国贸蓉上丨中国成都丨国贸地产

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这是今年春节假期后，我们团队集体去实地探访的第一个楼盘——国贸蓉上。

这个楼盘可谓优缺点都比较明晰。

国贸蓉上意境图

但同时，项目地段的现状观感又比较破旧，普通购房者如果没有去深入了解区域的相关规划，很容易打退堂鼓。

所以今天的文章，将为大家分享一些我们团队关于这个项目的观点和看法，帮助大家做出更理性的购房决策。

国贸蓉上位于武侯区中环路与佳灵路交汇处的东南象限内，属于太平园板块。

项目区位示意图

这个区域曾经长期都没有任何商品房开发，算是成都楼市的一个新晋板块，相信很多人对太平园板块都比较陌生。而我们在实地考察、深入了解之后，发现太平园板块的区位至少有三个突出的价值点：

第一，是作为主城区三环内成片开发区的稀缺性。近几年主城楼市比较热门的板块，诸如白鹭湾、驸马板块、武侯新城、青羊新城、国宾板块等，基本都在三环路以外，唯独只有成华区的槐树店、二八板块等位于三环内。

要知道，槐树店、二八等板块既没有“锦江”“青羊”这样的行政区划光环，距离高新产业扎堆的国际城南也比较远；但成华区三环内的楼盘们，无论是龙湖滨江云河颂、邦泰云璟，还是凯德玖悦华章、中环天序，每一个的市场表现都可谓“十分抢眼”。这就足以证明，“三环内”的稀缺性决定了它在成都购房者心目中始终具有极高的价值认同。而新晋的太平园板块，无疑是为“三环党”提供了一个除成华区之外的新选择。太平园板块位于城西南，区位特点更具有“攻守兼备”的优势。

太平园“攻守兼备”的区位优势示意图

“守”体现在同为三环内的成片开发区，太平园同样处于天府广场、春熙路等传统商务商业区的辐射范围。甚至太平园已经开通的地铁 3 号线还能一线直达春熙商圈；已经开通的 7 号线可便捷连通成都主城的各个区域。

“攻”则体现在太平园到金融城、大源，以及到双流国际机场的空间距离都有着明显的优势。金融城、大源是成都高精尖产业集中的区域，这意味着太平园拥有与成都主流商务办公区更近的通勤距离，而高新产业对于区域的价值支撑也会更有力。

第二，是太平园 TOD 规划将给板块带来翻天覆地的变化。

在成都人的传统认知中，太平园板块原先是一个被大型专业市场、老旧厂房等占据的“城中村”，所以目前仍显破旧的界面观感是太平园板块最大的不足，让不少购房者心生疑虑。

不过，自去年 7 月国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》以来，“城中村改造”在成都也成为了 ZF 的重点推进的工作之一。

落地到太平园板块，则主要依托的是太平园 TOD 项目来实现城市更新。

太平园 TOD 意境图

仅供参考，最终方案以实际为准

太平园 TOD 位于佳灵路与中环路交汇处，总规划面积约 1293 亩。它与其它一些“画饼”式 TOD 项目最大的不同，就在于地铁太平园站已经开通了 3 条地铁线。要知道，目前成都地铁的三线换乘站一共才只有 5 个：西博城、孵化园、火车南站、中医大省医院和太平园。其中，太平园站的 3 条线路更是条条经典：包括直达春熙路的 3 号线、贯通中环的 7 号线以及直达双流国际机场的 10 号线。所以，太平园 TOD 顺理成章地被定位为武侯区集全区之力重点打造的片区级 TOD 项目。

太平园 TOD 意境图

仅供参考，最终方案以实际为准

根据规划，太平园 TOD 的空间结构划分为“一芯两轴两廊四片”，其中：

“一芯”为太平园 TOD 核心，也就是地铁太平园站附近，这是一个三线换乘站，目前已开通 3、7、10 号线；

“两轴”是指沿佳灵路的城市发展轴和沿成都铁路枢纽西环线的铁路景观轴；

“两廊”则包括高线生态廊道和南丝路文化廊道；

“四片”即四个居住片区，分别是：花园洋房社区、国际花园社区、生态花园社区、新青年优享社区。

太平园 TOD”一芯两轴两廊四片“规划结构示意图

下图的红色虚线框内就是太平园 TOD 规划的花园洋房社区，包含了 6 个住宅地块，国贸蓉上就是其中之一，也是率先上市的首个项目。

国贸蓉上周边规划示意图

同时，这 6 个地块全部都位于高线生态廊道的左右两侧，按照规划愿景就是要将其打造为低容低密的花园洋房居住区。因此，未来建成后必将形成比较浓厚的居住氛围，同时街区的界面观感肯定也会呈现出令人刮目相看的巨大变化。

