万达商业成功密码 | 轻资产战略与规划论道

近日，万达集团高级总裁助理兼发展中心总经理柏雪峰先生，在上海举办的首届商业规划高峰论坛上发表演讲。演讲从万达的发展规模和速度、核心竞争力、轻资产战略以及合作项目中的经典案例四个方面，详细介绍了万达的企业优势，并呼吁各方与万达携手合作，实现共赢，共创城市中心，共建美好生活。

什

么是万达

万达集团创立于1988年，经过30年的发展，已成为以现代服务业为主的大型跨国企业集团。万达是世界最大的不动产企业，世界最大的影视企业，世界最大的体育企业，以及世界最大的儿童产业集团。万达广场、万达影城、万达酒店、万达文化旅游城以及万达宝贝王已成为中国知名品牌。2018年企业资产6257亿元，收入2143亿元。

万达是全球最大的商业物业持有和运营管理公司，万达持有万达广场，提供一站式服务，辐射了消费力最强，成长最快的生活中心。截至2018年年底，万达已在全国开业285座万达广场，累计经营管理面积达4147万平方米，占全国6万平米以上购物中心的11.5%。2018年万达广场年客流量达到38亿人次，收益良好，稳速上升。

全国一共338个地级市，2018年万达广场已进入的地级市达到202个，实现一、二线城市全覆盖。预计2020年，万达广场将覆盖252个地级市，中国GDP百强市将实现全覆盖。

2003年1月，第一座万达广场，长春重庆路万达广场正式开业。2014年10月，第100个万达广场，昆明CD万达广场开业，万达迎来了百店时代。2017年6月，第200个万达广场，广州金沙洲万达广场开业，万达正式迈入了200+时代。从1到100，万达走了12年；从100迈向200，万达用了973天，平均每10天就要开业一座新的万达广场；从200奔向300，预计将用772天。

万达如何成就全球第一

万达之所以能成为全球第一，关键在于拥有核心竞争力。万达经过30年的发展，打造了一套精密、高效、完整的产业链。从拿地选址到开业运营的全产业链关键环节均具有核心优势。具体表现在以下几个方面：一是基于大数据的科学选址，二是最优的规划设计，三是精细化的建设管理，四是拥有行业最丰富的品牌资源，以及数字化、智能化运营系统。这些都是万达快速发展最强有力的保障。

首先看

科学选址

，我们通过对城市生产力、消费力，以及人口规模的宏观数据分析，制定出城市优先进驻清单，通过对城市商业存量以及未来增量的分析，锁定商业项目区位。通过对地块的周边客群、道路交通以及商业竞争等分析，实现项目精准定位。

在

规划设计

方面，万达商业规划研究院，是万达商业核心竞争力的组成部分，也是中国唯一专业从事大型商业规划设计，又同时获得建筑行业工程设计甲级资质和国家高新技术企业认证的机构。万达商业规划院对项目总图作出规划、方案设计、竣工验收实施全过程设计管控。年度管控项目超过200个，基于项目经验的沉淀与积累，使万达广场的设计空间达到最优化，得铺率高出5%以上，使用效率远高于行业平均水平。

在

建设管理

阶段，商业综合体的开发需要多专业协调管理及交叉施工，其开发难度众所周知，但所有万达广场都能做到开工即确保开业时间，竣工即做到满铺开业，成就业界传奇，全因万达掌握着获得全球专利的项目建设管理工具：信息化计划模块管理和筑云(WBIM)管理平台。信息化计划模块将商业综合体项目的开发建设分解成318个节点，有效解决了任务分解不科学、工期安排不合理、责任分工不明确、绩效考核不客观等问题，确保每个节点按计划保质、保量完成；筑云(WBIM)管理平台通过BIM总发包模式，将项目建设管理提升至制造业精细化高度，实现了设计、成本、建造及运营等的多方协同管控。

在

招商优势

方面，万达拥有极为丰富的商业品牌资源，合作商家超过2万家，涉及到零售、文化、餐饮、娱乐、生活服务等各个领域,，涵盖了国内和国际的几乎所有的知名品牌。到2018年底，在万达开店100家以上的品牌超过60个、开店超过200家的品牌有近30个，超过300家店的也有10多个。同时，万达还拥有诸多的自营业态：万达院线是全球第一大院线，万达宝贝王是中国最大的儿童娱乐企业，大玩家是中国最大的连锁电玩企业。

最后在

运营管理

上，万达商管集团从招商、运营、市场营销到安全运行保障，实现了全过程数字化、智能化管控，慧云系统是万达广场安全平稳运行的有效保障。慧云系统是万达集团自主研发、具有独立知识产权的智能化管理系统，凝聚了万达集团15年来对商业地产运营管理的全部研究成果，并获得美国IDG的国际数字化创新大奖。慧云智能化管理系统采用最先进的云计算理念及技术，集成16大监控子系统，使万达广场在运营管理方面比同行业竞争者拥有更多的技术优势，在保证运营品质的同时，极大地降低了人工成本、运行能耗，真正实现智能化管理。

