无锡华侨城运河汇

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工业遗存作为城市更新的重要组成部分，它是每一座城市在特定历史时期留下的重要遗迹，蕴含了城市的历史文脉，更浓缩着几代人的城市印记。

在当前市场下，工业遗存的保护与再生模式的研究，对城市的可持续发展越来越重要，需要在更新中“焕发”这些老厂房的活力。

当这些老厂房被赋予了新的生命，它们即成为城市极为特别的存在。

在如此现状之下，拿出怎样的项目才能带给城市人群以新鲜感的同时又不与印象中的城市气质相冲突呢？

在无锡，华侨城运河汇项目给出了一些关于这个问题的答案。

或是充满文艺气息的艺术馆、或是工业设计与时尚元素碰撞的文化街区、亦或是江南水乡韵味的滨水商业......

运河×工业文化交织

无锡地处长江以南、太湖之滨，无锡古运河的历史，可以追溯到 3000 多年前，大运河不仅在无锡穿城而过，还环城而过。

项目身处具有深厚文化底蕴的清名桥历史文化街区，是江南古运河旅游度假区规划中的重要板块。

清名桥历史街区，以运河为轴，由南禅寺、南长街、南下塘、伯渎港、古窑址、清名桥等片区构成，以运河风情古民居著称。

项目区位图

项目原址无锡钢厂，1958 年建厂，原名无锡钢铁厂，1988 年 7 月更名为无锡钢厂，届时达到生产的辉煌和鼎盛，这里记录着一代人的豪情和梦想。老厂房、旧车间……承载着这个城市和行业的历史记忆和文化积淀。

华侨城运河汇将运河、工业厂房和文化诗意结合，形成活力开放的水岸商业空间。

在尊重场地的基础上，融入人文、艺术、娱乐场所与活动，将废弃工厂的可能性展现在大家面前，充分激发了城市活力。

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遗存与再生

精细化的商业美学设计

如今城市中的人们一直在寻求一个生活的“第三空间”——那种能够让他们安放自己、拾起一些细腻情感的场所。

华侨城在运河汇项目上优先考虑产业空间重塑，摒弃了传统的旧城改造房地产综合开发模式，转为城市更新产业空间再造、激发城市内核、赋能产业转型的长期经济考虑，

以人-城-产合理的空间思考带动新产城融合的发展模式。

保有人性关怀，正是这个全新的文旅商业综合体项目的理念，用“人与空间”关系的改变，创造一种新的生活方式和一个传达当代生活方式与理念的创意型复合空间。

无锡华侨城运河汇效果图

华侨城运河汇怀抱着“产城一体”的规划愿景，运用前瞻的商业规划理念，打破边界，以漫步式的空间格局、多样化的商业业态，打造涵盖文化、商务、零售、餐饮、休闲等多重功能的高端综合体，形成面向城市开放的多元化城市会客厅。

接下来我们详细了解一下这个点亮城市的活力之作：

项目体量约 4.3 万方，地块整体规划形成沿街商业区、保留改造区和滨水商业区三大分区：

- 沿街商业区，创新商业，打造国际潮流商业；

- 保留改造区，保留改造，特色商业集群；

- 滨水商业区，打造传统江南水乡人文商业；

设计通过大、中、小空间尺度上的过渡和转换，使内外形成对比与呼应，同时消弱各个分区间的冲突，实现建筑与景观的相互渗透及室内外空间的融合。

三大分区 示意图

这三大分区内包含五大空间：集盒购物中心、高街、文化山谷、游客集散中心、水岸新里。

不同的空间分别由不同的功能承载，通过代入感超强的空间场景打造、多元服务的消费场所，融合文化、工业等，带来一种更为立体的、沉浸的、全新的消费体验场景。

五大空间示意图

华侨城此次改造是希望达到从“引人走进来”到“让人留下来”的目的。这里有独特的建筑风貌、各具特色的商业形态，从一个简单的拍照打卡变成让大家坐下来静静地体验的过程。

保留改造区中尺度空间

项目规划中尺度空间是保留改造区，通过精细化的商业设计，营造富有工业感的体验式商业空间，达到修旧如旧，凸显工业特色，同时以新补新，满足商业诉求。在新旧结合理念上补充新颖的设计语言，使建筑本身充满魅力，形成了自身独特的建筑 IP。老厂房的更新设计既有大刀阔斧式的创造性改变，也有小心翼翼的百米巨跨工业厂房的保留，新旧并存。

