城市更新中的康养设计 · 存量物业的激活与再利用丨中国丨栖城设计

近日，栖城设计董事合伙人管轶群先生接受“城市更新大讲坛”邀约，于线上进行题为“康养视角下的城市更新”的主题分享，畅谈健康与老龄化的挑战与全球应对、市场机会与中国行业现状、城市更新背景下的康养项目解析等热点话题。作为一个偏学术分享的讲座，吸引了来自政府平台、国企、设计同仁、开发企业、养老运营等领域的 2461 名观众在线观看以及不少建筑媒体同步转播，本篇文章为精选内容分享。讲座主题▽康养视角下的城市更新思考与实践

主讲人：栖城设计董事合伙人管轶群先生

01/ 所有人的良好生活 Well-being forAll

“健康养老”与“城市更新”是近期大家比较关注的课题，但将两者放在一起讨论的情况还是比较少，对我来说也是一次有趣的挑战。所以我想借此机会，与各位分享一些我们的思考与摸索，同时希望能有更多的专家与学者加入该领域的研究与讨论中来。

我希望讨论在健康与城市的大背景下以老年人作为主要对象展开。老年人是我国人口重要组成部分，也是在健康领域最大的消费群体，在城市更新发展过程中却处于长期“缺位”的状态。

所以我们团队的理想是“为老去的社会创造有意义的场所”（Making Meaningful Places For A Better Aged Society ）。

我们也坚信“为老人设计即为人人设计”（Design for Aging is Design for All) ，因此演讲主标题我取名为“所有人的良好生活”（Well-being for All）。一方面，我觉得 Well-being 这个词，表达的是一种舒服、健康、具有幸福感的生活状态；另外一方面，也表达了我们希望以老人为出发点去关注更为广泛的社会群体。

02/ 公共健康与城市发展

城市的发展与更新源自多方面的推动力：政治、经济、教育……当然，健康与公共卫生领域的推动力同样不可忽视。现代城市规划理论与实践的发展，便是伴随着人们对公共健康问题的讨论；田园城市、花园城市等理论的形成也与此息息相关。在当代社会，特别是疫情问题已成为全球挑战的今天，相信会出现更多关于城市发展与公共健康的讨论。

《上海城市规划》2018 年第 3 期《城市规划与公共卫生的渊源、发展演进》图源网络

同时，健康与全龄友好已经成为当代可持续城市发展理念的重要组成部分。WHO 发布的 HEALTH IN THE SDG ERA 中的可持续发展目标里就提到，健康城市意味着保障所有年龄段的良好生活。另外，联合国人居署《新城市议程》、WHO 的“老年友好城市计划”等项目都对此有着明确的倡议与行动路线。

而对建造及空间的设计价值评价也已经不再仅局限于传统的价值维度。2012 年，纽约建造和设计部门提出“卓越的建筑”（Design and Construction Excellence) 导则中就将“公平、持续、韧性、健康”作为空间设计评价的标准，其中“公平”与“健康”更是直接与健康与全龄友好的主题相关。

“卓越的建筑”导则 图源网络

03/老龄化对城市空间的挑战

在世界人口变化地图和 2020 年的人口锥形图中，可以发现整个社会正在加速老去，老龄化是全球面临的巨大挑战。其中，中国老龄化有总数大、发展迅猛以及未富先老等特点。

伴随着中国城市化进程的深化，将有越来越多的老年人生活在城市里。而在并非以老人友好为建设导向的城市空间里，老人们的生活都成了一座座“孤岛”。

因此面对老龄化，我们的城市面临的挑战无处不在：

1）居住环境，居家适老化改造；

2）照料机构，养老机构的建设；

3）服务设施，城市配套的提升；

4）室外环境，室外无障碍改造。

中、美、日三国人口结构发展比较 图源网络

04/

面对老龄化的全球实践

面对老龄化的对策，全球众多的组织、国家以及城市，进行了不同程度的实践：

1. 世界卫生组织提出老年友好城市（Age-friendly City），对硬件层面的要求包含居住、交通、户外建筑等领域；

2. 美国对最佳养老城市（Sucessful Aging）的排名，针对居家养老出版的《HomeFit Guide》，纽约专门为老人出版《艺术地老去（AGING Artfully）》导览册，曼哈顿的超市老龄友好评估手册和行动准则等等；