什么是万达的轻资产战略

万达商业从重资产开发项目、到轻资产直投项目、再到轻资产合作项目，万达广场从一代店、二代店、三代店，再到目前的主打“智慧消费”的第四代万达广场店，

万达商业模式的发展演进，万达广场产品的迭代更新，无一不是把握国家、社会发展的主旋律，自身勇于探索、创新的结果。

万达不断创新的商业模式，是万达商业快速发展，并始终保持行业领先优势的最根本保障。

万达自2015年开始的轻资产合作模式，是万达在商业地产投融资领域的一项巨大创新。通过轻资产合作模式，吸引第三方投资者及社会资本，为具有商业潜力城市的万达广场项目开发建设，提供资金支持，从而使万达商业发展能够摆脱国家房地产宏观调控政策影响，充分发挥品牌优势和自身在商业运营管理方面的专长，加快城市布局，进一步扩大、巩固万达在行业内的领先优势。

王健林董事长曾在不同场合对轻资产战略进行过精准阐述。2015年董事长在深交所讲话中表示，“什么是轻资产？投资建设万达广场，全部资金别人出，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和万达全球独创的‘慧云’商业信息化管理系统。所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。合作模式是万达最高形式，也是我们后期要力推的形式”。董事长在2017年年会时又说：“什么是轻资产模式？合作类万达广场模式可以说是万达轻资产模式的最高级形式。合作类万达广场就是万达既不出钱，也不出地，觉得项目合适，跟别人签合同，帮别人建设，建成后租金三七分成，这是我们力推的模式”。

们看一下合作项目的基本条件，对于万达与合作方之间的工作分配（请看上图）。合作方负责项目规划设计的整个报批，而万达负责商业策划、设计咨询、建造咨询，负责招商、运营以及后期管理，负责使用万达的慧云系统。万达拥有整个项目的经营管理权，项目开业后，双方按照一定的比例进行分成。

关于合作项目的优势，这对双方都是非常明显的（请看上图）。首先对于合作方而言，有利于盘活存量资产，提高资产收益。很多合作方拿到了商业综合体项目以后，由于缺乏这方面的经验，不敢开工，不敢建设，造成土地资产的闲置和浪费。我们都清楚，大型购物中心对整个销售的带动是非常巨大的，对周边的房地产售价也会有明显的提升，这是有利于提升合作方整体收益的。同时通过引进万达广场，合作方可以获得位置更优、价格更低的土地。首先不受地价上涨的影响，其次努力获得核心地块，降低负债率。对于万达而言，与做开发项目相比，合作项目没有资金方面的压力。

万达对合作项目有何要求？万达广场对选址对人口、交通有要求。

我们要求选址半径3公里范围内人口不少于20万，半径5公里范围内人口不少于40万。地块一定要位于交通非常便利的区域，要至少有两条主干道，这样才能保证商业后期运营成功。另外，万达对销售物业也一样可以合作，同样可以提供从规划、设计、建设到销售的全过程管理。

万达合作项目经典案例

我们从这张图可以看到，我们从2015年首个北京槐房项目开始，实现了爆发式增长。2015年我们的合作项目有2个，2016年17个，2017年37个，2018年拿了50个。截止到目前，我们累计签约的合作项目达到150个，而且已经开业的30个。2019年我们计划拓展40个，上不封顶。

最后我通过几个经典案例，跟大家进行分享。这些都是我们的合作项目。有与民企的，也有与国企合作的；有与村集体的，还有与政府平台公司或者央企的；有在建的，也有新建的。

万达第一个轻资产合作项目，北京槐房项目。2017年开业首年，村集体的租金收益就达到了亿元。

咸阳丽彩项目，与万达签约合作奋战4个月后，万达招商200多个品牌入驻，开业第二年就实现了租金营收。

开封大宏项目，双方在2016年6月签署协议，2018实现开业。

武汉东西湖项目，当地政府希望引进万达，提升商业品质，目前项目正在紧张的施工中，预计2020年12月11日精彩开业。

这是我们与上海央企合作的一个典型的案例。2018年6月28日，万达集团与央企中信泰富集团签署长期战略合作协议，中信泰富旗下的商业将委托万达商业运营管理，使用万达的品牌。首个合作品牌位于上海嘉定核心区，轨交11号线地铁上盖，总建筑面积约14.7平方米，是上海嘉定区最大的城市综合体。2018年10月1日开业后，中信泰富租金收益分成远超预期。

最后一个我要跟大家介绍的项目在常德澧县。这个项目由我们的合作方亚美设计筹建，由于开发商没有这方面的经验，不敢拿地，后来与万达讨论之后双方签署合作协议。最后合作方以非常低的价格获取优质土地资源，项目目前正在紧张建设中。通过这个项目，万达与亚美建立全国范围的合作，在湖南、广州等多个项目加强合作。我们希望如果我们的其他合作方有这方面的项目，可以向我们积极推荐。

全国338个地级市及百强县划分到最小的区、县单元共2582个，剔除已发展、强竞争及经济发展水平还不足支撑的区域，根据各项宏观经济指标排序后，目前还有1370个区、县可进驻。预计未来万达广场规模可达到1000个。

万达敞开怀抱，非常欢迎大家推荐合适的合作项目。

大家可以通过万达的网络平台，或通过商业规划院、发展中心的同事向我们推荐，越多越好。

万达广场就是城市中心，万达广场就是生活中心。让我们合作共赢，共创城市中心，共建美好生活！

END

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