老厂房改造后 效果图

场地示意图

我们来看基地，场地现状三处工业厂房遗留，并不是所有的建筑都得到了保留。

比如被拆除的 2 号厂房，主要为单层单跨排架结构房屋，位于空间十字轴线上，对空间与视线的影响较大，而且没有突出的风格和利用价值，设计将其进行整体的拆除。

项目改造的是 1 号厂房和 3 号厂房，这两个厂房，具有各自不同的空间形式、结构形式和风格特征，设计团队根据原建筑空间形式的相似性和差异性，给予合适的商业定位。

改造+创新，打造特色“城市记忆”场所

游客集散中心 Tourist center

保留是对“旧”的敬畏，融合是“新”的内核。

1 号厂房采取部分建筑保留，在原有的基础上进行改造和升级。

锡钢 1 号厂房拆前实景图©张超

这个厂房是一个通高的空间，位于地块东南角，主要为单层单跨排架结构建筑，采用柱下钢筋混凝土独立基础，墙下钢筋混凝土条形基础，建筑主体为单层钢筋混凝土排架结构，建于上世纪六十年代，建筑面积约为 2300m²。

1 号厂房改造前 结构示意图

1 号厂房改造后结构示意图

1 号厂房改造后游客集散中心效果图

改造后的主入口格栅立面呼应 1958 年无锡钢铁厂设厂场地记忆。

1 号厂房改造后游客集散中心效果图

滨水界面保留老牛腿柱及旧的屋架体系，设置通透大玻璃立面+灰空间雨棚，使邻水界面更为通透，雨棚的设计也给室外提供了更多的活动场地，在保留其工业属性的基础上也提升了功能的附加值。

镂空砖元素提取

整体外立面延续原锡钢厂的镂空砖元素，镂空部分用玻璃砖进行填充，红砖与玻璃砖有机地结合，在保证了室内保温和隔热的同时，仍然带有传统的建筑色彩，呈现出既现代简洁又有工业风味的特质。

1 号厂房改造后游客集散中心效果图

改造后的 1 号厂房，日光通过镂空砖表皮进入室内，进一步增加了空间的视野开阔性。

1 号厂房改造后游客集散中心效果图

游客集散中心承担着清名桥历史文化街区和大运河观光带的水陆客运功能，从这里可以感受一座城市厚重的历史文化传承。

既是商业场所，更是文化社交目的地

文化山谷 Hill

文化山谷 示意图

• “无界”文艺部落

（3 号厂房）

3 号厂房位于地块中部，可形成核心商业轴区，设计对其进行完整的建筑保留。

锡钢 3 号厂房

拆

前实景图

©张超

原有 3 号厂房拥有约 200 米的建筑长度巨构空间，走进厂房即被巨大的尺度所震撼：厂房东西向轴距约为 34 米，南北向轴距约为 229.4 米，共 26 个开间，建于上世纪六十年代，建筑面积约为 7860m²。

这个厂房主要为单层单跨排架结构建筑，采用柱下钢筋混凝土独立基础，墙下钢筋混凝土条形基础，立面横向水平遮阳板。

3 号厂房改造前 结构示意图

3 号厂房改造后 结构示意图

3 号厂房的改造设计进行了“三重转换”，即尺度转换、功能转换和氛围转换。

延续了原有厂房的基本结构体系，原样保留了构架柱、横向水平构件以及旧的屋架体系的做法，融入了工业风，给工业厂房注入“新腔调”，也给消费者留下强烈的视觉印象。

3 号厂房改造后手绘图

除了改造建筑本身的特色之外，其室内空间也是本次改造的亮点。

在这样的新空间内，人们能获得什么样的新生活感受呢？

3 号厂房 剖面图

在建筑内部空间植入三个功能及大小各异的“商业庭院”，并营造不同的空间段落，形成具有空间收放且曲折、现代且文艺的商业空间。

3 号厂房空间示意图

商业流线围绕两个阳光庭院展开，突破了传统商业的封闭模式，巧妙地运用“阶梯”的元素引流，融合室内外场景。还引入树屋概念，树屋处错落的盒子体量采用不同的材质，丰富了立面效果，整体营造出开放、通透且充满活力和想象力的商业空间氛围。

3 号厂房改造后效果图

在厂房顶部，盖了一层漂浮的玻璃盒子，与原始厂房厚重的混凝土飘板立面形成鲜明对比，建筑的现代感呼之欲出，新与旧之间形成对话，使得工业建筑独有的美感被激发出来。

它是横向展开的天际艺术馆，后期可布置各类艺术展览。

3 号厂房改造后效果图

科学布局的呈现，引进多元的商业内容，比如无界市集、艺术部落、空中庭院、天际艺术馆等业态，它是一个慢节奏的商业空间，让消费者感受丰富多彩的全新体验。

一层业态示意图

二层业态示意图

三层业态示意图

四层业态示意图

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从定位、建筑、美学、外立面、入口、动线、公共空间、硬件、业态组合等，全方位多维度强化了多元化组合的概念，对聚拢人气、加深消费者的体验感有重要作用。

• 错落的商业盒子

文化山谷 示意图

3 号厂房西侧的用地比较特殊，室外 200 米巨跨构架柱得以保留，在这样超大尺度的工业文明内，置入了错落的“商业盒子”。盒子建筑高度较低，体量也相对较小，结合城市肌理，形成了这样大小高低不一的错落布局。

