通州张家湾设计小镇丨中国通州丨北京清华同衡规划设计研究院有限公司等

编者按

2022 年 7 月 12 日，首届北京城市更新论坛举行，论坛上表彰了 16 个北京城市更新“最佳实践”项目和 18 个北京城市更新“优秀案例”，其中，清华同衡有幸参与 7 项，包括“最佳实践”5 项和“优秀案例”2 项。据此，播报编辑部特推出北京城市更新同衡实践系列文章，分享最佳实践和优秀案例，寻找城市更新探索的方向。

本篇带您了解通州区张家湾设计小镇城市更新实践。该项目坚持规划引领，创新地运用“毯式街区”等规划设计手法，对老旧厂房保护性利用，注入“设计+”产业进行内涵升级，启动实施项目承接北京国际设计周永久会址和北京城市建筑双年展等重大展会，可持续地打造设计小镇、活力小镇、智慧小镇，使其成为北京未来“设计之都”的重要支点。

陆续更新，敬请期待~~

一、基本情况

张家湾设计小镇区位条件优越、交通条件便利、文化底蕴深厚、生态本底良好。

项目区位示意图

作为通州第一个工业园区，基地工业遗存丰富，承载了张家湾独特的工业文化记忆，但同时也存在产业待升级、空间需提质、设施水平低、产权小而散等问题。

为落实城市副中心控规要求，有序推动张家湾工业区存量更新和产业转型升级，按照市委、市政府工作部署，以北京通州投资发展有限公司作为实施主体，清华同衡作为规划统筹团队之一，协同北京市城市规划设计研究院、北规院弘都规划建筑设计研究院有限公司、北京市建筑设计研究院有限公司、中国建筑设计研究院有限公司等多家专业团队，紧密围绕“设计小镇、智慧小镇、活力小镇”的目标定位，以城市设计作为引领，以先期建设作为示范，引入社会资本，实现从顶层设计、实施方案、标杆项目建设的贯通。

设计小镇鸟瞰效果图

二、核心要点

1、打破封闭厂区围墙，整合存量厂房更新，建立开放活力网络

设计小镇打破原有企业的孤立厂区和封闭围墙，整合存量厂房更新，创新运用“毯式街区”的更新改造模式，基于现状适宜的建筑密度与空间尺度，将保留建筑物与室外公共开放空间进行一体化整体设计，形成互为拓扑的融合型开放式街区。一是对存量厂房进行价值甄别，通过系统拆、改、留的评估梳理，保留具有特色的建筑形式、框架结构和空间肌理，延续场地文脉与场所记忆；二是构建启动区及拓展区“两横两纵”的活力空间主脉，形成连续性与可生长的“地毯”，使老旧厂房变身成为镶嵌在“毯式街区”的璀璨明珠，并结合创新企业和创新人才的集聚需求，将咖啡厅、书店、艺术馆、主题广场等多样休闲配套设施与公共空间有机融入其中，提高土地复合利用比例，形成整体骨架；三是结合沿路绿化带布置与建筑功能相交融的齿状绿地，作为灵活的景观界面；四是由活力空间主脉和齿状绿地切分出改造开发模块，结合产权划分情况进行厂房改造和新建筑织补，作为企业办公空间。

毯式街区空间模式示意图

毯式街区效果图

2、谋划小镇内部特色公服设施功能节点，形成项目抓手带动片区提升

针对现状建设情况与规划要求，结合新建、改造等不同方式，既尊重原有产权，又贯彻总体空间结构，依托沿路建筑整合一体化重塑、家园中心、组团中心等形成多个节点，形成近期建设的项目抓手。以灵感大道节点为例，依托北泡中街和梧桐路，形成设计感与科技氛围浓厚的创意灵感大道，打破道路红线边界，两侧绿地及新老公共建筑齿状交错，并植入活动场地、互动装置、特色雕塑等，提供游憩驻足空间，串联组团中心、轨道交通站点和各类开敞空间。

灵感大道效果图

3、强调慢行友好，塑造兼具设计、智慧、活力的特色小镇街道空间

通过路权分配优化，两侧功能定位转变，沿街业态活力提升，特色风貌塑造，基础设施提升，将设计小镇街道由郊区型一般性工业区道路转变为城市型创新设计产业小镇的特色风貌代表性道路，塑造精致、舒适、宜景、时尚的总体氛围。

云凤路剖面图

4、构建以人为本的配套保障体系，通过智慧应用平台打造全周期城市服务系统。落实小街区、密路网的要求，形成绿色智能的交通系统；鼓励公共交通与慢行交通优先，注重轨道交通站点与重点的一体化设计与开发，塑造活力轨道微中心。高标准推进规划设计编制，增强公共服务设施的活力和适应。基于数字孪生城市科技，形成集设计、科技、商务、运营于一体的智慧平台体系。

活力健康的社群环境场景设计

5、创新实施路径，采用统一平台+多种更新模式相结合

设计小镇面临存量更新实施难点。一方面，产权单位多，面积不一；另一方面，现状企业更新改造积极性存在差异，以单一政策和现有规范难以保障实施的顺利进行。

设计小镇围绕“以现状改造为主要途径、市场化经营为主体、政府投资为杠杆”的存量土地开发利用思路，建立国有土地利用平台，加强企业对接，把控产业准入。

同时针对不同企业诉求，探索增资扩股、政府主导收储、在建工程转让、股权转让回收、自主转型提升 5 种更新模式，破解产业空间资源盘活利用难题，推动设计小镇产业升级进程。

四、实施成效

2020 年设计小镇以 70 公顷启动区为建设重点，率先以铜牛地块、北泡地块更新改造项目为示范，建设北京未来设计园区及北京国际设计周永久会址。基于老铜牛厂改造的北京未来设计园区，于 2021 年 1 月竣工，融入集合创研工作室、大师工作室、设计交流与展示、管理办公等功能，塑造全新的设计企业生态圈。北泡轻钢厂改造项目一期落位北京国际设计周的永久会址，将打造成为集聚设计前沿信息发布、文化活动举办、功能性办公、展示交易的“世界设计中心”。

两大示范项目的先期建设和投入使用，将进一步推动街区环境的高品质提升和艺术氛围塑造，吸引更多优质企业入驻，最终带动整体产业链发展和小镇创新活力迸发。

铜牛地块改造前后对比

（北京市建筑设计研究院有限公司）

北泡地块改造前后对比

（中国建筑设计研究院有限公司）

结语

在整体规划引领和重要示范项目的带动下，张家湾设计小镇将持续探索切实可行的创新路径，推动低效存量工业用地盘活。未来，设计小镇将继续贯彻规划设计理念，不断引入优质企业，稳步推进高质量发展。

规划主管：

北京城市副中心管理委员会规划和自然资源局

北京市规划和自然资源委员会通州分局

实施主体：

北京通州投资发展有限公司

北京铜牛股份有限公司

设计单位：

北京清华同衡规划设计研究院有限公司

北京市城市规划设计研究院

北规院弘都规划建筑设计研究院有限公司

北京市建筑设计研究院有限公司

中国建筑设计研究院有限公司

施工单位：

北京建工集团有限公司

北京城建投资发展股份有限公司

运营单位：

北京通州投资发展有限公司

北京市建筑设计研究院有限公司

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编辑/排版｜王淑芸

封面图/图片｜郑慧晴

供稿｜清华同衡 详细规划研究中心