3. 苏黎世提出居家养老（Selbststaendig zu Hause Wohnen）的适老化用品图册；

4. 英国提出包容性设计（Inclusive Design）与生命住宅（Lifetime Home）；

5. 德国建设与环境部提出适老化街区（Alterngerechte Stadtquatiere）创新计划，针对公共服务设施、户外活动设施、居住环境三个方面进行实践。

美国的居家养老实践

图源网络

德国的适老化街区实践

图源网络

05/ 市场机会与中国行业现状

分析中国养老行业的市场机会与发展趋势，可以从美国在该领域的发展获得一些启发。从美国人口的出生变化以及不同代际的占比情况可以看到：婴儿潮一代（Baby Boomers）是其中的中坚群体，他们既是战后经济发展的重要推动者，也是当下各类养老产品的抢夺对象。

美国也持续发展出各类养老居住产品，如护理院、55 岁+活力成年社区、独立生活公寓、助理生活公寓以及持续照料退休社区等。

美国人口数量的代际比例

图源网络

在 2022 年第一季度世邦魏理仕（CBRE）发布的美国老年人居住市场报告中也能看到，美国老年居住市场的投资回报与其它业态相比处于高位，该领域的各大投资公司及运营公司也在稳步发展的进程中。

国内同样也有婴儿潮一代，即 62-75 年，他们极有可能成为未来中国养老市场的消费主力，更好地理解他们有助于我们把握市场发展的趋势。同时，这种理解也必须放在中国社会整体呈现“少子化，长寿化”的人口背景下去看待。

中国社会人口趋势 图源网络

近几年，我们也能明显地感受到，国家针对老龄化的政策密集出台。房地产、保险及国有资产企业纷纷进入养老居住市场。

传统的养老居住市场格局也在渐渐发生变化：

1. 回到城市。近些年越来越多养老项目回到城市，强化项目城市属性。

2. 国进民进。国企、民营资本均成为养老市场主要力量，双方合作进一步密切。

3. 聚焦刚需。真正的照料需求被市场重新受到重视。

4. 金融创新。金融领域的创新在理性框架下推进。

5. 细分社区。社区从不同维度开始细化自己的产品特色、服务品质等。

6. 服务优先。从擅长硬件设施的营建回归到对服务的追求。

7. 改造存量。存量物业的改造成为主要的项目形态。

06/ 康养项目与城市更新的强关联性

我梳理了一下我们做过的 200 多个康养项目，发现其中 60%都属于城市更新范畴——存量土地的新建项目和存量物业的改建项目。此类项目在以下几个方面有些共同的特点：

1. 土地供应与市场需求。纯养老用地的供应满足不了市场开发需求，导致一部分项目利用非养老存量用地进行项目开发。

2. 土地属性与商业化。一部分投资企业不青睐养老用地，认为其资产在进一步商业化道路上可能会有劣势。

3. 审批与验收流程。由建筑属性与土地属性不匹配造成的审批流程的复杂。

4. 规范与改造难点。现行设计规范对存量物业的改造提出比较大的挑战。

5. 物业特征与运营效率。许多存量物业的建筑形态比较难满足高效的运营。

6. 邻里关系与社区融入。养老机构被许多人贴上负面标签，与周围社区较难融入。

康养项目地图 © 栖城设计

07/城市更新类康养项目的栖城实践（点击图片，了解项目详情）▽

1）上海新发展怡福荟

项目位于上海，通过城市更新方式将存量土地调整为混合用地，融合了文化中心、养老公寓、康复医院等多种业态，配套建筑群最大限度向城市开放，打造空间多元、参与性强、成长性高的第三代养老社区。