第三，是品牌开发商扎堆进驻。那么，如果从正反两个方面来辨证地看，太平园板块在区位和方位上的稀缺性优势，是十分明确且不会改变的；而区域目前面貌比较破旧的劣势，是会随着时间的推移而变化的，并且城市更新的规划也已明确。因此，太平园板块的发展潜力自然也就吸引了嗅觉敏锐的一众开发商，包括电建、成都交投、万科、国贸等知名品牌房企已相继进驻。大开发商聚集带来的品牌效应以及最终呈现的效果，对于板块发展又能起到更好的反哺加成。所以，随着片区城市更新的逐步推进，以及更多开发商的项目落地，太平园板块未来几年的热度应该还会进一步提升。

特别是国贸蓉上所在的太平园 TOD 花园洋房社区，对于想在主城区三环内改善置业人群的来说，更值得多加关注。

目前，太平园板块的拆迁还在持续推进，板块内的多条道路也正在修建中，所以国贸蓉上项目周边当下的配套看起来还比较少。不过，随着路网的完善和周边建设的兑现，项目的生活配套将会变得比较完善。

交通

国贸蓉上大门前的南桥路正在施工中，计划年底建成通车，届时可以更方便连通到城市主干道佳灵路，提升驾乘汽车出行的便利度。另外，项目附近还有地铁太平园站，这是一座三线换乘站，已开通 3、7、10 号线，轨道交通的通达性极强。并且，项目未来可通过紧邻项目西侧的高线生态廊道直接跨国铁路西环线，从太平园地铁口步行到小区的距离将缩短至约 600 米，步行时间不超过 10 分钟，属于真地铁盘。

国贸蓉上周边轨道及商圈示意图

商业：

目前项目周边最近的大型商业体就是成都大悦城，到项目的直线距离不到 1 公里，不过目前还需要从三环路绕行。未来项目北侧规划的道路建成后，将与成都大悦城北侧的顺兴路直连一线，将项目与成都大悦城的路程缩短到 1 公里左右。

教育：

目前项目东侧约 500 米就是武侯区第七幼儿园和北二外成都附小北区学校。武侯七幼是武侯区规模最大的公办园之一，2017 年开园，已于 2022 年成功创建为“成都市一级幼儿园”。北二外成都附小北区学校及其对口的北二外中学，都隶属于北二外成都附属教育集团，该教育集团涵盖小、初、高一站式体系，特色是小语种，属于武侯区第一梯队的教育资源。

北二外成都附中实拍

综合来看，抛开还处于规划阶段的配套不谈，光是项目周边已经触手可得的交通、商业、教育等资源，都是比较高规格的，能满足绝大多数家庭的日常需求。

国贸蓉上占地约 42 亩，容积率仅 1.7。都知道容积率越低，居住舒适度就越高，然而容积率低于 2 的项目在成都目前可谓是凤毛麟角，且大多都分布在三环外的环城生态区或者城市风廊附近。

而国贸蓉上则是目前成都三环内所有在售新盘中，唯一容积率 1.7 的项目。

因此，项目总共只规划了 344 套住宅，全部分布在 9 栋 7~11F 的纯 T2“洋房”内，改善属性纯粹。

国贸蓉上鸟瞰意境图

项目所有楼栋均坐北朝南，在楼高只有 21～33 米的情况下，楼间距保持在 22～50 米距离不等。因此保证了每一户都能享受充足的日照，整个小区没有一套住宅因日照不达标而沦为“公寓”。

有了优秀的规划指标打底，开发商国贸地产则给项目赋予了更高的产品定位。

先简单介绍一下国贸地产，它是一家来自厦门的品牌房企，其母公司国贸控股隶属于厦门市国资委。国贸控股在 2023 年世界 500 强企业排名中位列第 95 名，2022 年全年营收近 7000 亿，是一家名副其实的千亿国企。

国贸地产战略布局示意图

在国贸地产的战略布局中，成都是其重点发展的 4 个核心城市之一。目前，在成都已经有 6 个项目 10 个地块落地开发。

比如此前已经上市的国贸锦原、国贸臻原、国贸鹭原等项目相信大家都有所耳闻。它们都属于国贸地产旗下的“原系”产品。

而国贸蓉上，则是国贸地产在成都打造的首个“上系”作品。从现场实景示范区的呈现来看，“上系”的确属于更高端的产品系。比如小区的大门，就做了一个高度约 7 米，长度约 45 米的超大尺度豪华酒店式门庭设计。

