遂宁金融商业中心·莲韵空中院墅丨中国遂宁丨MDA

2024 年，上海房地产也陷入销售低靡。随着 2023 下半年上海大部分区域一二手倒挂的消失，2024 年的新项目都开始再次回到“卷品质”的时代。但是上海由于受到建规的影响，今年我们看到的无非还是内部装修用材、公共部位用材、社区智能化设计、会所的奢华、小区泳池（室内或室外）、一楼架空层增强社区互动理念，户型上最多就是由原来飞机户型的直厅转变为 5.4-5.7 米的横厅设计等等这些诸如此类的常规补强。

而全国市场由于 2021 年整体市场便开始下行，“第四代住宅”已经悄然上市。2024 年，不论在政策上还是在项目上，“第四代住宅”都呈现出了大爆发的态势。

这一点上海确实已经落后于全国了。

那今天我们就来看一下，什么是第四代住宅？

第四代住宅由清华大学建筑学院提出，融汇叠加了中国传统建筑四合院、街巷胡同、低层别墅以及第三代电梯房的优点于一身，并且能向高层建筑形态发展，又称“空中城市森林花园”。每层拥有共享的公共院落，可停车入户，每户都有私家庭院。

第四代住宅，也就是“城市森林花园住宅”。简单来说，就是把地面的庭院置于高层建筑，让每层住户都能拥有公共院落和独立花园，再进一步还可以实现空中停车。

2021 年发布的《T∕CECS 855-2021 城市森林花园住宅设计标准》，就按照建筑布局，把第四代住宅分成了三类：「空中户属庭园住宅」、「空中共享园林住宅」、「空中共享园林住宅（空中停车）（完全体）」。

也就是，单纯户内庭院、户内庭院＋共享庭院、户内＋共享＋空中停车，三种类型。但是，出于成本和技术难度考虑，目前很少开发商会做配置空中停车的完全体产品，基本都是做前两类产品。

其实在前两年，开发商做第四代住宅的意愿不强，主要有几个原因： 一是缺乏相关的政策支持。第四代住宅的产品形态，太吃容积率。产品套型中增加的庭院部分，会增大产品面积；在公共空间增加的共享庭院，会增加公摊面积，大大降低得房率。 二是技术难度大。空中庭院，要求建筑结构中，增加大面积的悬挑空间，还要覆土种植，这都会增加建筑的荷载，建造成本和技术难度双高。 三是产品本身存在缺陷。进深增大，加上立体绿化遮挡，会影响户内采光。后期也存在消防风险、蚊虫滋扰、漏水、绿化维护成本高等诸多问题。甚至立体绿化立面，也会因为部分楼层庭院荒废，影响整体观感。 但是，经过几年的探索和发展，目前这些痛点，正在通过各种方式，被一一规避和解决。 首先是政策支持。从需求端看，各地继续在公积金贷款、首付比例、税费方面出台优惠政策。从供应端看，正迎来“增加高品质住房”的大转向，包括深圳、上海放宽小户型限制，珠海等城市放宽对赠送面积的限制，苏州、武汉等城市发布“第四代住宅”支持性政策。各地对待“第四代住宅”的态度，已从观望转变为鼓励。

PART. 02 其次是建筑&设计的创新与成熟。其实，目前对外宣称是“四代宅”的很多项目，本质上只是做了一个“超大阳台＋绿植”，算不上是标准的四代宅产品。因为，各个地方的政策文件对“四代宅”的定义和要求，目前并没有统一。例如，长沙要求“四代宅”产品，外挑达到两层高，庭院绿化面积≥60%且≥5.6 米，覆土厚度≥0.5M，并且还要求无维护结构、无柱。这种要求，很多其他地方打着“四代宅”旗号的项目，是远远达不到的。但是标准提升，也倒逼开发商在“四代宅”产品设计上，做出了大量的创新。采光问题、隐私问题、绿化维护问题、防水问题、庭院荒废问题，都得到了大幅度的优化。1. 立面升级，让建筑本身成为审美主体。其实早很多四代宅，为了减少建安成本投入，在悬挑部分安装支护结构，也影响了建筑的整体外观。让建筑整体看上去，观感不佳。

图片：成都七一国际广场实景图

但是近两年的四代宅，在高层住宅「公建化立面」的设计潮流带动下，基本都采用了大面积类幕墙设计，用材和设计语言都更丰富，建筑整体更具设计感，呈现出更通透、轻盈的效果。

图片：重庆龙湖揽境实景图

例如，龙湖在西安的四代宅产品云和颂，就采用了玻璃幕+超高窗墙比的设计，外观上大量运用“圆弧+曲面”。根据阳光、月色、灯光的变化，以及四季气候变化，呈现动态的美感。

同时，超高窗墙比，也能提升户内的采光效果，部分解决“黑房子”的缺陷，功能性更强。

二、功能升级：前置安装自动维护系统

立体垂直绿化，往往容易引起争议的点，就在于后期维护成本高。

例如，植物养护、蚊虫滋扰、平台排水/防水等等。

但事实上，这些问题目前基本都已经解决。新的四代宅，很多项目都已经配置了自动滴灌系统、智能蚊虫防控系统。目前，这套系统使用已经非常成熟，后期交由物业统一管理，业主只需要进行定期修剪养护。

