长粼府叠拼丨新希望

前不久，我在《2024 年，楼市会怎样？》这篇文章中提出了一个观点“当购房者买房积极性不高的时候，楼市生态系统中的其他主体，要学会向购房者让渡利益，让游戏的天平尽可能向购房者倾斜”。所以，2024 年，对“购房者友好”将会是我们评判一个政策或一个楼盘好不好的重要标准。

而上周，我去看了位于东三环的新希望·长粼府（下文简称长粼府）。一句话概括，它是我近年来看过的所有“高低配”项目中，在规划设计层面对购房者最友好的楼盘之一。

无论是它的叠拼，还是它的小高层，都是同类产品中的佼佼者。

长粼府位于东三环外侧灵龙西路与外东洪路交汇处，周边紧邻多个品牌开发商楼盘，板块发展已经十分成熟，周边城市界面良好，居住氛围浓厚。

项目周边示意图实际请以最新规划为准。

与板块内其他项目相比，长粼府有两大不可替代的优势，一是它不临三环路，间隔至少 250 米以上，不会受到主干道噪音影响；二是它的北侧为东风渠及沿岸 50 米宽的东风渠公园，地块东北侧还有一个规划面积约 8.7 亩的市政公园，生态景观优势明显。

我认为，长粼府可以作为新一代“高低配”的样板，建议行业学习借鉴，更进一步。

01这个叠拼，好会哦！

任何人看了长粼府的叠拼，都会感觉眼前一亮。

第一、1.5 容积率做高低配。

项目占地约 65 亩，容积率约 1.5，是区域内容积率最低的项目之一。按理说，开发商如果追求货值最大化，这个指标完全可以做成纯三叠拼项目，但长粼府没有这么做，而是按照“北高南低”的布局方式，打造了 6 栋 17F 小高层和 11 栋上下叠的真叠拼项目。

项目总平图，规划布局相当从容。这样的布局，即兼顾了叠拼部分有足够的楼间距和花园空间，又保证了小高层部分全部坐北朝南，且景观尺度相对宽裕，对购房者比较友好。

新希望·长粼府鸟瞰效果图

坦率说，如果是一个 2.0 容积率的项目，这么规划我不意外，但 1.5 容积率如此布局，确实堪称业界良心。

第二、上下叠动静分区互不干扰。

但长粼府将上叠睡眠区放在了三楼，而客餐厅等动区空间放在了四楼，这样上下叠之间的静区相邻，动区分开，把生活噪音的干扰降到了最低。

新希望·长粼府上下叠空间布局示意图

此外，上叠动静倒置还有一个好处，那就是四楼动区和五楼露台之间的关系更加紧密，就像下叠 1 层和地下室的关系一样，通达性更好，使用率更高。

第三、超大且实用的可享空间。

传统叠拼，在灰空间上比较乱，尤其是为了提升中叠的产品价值，会把北花园和部分地下室与之进行捆绑，鸡肋不说，还容易影响下叠隐私。

但新希望·长粼府在这方面做得很好，实现了上叠有天，下叠有地，泾渭分明，互不干扰的空间层次。

下叠部分，首先赠送了南北双花园，且面积约 80-200 平米，堪比不少小独栋的花园面积了。其次赠送了夹层大约 85 平米的地下室和负一层约 16.8 平米玄关厅，并且均不计产权面积。此外，由于花园面积够大，夹层南侧拥有 4.5 米面宽的下沉式花园，北侧拥有一个采光井，通风采光效果比较好，达到了“双首层”的效果，没有传统地下室阴暗潮湿不通风的弊端，实用性大大增强。

美学体验馆

下叠花园部分实景

美学体验馆

地下夹层空间实景，堪比“双首层”效果

上叠部分，3-4 层分别享有面积约 17 平米的电梯前厅或露台，以及面积约 85 平的屋顶露台。

美学体验馆上叠 4F 约 17 平米的露台实景

美学体验馆上叠约 85 平的露台实景。

要知道，下叠的建筑面积只有 192 平，但实际使用面积达到了约 300 平，再加上约 80-200 平的花园，这个尺度相当可观；而上叠建筑面积约 204 平，在不考虑阳台等半面积计算的前提下，实际使用面积也超过了 320 平，其额外空间可享率（含花园）达到了约 56%-160%。

第四、10.3 米的面宽和豪宅尺度。

叠拼，本质上是一种空间的重叠产品，因此在总面积不变的前提下，它的尺度感会明显逊色于大平层，再加上土地的横向面宽有限，所以大多数传统叠拼都存在面宽不足和尺度紧凑的特点。

但长粼府是一个另类。

它的面宽做到了约 10.3 米，而市面上面宽超过 10 米的叠拼也有，但基本上都会带一个次卧，真正的客餐厨面宽大概在 7.5-8.5 米左右，但长粼府这约 10.3 米面宽全是客餐厨。

