TOD 模式 | 城市进化的新风口

随着城市化进程加速，国民经济快速增长，城市人口急剧膨胀，交通路网不断拓展，城市如“摊大饼”似的向外扩张。而城市的这种无序蔓延，直接导致公共空间支离破碎，土地资源更加稀缺；居民工作与生活空间互相分离，加重了交通的拥堵，增加了居民的通勤时间和成本，不仅影响人们的工作及生活效率，城市活力也大打折扣。与此同时，还造成城市生态环境的持续恶化，成为阻碍发展的“城市顽疾”，由此进入一个恶性循环。

TOD，是城市发展的必然选择

为打造更便捷、高效、宜居的生活，大量城市在规划发展上都在进行着积极的尝试。从城市郊区化，再到卫星城的建设，很多国家与城市从各个维度进行着探索。

郊区化模式

：随着私家车的普及与交通基础设施的完善，人口扩散转移至郊区。美国洛杉矶就是典型的例子，人们建造低矮别墅，很少有高楼大厦，城市越扩越大。这个模式搬到国内会变成什么情况？中国大城市的人口数量远胜于洛杉矶，采取这种模式，导致的城市拥堵将比洛杉矶更严重。按照中国的密度人口，洛杉矶的郊区化模式在中国行不通。

卫星城模式

：通过在城市周边建立一批卫星城镇，分散部分城市工业企业，从中心城市吸引就业，以达到疏解市区人口及交通压力等问题。但由于公共配套不到位、产业支撑不足等，大部分卫星城仅变成“卧城”，人们只是晚上在这里睡觉，其白天的活动，仍需占用主城区的资源。城市减压问题未能解决，相反滋生了大量“双城生活”的都市候鸟，公司与家之间动辄上百公里的通勤距离，极大消耗了人们的时间与精力。

显然，这些粗放的发展模式无法解决一系列城市问题，也无法满足城市的持续健康发展。直至TOD模式的应运而生，凭借其强大的改善交通拥堵、高效资源配置以及制造新经济中心的能力，已成为解决大型城市发展规划问题的首选模式。

美国、日本、荷兰、新加坡等对TOD模式的成熟探索，均使其成为全球都会进化的先进范本。

高效集约，TOD为改变城市而生

TOD模式

：“以公共交通为导向”的开发模式，主要是指以地铁、公交干线等枢纽站点为中心，以400～800米（5～10分钟步行路程）为半径，将出行、居住、工作、购物、休闲、娱乐等功能集中于一体，形成高效、集约、舒适、绿色的城市空间。如今，TOD结合地铁、轻轨等公共交通新技术，纳入绿色、环保和可持续发展理念，已成为大型城市发展规划的首选模式。而TOD模式的内核，与 “十三五”提出的“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念亦不谋而合。

TOD模式开发理念

极大提升居民出行效率：

TOD模式凭借高度发达的城市轨道系统，形成以轨道交通站点为中心的环形放射状路网，实现多种交通方式的零换乘，大大减少了居民的通勤时间，轨道交通的廉价、大运量、速通性、准时性等优势，改变着广大民众的出行习惯。TOD模式下的香港有大型的地铁枢纽，据统计，相比住在洛杉矶的美国人，因为交通的便捷，香港人每天可以多享受3小时的闲暇时光。

人性化城市空间的营造：

TOD模式倡导以人为本、一体化综合开发，城市配套沿轨交站点集聚且均徒步可达，集工作、商业、教育、居住、休闲等为一身的“混和用途”，满足人们对生活和环境多元化、多样性的追求。同时TOD要求确保公共空间面积，营造以慢行交通系统串接的、高质量的、适宜尺度的公共空间，激发更多的活动，从而提高城市公共服务设施的利用率。

紧凑开发节约土地资源：

TOD开发模式要求竖向叠加城市功能，高密度开发突破土地承载极限，让每一寸土地价值从有限变成无限。多功能空间交互，多业态集中复合，进而达到优化城市结构的目的。与传统的低密度扩散的发展方式相比，TOD模式在消耗土地资源方面要节省10-40%，从而减少有价值的农业土地和自然生态空间被城市建设所吞噬。

