青岛环球金融中心 | 定制设计助力租售运营

近年来，随着中国经济增速放缓，写字楼市场面临供应大幅增加、但需求增长缓慢的难题。写字楼项目大量入市，客户选择范围越来越大，对办公空间各项品质要求日益攀升，使开发商、运营商面临租售运营压力。

如何通过360°深度定制从激烈的同业竞争中脱颖而出？

如何为终端用户匠心打造“专属化总部办公”体验？

如何以“运营思维”的解决方案赋予写字楼百变的灵活性？

如何用设计激发商业活力、提升资产价值、助力租售运营？

2016年度，青岛甲级写字楼市场市场吸纳表现不佳，业主迫于压力下调租金。2017年度累计净吸纳达99,065平方米，较2016年全年同比上升192.4%。2018年起3年内，青岛甲级写字楼将有超过110万㎡的新增供应投放市场，新项目在三大核心商圈均有分布。供给的增加将会给业主带来较大的出租压力。

（

引自戴德梁行

2018年1月青岛房地产市场分析报告）

在竞争激烈的市场环境下，青岛环球金融中心通过精准的产品定位、卓越的设计和品质、完备的服务配套和活力“全时社区”，成功吸纳了众多优质大单客户，实现了快速去化。

以聚合 取聚势

青岛环球金融中心位于青岛市崂山金家岭金融新区，毗邻风景闻名遐迩的石老人海滩，东靠国际会展中心、大剧院、博物馆，北临崂山区区政府，周边环绕诸多写字楼、商业中心、教育机构等城市级配套，建成后即成为崂山区“第一高楼”，交通便利，配套齐全，区位优越，成为该区域又一处地标级商务综合体。

青岛环球金融中心以容积率9.7的超高

开发强度

，形成“聚合规模效应”，打造区域发展强引擎，由“聚合”形成强势商机引力。

3栋180m超高层塔楼、地下车库及商业裙楼的组合方案，同时汇聚了定制企业总部、超甲级金融商务楼、高端酒店、高端购物MALL及酒店公寓等多样化业态

，形成完善的复合办公商务配套生态集群。稀缺性和产业集聚性成为

刺激市场需求的独特卖点

，有效提升了综合体的市场价值和竞争力

。

以定制 赢先机

青岛金家岭金融聚集区自南向北规划为金融核心区、金融创智区和金融服务区。在金融产业规划布局引领下，由金融聚集区带动形成的金融大环境是吸引优质企业的一张王牌，金融上下游企业落户数量大幅增长，刺激相关

办公需求持续活跃。

青岛环球金融中心

锁定金融产业大单客户需求，精准产品定位，定制化办公空间筑巢引凤、定向引入产业成效显著，成功吸纳大客户争相入驻。

青岛环球金融中心借用周边城市界面的立面构图比例和时空构建特征，以“科技之光”为理念、“光带”为依据，将大空间体量切割为若干小体块。既削弱了

超高层建筑的

巨大体量

对城市空间的压迫感，又优化了建筑形态，打破了呆板的城市界面，构筑出和谐而充满生命意蕴的城市形象。

△

Loft创意办公塔楼运用“线性切割”，形成不同体积“方块”的堆叠。

通过研读周边城市界面四时光影规律，塔楼立面融合夜景灯光打造时尚“灯带”，象征以科技为载体，企业信息传播的日新月异。建筑形象

定位和立意彰显了金融聚集区的锐意领先和蓬勃前景

。

同时，设计师将体块穿插的设计手法运用到了商业裙房。将不同体积大小的“盒子”与塔楼相互组合，使商铺和塔楼之间形成流动变化的商业动线。

以可变 应万变

通过深度定制化设计，可以为写字楼的运营留有极大的灵活性，不仅可以更好地满足用户多样化、个性化需求，同时也可保障在建筑全生命周期中办公空间组织、办公室内布局、办公设施配置等可以根据时代变化以较低成本进行改造。