或许大家没什么概念，我举个例，麓湖玄鸟湾 295 平的客餐厅面宽就是 8.3 米，而厨房的面宽大概 2 米，加在一起，刚好 10.3 米，换句话说，长粼府的尺度接近 300 平左右的大平层。

美学体验馆下叠 1F 实拍

而卧室层同样如此，长粼府 10.3 米的面宽做两个卧室，已经相当于传统大平层 3 个卧室的面宽尺度了。

美学体验馆上叠 4F 主卧实景合成图

第五、统一的门头和规整的立面。

传统叠拼还有一个痛点，就是交付之后业主自行改造花园或搭建露台，会严重破坏建筑的外立面和小区的整体性，久而久之，社区就会显得很掉价。

为此，长粼府也想了一定的办法来尽可能解决。

首先是下叠花园，统一打造了花园入户门头，这和传统叠拼绿篱交付形成了鲜明的对比，既为下叠业主提供了一个更具仪式感的归家体系，也为整个小区的干净统一打下了基础。

下叠门头意境图

而上叠的露台层，长粼府也采用了高达 2.7 米的金属格栅进行围合，只要上叠业主在使用或搭建露台时，不超过这个高度，那么对建筑的整体立面就不会有太大影响。

第六、非常干净实用的户型设计。

长粼府的叠拼户型就两种，下叠 192 平，上叠 204 平，共计 120 套。

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02 小高层，也唱主角

传统高低配项目，往往是以牺牲高层组团的舒适性去“补贴”低密组团，但长粼府并非如此，它的小高层，也是主角，一碗水端平不说，整体品质感也是向市场一线水准看齐的。

第一、小高层的景观视野堪称一绝。

高低配的一个好处，是高层组团的视野会比较开阔，加上长粼府北侧有东风渠河滨公园，东侧有市政公园，因此它几乎拥有三面都还不错的景观和视野，这个相当难得。

项目景观视野示意图

其中，有超过 50%的房源，拥有南向超 250 米的楼间距和视野；超过 50%的房源拥有北向看东风渠和河滨公园的景观；约一半的房源可以东向看中庭景观和公园（具体请以规划为准）。

第二、向市场一线水准看齐的品质感。

长粼府的品质感在市场上具有较强竞争力，而小高层部分因为拥有更多公共区域和室内精装，奢阔感会更强一些，具备向市场一线水准看齐的能力。

首先，是建筑立面。

长粼府的叠拼和小高层建筑立面比较统一，都采用了现代简约的风格设计，整体灰色为主，搭配白色的横向线条，材质上仿石漆为主，少量铝板线条勾勒，并有部分金属格栅点缀。

小高层立面意境图

小高层的单元大堂门头采用了 D10 同款的石材印度蓝，做了圆滑温润的转角造型，并由整块石料打磨而成，成本是传统拼接石材的 3 倍；门楣、墙面不锈钢、造型墙腰线等均做了曲线处理，成本增加 1/3；纤薄的檐口配合密拼无胶缝的工艺，细节和品质都不错。

其次，是园林景观。

作为一个高低配和行列式布局的项目，景观园林本身不算优势，但长粼府还是尽可能在有限的空间中，去打造有品质的景观园林，以全球顶级酒店京都安缦的自然静谧野奢风格打造叠拼组团景观，又以纽约安缦的时尚艺术静奢风，打造小高层组团的景观。

小区大门前景以全石材台阶和“聚宝盆”式水景，营造登门入府的仪式感；主大门宽达 70 米（含景墙），净高约 5 米，气势宏伟；入口处格栅鎏光几何金属饰面与鱼鳞纹，传达东方文化美学；入口背景墙使用大面积普拉达绿奢石，凸显高端大宅的奢华品质。

宽达 70 米的大门实景

社区入口黑金大理石背景墙

整个园区打造了一个“一轴两园融八境”的景观结构，以叠拼和小高层之间的东西轴线为界，打造两大不同景观风格，其中约 1000 平的泛会所和约 1000 平的儿童主题乐园是园林重点。

第三，泛会所功能空间。

作为迭代产品的标配，会所功能必不可少。长粼府的泛会所功能空间由朴悦设计硬装，世尊操刀软装，在京都安缦的基础上提取了黄金分割比例净宽 21 米的最美下沉尺度，整体色调以姹寂黑为基调，穿插青龙湖水为灵感的青川绿，同时搭配精选的乌桕树，形成下沉式中庭水景景观。

