无收。

北京 2021 年第一次集中拍地房企拿地一览表

集中拍地最终结果是有人狂欢，也有人空手而归。通过这几次集中拍地可以看出一些明显的趋势和变化：

1. 强者愈强，真金白银成为生存发展的基础。

所谓强者，是指目前财务状况优良的大型房企，具有强大的资金调动能力，以融创最为典型，四地总计拿地高达 17 块。其中在广州的所有地块均有报名参加，许诺资金高达百亿。反之，其他 TOP10 的房企，有些颗粒无收，甚至有些都未报名竞拍，究其原因，规模再大，没有现金，一切都是空谈。

2. 联合体模式突飞猛进。

这几次集中拍地的最大赢家均为联合体，北京首次集中供地报名最为活跃的为金地，报名了 24 宗地块，22 宗为联合体形式，2 宗为独自报名。我们可以看出，拿地是房企生存的第一要素，拿半块地也比没有强，为了缓解拿地资金压力，房企们纷纷采取联合体拿地的方式，“报团取暖”、“强强联手”成为房企应对这次集中供地的策略之一，所以在今后，会出现越来越多的联合体。

3. 深耕本土的优秀房企依然有机会。

广州越秀、珠实，杭州滨江、宋都，重庆龙湖、金科等等，这些本土房企，规模扩张有度，拥有一定的资金能力，集中优势兵力，依然可以大展宏图，这也为今后其他城市的本土房企带来一些启发。

4. 小型房企彻底出局。

以广州土拍为例，融创在参加所有地块报名的情况下，仅仅收获 3 宗，比例仅有 6%，那么自有资金不足的小房企，押宝一两宗地的成功几率更是微乎其微。对于中小房企来说，这无疑是一记重创。

5. 22 城周边城市，广受追捧。

据中指研究院统计，2020 年 22 城商品房销售面积占全国比重 24.3%，住宅用地成交规划建筑面积占全国 300 城的比例不足三成，在这 22 城之外房地产市场仍有巨大空间。当集中供地的城市地块太难抢时，房企会把视线投向 22 城周边的城市，特别是具备购房回流潜质的城市，可以重点跟进。这些城市可能因祸得福，从而被开发商炒作成楼市热点城市。

6. 高周转将再次掀起高潮。

可以预见，伴随 22 城的集中土拍，每次冻结资金均会高达千亿规模，所有大型房企的资金压力之大前所未有。这一切传导下来，就是策划、设计、施工、销售等下游部门的通宵夜战。

7. 高品质、创新产品从大房企转移到地方性房企。

扩张性的大型房企，精雕细琢产品的典型，如泰禾、绿城在之前已经遭遇挫折，在今后这种做法更是难以生存。在加快资金周转的压力之下，打磨产品成为一纸空谈。反之，作为地方性房企，如果不急于扩张规模，反而可以放缓节奏，精心打磨创新，在与大型房企的产品竞争中占据优势。

总之，作为地产企业必须在这一轮变革中重新定位：

或做一个突飞猛进、大杀四方的霸主；

或做一个韬光养晦、打磨产品的侠者；

或做一个避开 22 城，安安静静挣小钱的旁观者。

后记：

在这一轮土拍中，TOP50 的头部开发企业，有 80%拿地很少，甚至有的是颗粒无收。那么他们今后的主攻方向必然要转移到“城市更新”、“产业园区”等方向，作为补充土地的主要手段。所以，如何做好产业园区和城市更新项目？成为各级政府和开发企业急需解决的问题。

由此，上海产业转型研究院联合搜建筑，将于 2021 年 10 月，在上海举办“第二届中国产业转型暨城市更新论坛”，欢迎各界朋友咨询相关事宜（）。

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