上海新发展怡福荟-存量用地通过城市更新的方式开发成医养结合的综合社区 © 栖城设计

潍坊中颐蓝城·桃花源康养综合配套服务中心

项目属于既有建筑物改造，作为整个中颐蓝城·桃花源康养小镇的主要综合配套来使用并持续经营。其空间功能包含颐乐学院、小镇食堂、健身中心、护理院等。通过康养配套与城市更新之间产生的“化学反应”，激活闲置的厂房的同时激活老人闲置的生活。

潍坊蓝城·中颐蓝城康养小镇-利用存量厂房物业改造成综合老年及社区活动中心

© 栖城设计

3）上海信养之家宝山大场养老机构

信养之家是一个位于上海的办公楼改造项目，其空间平面没有遵循传统养老机构的走廊式布局，而是进行了小型邻里式的组团处理。

该模式通过创建住宅而非机构式的环境，解决空间单元的尺寸问题，也为使用者提供了诸多熟悉、舒适和可控的生活元素，方便家庭交流及朋友访问等行为。

上海信养之家宝山大场养老机构-办公园区内的存量物业改造成养老机构

© 栖城设计

4）上海保集富椿佘山

富椿佘山是在住宿餐饮属性的用地上为养老客户提供针对性服务的康养项目，背书 5A 级旅游景区并融合旅游和康养客群。项目定位为大健康商业综合体并落地健康养生、养老和文旅等功能，适时弥补了上海旅居养老和养生酒店的市场空缺。

上海保集富椿佘山-酒店用地上发展养生社区

© 栖城设计

5）杭州招商观颐之家

项目的用地属性原属于一宗商业用地，招商集团 100%自持该项目，并将其开发为高端养老综合体，包含自理公寓、老年大学及护理院。既满足企业战略发展需要，也适时弥补了观颐之家自有养老主品牌的一环，展示招商养老业务的全方位开发、建设和运营能力。

杭州招商观颐之家-商业用地上开发的综合性养老社区

© 栖城设计

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南京银城·君颐东方

项目是南京首个集“住宅、养老、医疗”于一体的养老综合用地，被开发为南京首个医养结合型老年公寓项目，是一个城市高端全龄养老社区。总建筑面积约 18 万㎡，由“适老化住宅+活力公寓+护理院+康复医院+东方会馆”几大功能模块共同组成。其中，护理院由基地现存的康复楼改扩建而成。

南京银城·君颐东方-新建与改建结合的医养融合全龄社区

图源：业主提供

7）上海阳光健康·璞境服务式长者公寓

上海阳光健康·璞境服务式长者公寓

-存量物业改造的长者服务公寓

© 栖城设计

8

）绿地·黄山太平湖康养酒店

绿地·黄山太平湖康养酒店-商业用地改造康养酒店

© 栖城设计

9

）天津复星温莎堡

天津复星温莎堡-存量物业改造的养老机构

© 栖城设计

10）

佛山合生创展乐榕国际颐养社区

佛山合生创展乐榕国际颐养社区-存量物业改造的大型养老社区

© 栖城设计

11）

杭州万科随园嘉树护理院

杭州万科随园嘉树护理院-改造的护理院

© 栖城设计

12）

上海爱以德·高平路护理院

上海爱以德·高平路护理院-存量物业改造的护理院

© 栖城设计

13）

青岛中海锦年养老院

青岛中海锦年养老院-存量物业改造的养老机构

© 栖城设计

关于栖城

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GN 栖城设计在中国深耕 19 年，一直致力于专业纵深、产品思维和艺术性的融合，创作优秀设计作品。在健康住区、城市更新、文旅规划、室内景观领域业绩卓越，在产业办公和康养领域尤其突出，以专业而系统的解决方案创造价值。

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