错落盒子体块生成示意图

建筑外墙采用质朴的材料与柔和的色彩，以形体错落来营造丰富的整体形象，以精雕细刻的细部设计来体现建筑的精美感，整体营造出活泼、轻松的商业氛围，触发消费者探索的兴趣。

文化山谷 效果图

沿街商业区

大尺度空间

城市主干道交界处的大尺度空间，规划出引领国际时尚潮流的沿街商业，尽呈未来都会风尚，引领全新的消费体验。

层层退台+空中连廊，商业做出差异化

集盒购物中心 Gathering

区别于大多数“大而全”的购物中心，集盒购物中心在整体外观和空间打造上都独具匠心。

集盒购物中心 效果图

各个立面采用几何化构成手法，通过镂空陶砖与密拼陶板错落布置，凸显编织感肌理纹路，强调简洁大方的造型设计手法，提升城市形象。

集盒购物中心 体块生成示意图

整个建筑设计似一个不规则的五边形盒子：

“一，四层”向内推移，形成凹凸关系；

“一，二层”柔化局部，形成弧面；

用切割手法将“五层”分成若干个体块，使得造型更加丰富；

内部中庭，屋顶设置天窗。

集盒购物中心 空间示意图

项目商业楼层共 5 层，创新的空间规划让人耳目一新。比如，体块间层层退让形成露台，使整个空间更加立体化，整体流线也更具灵动性。商业外摆空间更加丰富，再加上人与人之间的互动，烘托了整体的休闲氛围，无形中带动了客流。比起之前冷冰冰的商铺，“人”成为了更好的宣传。

集盒购物中心 连廊示意图

再比如

2 层的连廊将购物中心、文化山谷以及街区商业连为一体，将这三片商业资源在空中整合起来，避免了人们进进出出、上上下下的麻烦，使购物体验与服务双赢。

集盒购物中心 效果图

国际化开放式商业街区

高街 High Street

高街以全新的“街区+mall”规划布局，整体建筑处于一个对外开放的状态，有室内外空间的转换，是一种街区式的漫步体验。

沿街商业区 效果图

这样的开放式商业街区、多样化的业态配比，舒适度更高、体验感更好，能满足和接纳更高消费人流的空间需求。

沿街商业区效果图

滨水商业区

小尺度空间

滨水低密度的小尺度商业水岸新里，在规划中加入运河的概念，从外部运河将水引入，与内部运河连接，营造江南水乡的效果。

江南韵味与时尚潮流融合交汇

水岸新里 Promenade

水岸新里 效果图

汲取南长街肌理，在建筑内外，融入当下新派潮流气息，打造出街巷交错式格局的灵动街区。街巷式的商业空间布局是具有历史传承价值的，是商业与人文结合的典范，消费者可以自由自在漫游街巷其间，体验生活艺术的情趣和意境。

体块生成 示意图

水岸新里 效果图

整体开放、错落式的坡屋顶建筑形态，有进有退，建筑的主体色彩从无锡民居中提炼基本色彩原色，主要选用恬静柔和的色调，与建筑之外的园景相配合，体现江南水乡的主题，使整个区域洋溢着亲和、休闲的生活气息。

水岸新里 效果图

内街设计有较大的广告位，建筑多处采用倒角设计，改变人们以往在“封闭”空间购物的习惯，赋予购物之外更多的休闲体验。

主力店 区位图

水岸新里板块内最右侧的主力店，设计将其建筑体量做大，提取无锡窑群几何原型，构成具有无锡窑群特征的穿孔表皮，营造出一种强烈的肌理感，使整个建筑既简洁又富有变化，既有现代感又有历史韵味。

提取无锡窑群元素 示意图

水岸新里 效果图

试想一下，身处其中，感受五大空间的错落有致、场景的穿插交互、高端的品质调性……这样沉浸式的未来生活场景，定能激活城市板块的活力、唤醒我们对生活的热情。

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一场文旅商业模式新革命

打破视野边界的“城市客厅”

随着居民文化和审美水平的提升，商业空间的艺术化倾向越来越普及和明显，结合城市风貌、人文历史的商业设计运用成为一种常态，也为商业空间设计打破传统的桎梏带来更多想象的空间。

华侨城运河汇站位城市高度，通过改造旧厂房、滨水开放式空间，打造城市中心高端休闲新坐标......不仅仅是购物消费的场所，更

是

城市的公共

社交空间，

是

一个城市的缩影和文化的凝聚。

无论是“无界”的商业模式还是多元的创新、亦或是超乎寻常对新一代消费者的认知，这座无锡全新的“城市ICON客厅”都足够令人耳目一新！

无锡华侨城运河汇 鸟瞰图

本资料声明：

1. 本文为建筑设计技术分析，仅供欣赏学习。

2. 本资料为要约邀请，不视为要约，所有政府、政策信息均来源于官方披露信息，具体以实物、政府主管部门批准文件及买卖双方签订的商品房买卖合同约定为准。如有变化恕不另行通知。

3. 因编辑需要，文字和图片无必然联系，仅供读者参考；本资料制作时间为 2021 年 4 月。

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