泛会所中庭水景实拍

下沉式中庭水景的四周，是约 480 平米的泛会所，大幅的落地玻璃将室外景观引入室内，打造出亲子书吧、健身中心和休闲洽谈等功能空间。

泛会所健身中心实拍

最后，是公共区域。小高层组团的单元入户大厅、楼层公区以及室内精装部分，新希望·长粼府邀请了 D10 的精装团队、知名设计公司 HWCD 操刀设计。入户大堂玄关采用大面积 Prada 绿岩板造型，超长云石灯，凸显高端品质，三面采光四季框景，有舒适的归家体验。

电梯前厅部分，入户门、木纹饰面墙面色系一致色调统一，连防火门门楣都采用木纹饰面处理，手法干净整洁。普拉达绿石材结合木纹饰面瓦楞造型搭配柔性灯光，打造独特入户门牌，细节到位。

小区高层入户实景

综上，新希望·长粼府的产品属于市场上的迭代之作，其他绝大部分品质指标基本都达到了一线标准。

第四、小高层户型设计几乎满分。

小高层的户型只有两种，133 平和 143 平，均为四房双卫设计，得房率很高，是市场上最先进的户型设计之一。

该户型 2 梯 2 户，但两部电梯背向入户，相当于 1 梯 1 户，并且每户拥有一个约 12 平米两面采光的电梯光厅；15.3 米的面宽，4.5 开间朝南，堪称神户型；四房两厅双卫，功能齐全，尺度适宜，其中客餐厅横厅 7 米，相当于市场上一线 143 平的水准；坐北朝南，明厨明卫，除了没有独立生活阳台，其他满分。

该户型和 133 户型大体上差不多，只是在布局和尺度上更进一步。例如，它的面宽高达 16.6 米，五开间朝南，除了客餐厅之外，竟然有三个次卧均朝南，在神户型中又遥遥领先；其次，它的厨房在中厨之外，增加了西厨岛台的空间预留，让空间的场景感更加丰富，更显奢阔；而主卧内的衣帽间，开间也达到了 3 米，并且带有采光，在极限情况下，它甚至可以被改造成一个 5 房产品。除了没有独立生活阳台外，其他都是满分。

第五、高于市场水准的超配精装。

小高层采用精装交付。

建面约 143 平户型交付实景图

户内客餐厅区域，墙面在传统墙纸墙布的基础上进行了大面积木纹饰面的升级；

电视背景墙采用项目专项定制岩板，即保证了效果最佳化且整体纹理连贯清晰；

全屋柜体（玄关、卫浴、橱柜）均采用一线的品牌博洛尼；

交付方太洗碗机，霍尼韦尔净水器，整个交付标准成本远高于市场主流水平，可谓交付天花板；

全屋一门置顶处理，厨房超白高透玻璃门的使用，让客餐厅南北通透感受拉满。

在设计方面也考虑到后期使用的美观舒适与便捷性，颇为用心。

比如电视墙，既考虑到了点位下置，挂电视位置仅留一个穿线位，整个电视墙整洁大气；又在低位的插座背板都交付了黑色喷砂不锈钢板，业主适配各种电视柜造型都能融合到整体的电视墙造型里。

比如厨房内外都配置了冰箱点位，满足后续不同的餐厨区域设计需求，又比如交付增加了热水循环泵，节约了很多隐性的水电成本，又提升了使用感受。总之，无论配置还是设计，均属于业内同价位段的中上水平，物有所值。

建面约 143 平户型

美学体验馆 实景合成图

03区域配套

十陵板块是大家比较熟悉的区域，作为二圈层 F4 之一，是距离三环最近的一个板块，配套方面经过多年的发展也很成熟，鉴于篇幅原因，我就简单归纳一下。

通过上图，我们比较清晰的看到，长粼府周边生态、交通、教育、商业都不缺。

其中，生态资源主要是 3 万亩的青龙湖和一街之隔的东风渠和滨河公园，其中青龙湖距离约 2000 米，东风渠距离约 200 米；道路交通，主要依靠三环路和成洛大道，同时距离地铁 4 号线来龙站约 600 米，无论开车还是轨道出行都很方便；

学校方面，附近有友临小学、十陵小学、灵龙小学等，而项目西南侧，还有一个规划幼儿园和一所规划中学，另外东南方向约 200 米，还有一个规划教育用地，所以未来的教育资源会更丰富；

生活配套方面，周边会有一些社区商业和待建的商业用地，生鲜超市、健身房、电影院、餐饮等业态比较成熟，可以满足日常所需，当然，更高端且大型的商业，就只有去万象城了，地铁 2-3 个站而已。

因此长粼府的地段和配套还行，未来还有一定的发展潜力。

05新希望·长粼府已经取证，它的叠拼总价大概在 520-680 万之间，之前叠拼组团两开两罄，市场反应很好，这主要得益于品价比还可以。

而小高层部分，总价在三四百万量级，作为墅区小高层，人均享有的资源更高，公区折旧损耗的程度更低；二是，产品品质较高，户型设计合理，得房率超过 95%。

文/吴思竹