项目大门手机实拍

除了巨大尺寸带来的超强气势之外，大门主体敷设了大量灰色大理石，并搭配香槟金铝板，门内的中央背景墙位置也通体敷设了进口石材。

我看过这么多楼盘，用如此大体量的天然石材打造大门的住宅项目，成都目前还找不出第二家，给人的观感相当震撼。

又比如在建筑设计方面，国贸蓉上选择了以圆角和弧线为核心设计元素，投入更高的成本打造外立面的曲面美学艺术。

项目建筑意境图

包括建筑窗墙比、墙身立面走线、铝板及装饰线条的布局，以及屋顶全金属穿孔铝板的冠帽设计，都经过了精心的推敲和打磨。

整个建筑外观的设计达到了目前成都品质改善项目的主流水平，对外昭示出一种“高端”的小区形象。

项目建筑意境图，再比如园林景观的打造，项目采用了“两轴双核多园渗透”的布局，其中“双核”中的南中庭已作为景观示范区在现场呈现。

项目南中庭景观意境图

南中庭打造了约 400㎡的叠水溪流空间，并在叠水溪流中设置了一个下沉式“谷屿会客厅”。在叠溪水景两侧还有高约 7 米和 1.8 米两处高低不一的瀑布造景。

据介绍，瀑布的水和叠溪水景完全连通。不同于常见的镜面水景的静止状态，实现了动态循环的水流景观，更贴近自然。

项目北中庭“贸贸岛”意境图

除了已经实景呈现的南中庭外，项目北中庭则是设计为具有国贸代表元素的“贸贸岛”。贸贸岛是海岛冒险主题的儿童活动区，既包含 2-3 岁小朋友的空间，也有为 4-6 岁大龄儿童打造的玩乐空间，真正实现全龄儿童区。

项目园林景观分区示意图

此外，小区内还分布有“春花晓樱”、“夏语绿氧”、“林栖谷隐”、“冬隐青枝”等以四季为主题的组团景观。

总之，在产品品质的营造方面，国贸蓉上的“升级”表现是肉眼可见的；同时，在户型和精装设计上，也紧跟了成都改善市场的最新潮流。

国贸蓉上共有 4 款标准层户型，建面约 128~178㎡，均为四房设计。其中，建面约 128㎡和建面约 143㎡户型为双卫，建面约 161㎡和建面约 178㎡户型为三卫。

项目户型图

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从户型图可以看到，项目 4 款户型都做了“大面宽、短进深”的真板式设计，所有户型都有比较好的采光性和通风性。

得益于 1 梯 2 户的配置，项目户型的公摊都比较低，因此项目户型入户门以内的含赠实得率都做到了 92~97%不等。

而除建面约 128㎡户型之外，其它户型均通过双开门电梯的设计实现了“一梯一户”的配置，如果算上大门外电梯前室的面积，部分户型的含赠实得率更是远超 100%。

除了实得率高之外，项目户型对内部空间的分配也都很有讲究，保证了每一个房间的尺度都能满足实用性需求。

比如市面上一些建面约 128~143㎡做四个房间的户型，会为了放大 LDK 空间的观感而牺牲次卧的尺寸；而国贸蓉上即使是建面约 128㎡的四房入门户型，最小一间次卧的进深都有约 3.4 米，使每一个卧室都有正常摆放 1 张标准双人床+2 个床头柜+1 个衣柜的尺寸。

整个项目的户型设计基本上挑不出毛病，硬要说不足的话，就是建面约 143㎡户型缺少一个独立生活阳台。

项目实体创意样板间实拍

国贸蓉上所有房源均为精装交付，精装标准约 2999 元/㎡。

精装配置上，中央空调、新风系统和地暖三大件选用了国际品牌大金、百朗和威能的产品；厨房“烟灶洗”三件套为国内一线品牌方太；卫浴洁具则是高仪+科勒的搭配。

项目实体创意样板间实拍。其中建面约 178㎡户型的主卫还将台盆龙头升级为了德国进口的当代品牌，并增加了瑞士进口的劳芬浴缸，加量不加价。整体装修配置符合市场同价位装修的主流标准，同时大家从实体样板间照片可以看出，在设计审美上也很符合当下购房者的主流需求。国贸蓉上已经取得了首批次预售证，推出 130 套房源，位于 3、4、5、8 号楼，含精装挂牌价约 28573~42873 元/㎡。

国贸蓉上总平图

建面约 128㎡户型总价约 350-400 万元/套；建面约 143㎡户型总价约 430-500 万元/套；建面约 178㎡户型总价约 620-660 万元/套。

惠后总价段还是保持在了同区域类似产品的主流水平，因此建议以下几类人群如有改善自住需求，均可重点关注：

一是主城区西南方向的地缘性人群；

二是有“三环内”情结的主城改善人群；

三是追求低密度“洋房”形态的购房者。

文/黄曦

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