青岛环球金融中心定位为大单销售的高端写字楼办公产品，因此设计中针对功能、空间、结构、设备的多样化

需求

、灵活可变性做了诸多深度定制化设计，不仅

保障了未来高效运营，同时让客户可以在标准化的写字楼产品中获得“专属总部办公”体验。

【塔楼分区定制】

塔楼采用定制化的低区、中低区、中高区、高区

四大分区形式

，既提高了功能空间的利用效率，又为立面形式的多样化提供了可能性。 

避难层

作为垂直向四区的分区界线，同时也是主要的店招位置，增加了立面层次。

【专属LOGO位定制】

考虑到客户对企业办公形象的“

专属总部办公

”化展示需求，青岛环球金融中心采用

四段划分的手法切割处理塔楼形体，形成四个相对独立的体量。

丰富了立面效果，弱化了鲜明的低中高区等级划分。

在切割基础上，

大客户分区LOGO位的个性化设置

成为立面表皮设计的另一个重要考量标准。设计师在避难层上设置百叶与凹槽，为客户提供专属LOGO位，提供充分归属感。

蓝色标示为定制专属LOGO位

【专属企业大堂定制】

为打造“专属总部办公”体验，

青岛环球金融中心

塔楼一层大堂设计成可分可合的模式

。

大堂既可作为一个整体使用，也可一分为四，供四个大客户使用。不同客户可同时享有独立专属大堂、电梯厅与出入口，进一步提升“专属总部办公”体验。

△一号塔楼可分可合大堂

△二号塔楼可分可合大堂

【可变电梯服务面积定制】

通过巧妙的

电梯

布局解决方案，青岛环球金融中心的电梯井可以满足建筑全生命周期中灵活调整电梯服务分区及服务面积的需要。

根据运营需求可灵活调整低、中、高区电梯数量及服务面积设计。通过对核心筒的改进设计，将消防电梯翻转，灵活调整分区服务电梯数量，从而达到按需配置服务面积的效果。

△改进核心筒，消防电梯翻转可使高区电梯由4部增加到6部。服务面积在1.7万平方米

至2.3万平方米

区间灵活可变。

【可变空调系统预留定制】

在核心筒内只保留最基本的功能需求空间，将管井与空调机房都置于核心筒之外，从而使核心筒使用效率最大化。采用VAV/VRV/FCU三种空调系统预留设置，后期可根据客户使用需求设置不同空调系统。

△采用VAV/VRV/FCU三种不同空调系统时，风井、管井、机房的使用也不同。

【创新商办结合空间定制】

考虑到未来金融机构的入驻，青岛环球金融中心在二号塔楼低区创新出商办结合的空间。

独立的大平层办公大堂可与一层商铺合并

，进而提供1-3层的独立营业厅和4-8层的办公空间

，以保证金融机构的运营空间需求和高效运作。

△1层：独立办公大堂可与商铺合并

△2层

△3层

针对功能、空间、结构上日趋多样化的需求

，建筑设计师以“运营思维”想运营者所想，思客户所需，

用深度定制化设计使建筑可以因需制宜、善“变”不拘，为客户提供独家专属总部办公体验，提升了青岛环球金融中心的市场价值和竞争力。

以活力 蕴繁盛

从时间维度，建筑设计师提出“

全时社区

”的概念，以迎合当下主流群体的工作生活需求。通过引入丰富的业态，延长人流驻留时间，活跃综合体商业氛围，增强商业活力，进而提升综合体的市场价值。

从空间维度，

建筑设计师

运用便捷的交通流线高效贯通商业街与其上

3栋9万㎡

的办公塔楼

。在通勤路线上分布便捷的生活消费配套设施，提升便利性和舒适性，营造出健康活力办公生活社区。

流线上，商业将办公和居住人群向下引流；功能上，商业为办公提供配套支撑，将住户从生活到工作全天的时间高效串联，实现了商业、办公、居住的相辅相成。青岛环球金融中心的底层商业售后返租和运营都很成功，商业与办公交互渗透，彼此引流，帮助去化。

以设计 创价值

“怎样把建筑设计得更好，来提升产品的市场价值？”这一问题的解决贯穿了青岛环球金融中心的设计理念，也为当代建筑设计提供了一种长远思路：

以运营思维全局思考建筑功能与空间；用可持续发展的眼光以及灵活可变的解决方案，找准产品的市场定位；用深度定制化满足多样化需求，站在时间和空间角度全局思考设计的合理性，

打造因需制宜的独特设计，

提升建筑使用效率；通过以客户及价值为导向的优质设计，为开发运营者及终端客户提供更具投资潜力和市场竞争力的产品。

项目名称丨青岛环球金融中心

项目位置丨山东省，青岛市，崂山区金家岭金融商务区

业主单位丨青岛南信控股集团

建筑面积丨307374.7

㎡

设计时间 | 2015年3月-2018年10月

竣工时间丨2018年10月

项目设计团队成员丨吴欣 花扬 钟铖 刘文泉  李明熹  刘卓奇  陈长山 徐毅 李漠 刘清波 刘献梅 王聪 胡祖龙 袁骏竑 杨林 叶忠波

施工图丨青岛腾远设计事务所有限公司

景观丨澳派景观设计工作室

机电顾问丨上海卓展工程顾问有限公司

建筑摄影丨是然建筑摄影

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