TOD模式开发理念

赋予推动经济发展动能：

TOD开发的特征是轨道交通、商业及其他城市功能的融合，轨道交通带来的客流也是商业等其他城市功能的客源。对提升商业空间价值、增强城市魅力、吸引更多客流而言，回游性是非常重要的因素。一般来说，800米是可步行范围的极限，超过800米以上就会有压力。TOD在步行圈内聚集商业、文化、娱乐、办公等各种城市功能，顺畅的人行流线组织使人气不被隔断，进而增强区域经济发展活力。

示意图：层次性人行系统提升整个地区的回游性

助推生态环境可持续发展：

打造慢行优先、公交优先的社区和出行环境是TOD设计的目标之一。居民和雇员在不排斥小汽车的同时，能方便的选用地铁、公交、自行车、步行等多种出行方式，并通过鼓励步行，达到节能减排、绿色环保的目的。资料表明,都市地区50%的烟尘污染和90%的噪音污染均来源于汽车。绿色、低碳的公共交通出行，有效减少汽车尾气排放及能源消耗，从而改善空气质量。

TOD国际都会范本，见证城市进化升级

放眼全球，TOD已成为国际大都会城市的开发模式，英国伦敦、美国纽约、日本东京、中国香港等代表城市，进行TOD模式的探索后，呈现出集宜居、丰富、开放、有序、艺术等特性的大都会生活风范，成为城市价值高地的风向标。

纽约曼哈顿高线公园（High Line Park）的改造建设堪称TOD先行者。高线公园位于纽约曼哈顿西部，原本是一条废弃的高架铁路线，进行TOD模式发展后，通过交通线路重塑，连通着周边居住区、商业区、办公建筑，现在已经成为一块“漂浮在曼哈顿空中的花园”。其直接带动周边超30个项目开工兴建，不仅带动了一个区域的崛起，物业价值的直线攀升，也成为国际设计和旧物重建的一个典范。

日本东京的六本木，原来城市道路空间相当狭窄，连消防队通过都非常困难。随着TOD模式在当地的践行，六本木在办公大楼中引入艺术展览空间、建设地面户外花园，在拥挤的东京这成为举足轻重的绿化空间。结合轨道交通为节点，通过开发超高层塔楼和地下空间立体使用，形成“垂直都市”，将“城市空间”与“车站空间”融合，在20公里范围内形成了超过800万人的核心城区，日均客流300万人次。

如今的六本木，人气力压银座、新宿等传统商业中心，是全球TOD的新范本。

日本东京六本木

香港九龙作为全球瞩目的TOD新标杆，通过轨道交通站点与商圈、居住区间的科学规划，提升片区内步行系统的通达程度，迅速盘活九龙商圈。在香港，约有45%的人口居住在距离地铁站仅500米的范围内，九龙、新九龙以及香港岛更是高达65%。港岛商务中心内以公共交通枢纽为起点的步行系统四通八达，凡与步行系统相连的建筑，本身就是步行系统的组成部分，其通道层及邻接的楼层通常作为零售商业和娱乐用途，给行人提供了极大的方便。香港无疑是全球轨道建设最密集的城市之一， 九龙的TOD发展模式则整体提升了片区价值。

中国香港

TOD，开启中国城市发展新格局

随着全球TOD城市的不断探索，诞生了一个又一个高效运转的国际都会城市，TOD模式逐渐被引入中国，在北京、上海、深圳等一线城市扎根。

在过去二十多年里，无论是地铁、高铁还是城际轻轨，我国经历了持续不断的轨道建设高潮，一座座“轨道上的城市”拔地而起。

中国城市规划设计研究院总规划师张兵认为，以轨道交通为基础的新型集聚方式，为我国的TOD实践提供了独特的机会。

在国家层面，高铁建设规模空前，对中国城市和区域发展产生了重大影响，为沿线城市的空间结构调整、城市景观结构改变，创造了历史性的机会。

在城市层面，大规模城市轨道建设改变着城市的功能结构。

在城市区域层面，城际和市郊铁路开始补课，将对都市区位发展和城市群结构优化产生重要影响。

自2017年7月国家发改委提出的要推动“轨道+物业”“轨道+社区”“轨道+小镇”“轨道+新城”以来，越来越多的开发商、运营商进入TOD领域，中国大陆全面进入轨道交通和TOD时代。