例如，郑州万科翠湾中城的阳台花池，就在钢筋混凝土楼板上设置了找平层、双层防水层、保护层、滤水层等。

一方面，能防止花木根系穿刺对主体结构造成破坏；另一方面，花池种植土表面以及土壤下部排水板上方皆设置排水地漏，连通雨污水管，保证花木浇灌的畅通。

图片：郑州万科翠湾中城花池实景图

三、建规放松，户型升级：紧跟当前潮流趋势

由于第四代住宅对政策的依赖极大，受建规影响第四代住宅的产品形态，太吃容积率。产品套型中增加的庭院部分，会增大产品面积；在公共空间增加的共享庭院，会增加公摊面积，大大降低得房率。

目前从各个城市出台的“四代宅”相关的管理规范来看，这个问题已经基本被解决。甚至通过四代宅实现大量合规赠送，已经成为项目开发一个重要的盈利点。

首先，针对性容积率计算规则快速推广，政策让利幅度非常大。目前，不少地方城市都针对“四代宅”制定了相应的鼓励政策。例如，“空中花园、空中共享平台”面积不计容或部分计容，已经成为主流标准，在城市间快速推广。

图片：福州空中花园外挑尺寸，≤1.80 米的部分计 1/2 容积率，大于 1.80 米的部分不计容；公共休闲绿化平台部分不计容。

事实上，如果开发商能够把政策优惠用足，每平仅增加 500-800 元/平的建安成本，就能让使用率大幅提升至少 15%，实现远超普通住宅的空间使用效果。

这也是当前“第四代住宅”对开发商最大的吸引力所在。其次，地方对四代宅的管控规范，在不断放松。

例如，2 月底，福州发布新的试行办法，不仅将住宅外挑阳台占套内面积的比例扩展到了 20%，还放松了“四代宅”不得设置跃层式住宅的规定。允许建筑面积 144㎡以上（含 144㎡）住宅套型及“立体生态住宅”设置跃层户型。跃层式住宅客厅可挑空，挑空部分的面积最高可以达到，套内面积扣除公摊、入户花园及阳台后的 30%。这样，新的四代宅产品，就可以设计客厅和空中花园均为双层通高的产品，进一步提升户内空间呈现效果，更加靠近真正的别墅级体验。

图片：岳阳南湖天著二期，上下层 L 型咬合设计，图片来源：日清设计。第三，目前地方管控标准松紧不一，给开发商留下政策红利挖掘空间。目前国家层面上的规范并不是强制执行，导致各地方对“四代宅”的定义和要求，以及相应的管控标准，有很大的自行定义空间。例如，厦门年初出台的第四代住宅规划管控要求，就相对严格：一是建筑面积不得少于 200 平；二是原则上应当临湖、临海、临景建设。而其他很多城市的四代宅建筑面积下限，要远远低于这个标准。不少城市都出现了 100 平出头的四代宅产品，并且赠送比例也很高。事实上，目前很多城市对“四代宅”的规范要求并不严格，导致不同城市的“四代宅”项目，从产品形态上看差异很大。有些项目甚至只是做了一个“双层挑空阳台”，并不能算是标准的四代宅产品。例如，重庆的龙湖云河颂，虽然被称为龙湖第四代住宅 3.0 产品，但由于重庆对户内庭院的绿化面积、垂直绿化的栽种和预留，没有具体规范要求。项目可以只需要提前预留下沉、荷载空间，然后将空中花园打造成下沉吧台和戏水池水景，从而降低空中花园绿植的景观成本，也不需要像其他四代宅产品一样，设置立体自动灌溉系统，规避了后期垂直绿化养护难的问题。

图片：重庆龙湖云河颂空中花园实景图

总的来看，目前各地方政府对“第四代住宅”态度上支持，但执行上的政策不统一或不明确，导致“四代宅”的产品打造出现了很大的政策红利，也给开发商留下了很大的操作和套利空间。对于这一点，房企可以充分合规利用。

MDA 早在 2020 年已经承接过第四代住宅项目【

遂宁金融商业中心·莲韵空中院墅

】，目前该项目刚刚建成，部分业主已入住。

|遂宁金融商业中心·莲韵 意境图|

遂宁金融商业中心 · 莲韵作为遂宁首个第四代住宅，绿水环绕、公园环抱，楼上花园、楼下森林，空中院墅，双层挑高，户户独享阔达数十平方米空中花园，享田园牧歌生活；以“社区邻里中心＋智慧社区中台＋绿色大平台”承载落位五维理想生活场景覆盖，实现智慧生活社区“智能化、生活化与未来化”。104 户庭无尘杂，虚室有余闲。久在樊笼里，复得返自然。关于向往的生活，人们对它赋予过很多的猜想，从物质生活的需求到美好生活的向往，如果只是通过一扇窗户去看外面的世界，已经不能称之为人们理想中的住宅。

小结：

第四代立体生态住宅迎合了现代的居住需求，是人居改善的新方向，"直击人居需求核心的产品革新”。

他不仅在居住需求上得到极大的改善，同时在公摊面积、得房率等敏感问题上做出了“妥协”，变相在不提升房屋价格的前提下大幅提升了房屋的实际价值。这可能是目前中国房产市场背景下的一条较合理的产品变革之路。

去年11月广州建规的放开，使广州近13个项目抢跑，实现得房率超100%；

从上文我们也能看到“第四代住宅”能够呈现的根本是建规的放开，也许这就是即2010年后住宅品质的再一次住宅产品的升级，全国已经走在了前沿。

而上海建规却迟迟还没有放开，希望上海哪一天也能看到真正的“第四代住宅”产品，这才是立房价之本。

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