养老运营设计篇 | 细节决定成败

作者：丁晓医、陆臻、王静伟

  前言  

政府托底养老属于公共产品，即便是民营，也能获得免费场地、水电补贴、养老补助等支撑而保持盈利。商业养老盈利绝非易事，高端养老机构往往通过售卖入住资格和部分使用权收回前期投资，通过每月收费（床位费+服务费+餐费）维持运营，由于入住率、人力成本、能耗等诸多因素，常为亏损状态；而普惠经济型养老机构是目前的刚需，入住率及出床率高，能耗低，多能保持微利。

中房观点：

商业盈利自有其内在的逻辑，非设计所能涵盖，设计要做的是：如何通过细节提高运营效率，使之进入良性循环。

当然，适老设备的价格和政府的奖励措施，也是业主关心，中房必须了解的。

设计促进运营

Designing & Operating 

01.

从运营角度出发的设计细节，是后期高效的保证。

运营成本主要由3部分构成，人力、能耗、日常采购。其中人力成本占比最高。

对于半护及轻度阿尔茨海默症老人，为增进老人之间的交流，每个护理单元应设置满足2小时日照要求的公共客厅进行聊天、游戏、手工、进餐、帮厨等活动，以方便集中照护。

全护及中、重度阿尔茨海默症老人长期以卧床为主，应适当扩大居室面积，进行目能所及的公共活动，居室内应设置小型护理台，减少护理路径，提高效率。

基于夜间护理人员配备是日间的1/2，所以护理楼2居室之间应设置连通道，减少护理路径，提高效率。

小型养护院应采用VRV或分体空调，以节约运营成本。

02.

设计应消灭无效空间，提供复合空间的可能，充分发挥每平方米的产出能效。

活力长者公共餐厅与多功能厅复核，提高空间使用效率。

荷兰鹿特丹生命公寓多中庭的复合空间：

活力长者公寓应设置独立的卫生间，保证其私密性要求；半护和轻度阿尔茨海默症老人卫生间可以两间合并设置；全护和中重度阿尔茨海默症老人应设置公共助浴间。

适当加大洗衣、储藏等辅助空间，且设置在同层几何中心，缩短服务路径。

半护单元公共会客厅靠近设置，可分可合，以利大型活动的举办。

03

.

设计应考虑开放和包容性，将周边活力注入设施内部，增加营收的同时延续老人的社会属性。

底层可增加对社区开放的医疗、日间照料或供喘息式床位，收费可以相应提高。

公共助浴间可面向社区老人收费开放。

餐厅也可向社区开放，收费标准可以相应提高。

底层辟出部分对外空间，为早教、宠物店、咖啡店、理发店等机构提供场地，既能增加营收，又能带来生机。

为周边老年人提供需要的上门照护服务，增加运营收入。

在城市中心，多余的机动车位向周边群体出租，增加运营收入。

04. 

面对养老设施功能需求的动态变化，为保证运营的持续良性，设计应合理分配面积比例，预留改建的可能。

公共活动面积占比的灵活性：

远郊由于周边配套设施缺乏，公共活动空间占比约为45%，中心城区或居住区内的养老设施，周边配套齐全，公共活动空间占比约在15%~20%；

以活力长者为主的养老公寓,老人的活动范围较大，需要较为完善的集中活动配套面积来增加客户的粘性，以护理为主养护院，活动范围缩小至楼层，而物理及作业治疗康复室需集中设置。

长者公寓和护理楼面积占比的灵活性：

各个年龄层的老年人的占比是个动态的数据，目前上海80岁及以上老人占60岁及以上老人总数比仅为16.7%，十年后的比例将会大大提高，所以在CCRC社区的设计中，应该对市场变化有充分的预期，预留将活力长者公寓改建为护理楼的可能性。

居住空间变化的灵活性：

目前收费约5000元的中心城区护理楼多人间是刚需，随着社会经济水平的不断提高，特别是当享有改革红利的60后全面进入养老市场后，半护6人间和全护8人间的品质远不能满足需求，设计应该预留改建的可能。

适老化设备价格

Designing & Operating 

活力长者室内适老设备及价格：

卫生间用品

阳台及智能家居

介助介护辅助设施价格：

手摇多功能护理床

手电一体护理床

护理床+移位机

壁挂式电动移位机

轮式电动移位机

轨道式电动移位机

电加热保温餐车

国产全自动洗浴床

进口全自动洗浴床

全自动洗衣烘干机

轮椅

无障碍福祉车

其他还有医疗、康复、安防设备：

上海养老补贴政策

Designing & Operating 

建设阶段：

政府补贴仅面向公共养老体系，对商业养老没有补贴。

根据《上海市人民政府关于推进本市“十三五”期间养老机构建设的若干意见》（沪府办（2016）

70号）及其附件，（有效期至2020年），政府财政补贴如下：

运营阶段：

1、长护险补助：

根据《上海市长期护理保险试点办法》沪府发[2017]97号，补贴如下

2、护理补助（仅面向公共养老机构）：

根据《上海市民政局关于调整本市社区居家养老服务相关政策的实施意见》沪民老工发（2014）7号文，政府财政补贴如下

根据《关于本市养老机构执行水、电、燃气、有线电视等价格标准的通知》沪发改价管（2014）

 9号文，价格如下：

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