大连路248号地块商住项目 弘久·新弘北外滩丨中国上海丨上海日清建筑设计有限公司

大连路 248 号地块商住项目弘久·新弘北外滩

Plot 248 Dalian Road commercial and residential project Hongjiu · Xin Hong North Bund project

中国，上海 ShangHai,China

Part1 动笔之初

第一次接触大连路 248 地块是在 2016 年初夏，而本宗土地最早招挂和出让开发流程启动，要追溯到 2003 年。作为虹口区当时的城市改造节点，248 地块遗憾因为第一轮动迁的居民通过率未达标，继而沉睡了十多年时间。从 2016 年项目转让开始参与跟进地块的定位、策划、规划、建筑设计直至 2024 年项目落地完成，大连路 248 地块改造项目跨越了 8 年光阴。

▲ 虹口北外滩片区功能演变

如果把项目基本同期，且相距不远的杨浦天汇项目比作是城市更新的攻坚战，那么大连路 248 地块则可以看作是一场持久战。不同点在于大连路项目是一块在时间、空间和规划维度，都存在极大变量的地块。在最初的 2003 年，248 地块只是常规的棚改旧改项目，是鸿旭豪苑项目里稍显鸡肋的最后一期。项目所处的虹口滨江区域，城市功能以大量棚户和老旧里弄住宅为主体，数十年不变的城市面貌已呈现老旧脏乱。而 13 年后当我们重启这块地的定位和规划之时，城市的空间和功能伴随持续多年的棚改旧改历程，已经发生翻天覆地的变化。

▲地块周边演变

轨交地铁 4 号线和 12 号线大连路站已落成并位于地块东北角，大连路、新建路隧道建成多年，10 分钟内可直达陆家嘴金融圈，北横通道提供了前往虹桥商务区的便利。以大连路为界，西侧虹口区定位为北外滩航运服务总部基地，东侧杨浦区定位为大连路总部研发集聚区，各自的办公和商业地块建设热火朝天，不遑多让，区域功能已由单一的危旧住宅，逐步演变为商办用地的比重反超，而住宅用地的总量明显缩小。因此再评估大连路 248 地块的土地价值，无论是市场层面还是城市功能层面的供求关系都已变化：它不仅仅是虹口区的重要城市界面形象和商办功能组成，更是北外滩区域内极为稀缺的成规模住宅功能供给。

▲地块区位示意

伴随城市更新，虹口-杨浦沿线的北外滩滨江区域城市空间品质已初显华丽面貌，众多的城市公园、滨江绿地开始陆续呈现并在持续升级，无论是工作还是居住生活，市民们对于这个板块逐步充满向往和期待。漫步在舒适静谧的滨江北外滩，感受水晶天气下浦江两岸的璀璨夜景，触发我们思考，如何扬长避短发挥地块的混合用地性质优势，为北外滩区域呈现出更多高价值生活住宅单元，让土地价值更符合市场期待的同时，为上海增添能比肩 Daling harbor 的开放、复合、多元化的生活体验？

▲设计过程：地块原始业态构成及地块早期推演

Part2 艰苦推进

在持续更新的城市发展历程中，我们开始梳理、逐步明晰地块的自身潜质和多方诉求。248 地块的城市界面具有非常典型的上海内环城市特征，西侧面向历史风貌街区，南北向是相对无序的高层住宅小区；东侧城市空间尺度放大，国歌广场、北美广场等众多办公楼宇和城市快速道路交织，形成区域商务聚集的特征。同时面向大连路的东侧城市界面，也是虹口北外滩区域的天际线边界，管理职能部门期待着较高的立面呈现。加之地块自身功能复合、容积率较高，因此将任务要求逐步整合为：业态功能混合多元，自持业态减量提质，提高租金收益坪效；销售业态尽可能高端住宅化，整体空间形象朝向公建化方向。

▲设计过程：中期方案演变

过程漫长而艰辛，伴随着总图和空间逻辑的不断推敲调整，以及持续不懈的公关和沟通，这两个方向逐步获得有力的正向变化。项目规划指标最终锁定为 70%住宅，形态最终以三栋板式高层为主体以适应本地主力客群需求，此外在 4.14 的较高容积率下，还包括了十二户叠拼住宅匹配更高端客群。这是我们在住宅产品逻辑层面，有别于同年拿下全国地王的融信中兴路地块的最大不同。

▲设计过程：2016 年对标项目参考

30%的商办业态，主体以单栋办公塔楼形式，矗立于地块东北角城市干道路口，架空于地铁站上方并与之联通，和杨浦的总部研发聚集区遥望。合理优化写字楼品质，降低运营的冗余成本，实现高租金的收益，努力成为北外滩核心功能区重要优质的写字楼租赁市场组成，并获得市场的关注和认同是其目标。

▲设计过程：终版鸟瞰图

▲设计过程：总平面图

沿大连路以及各个城市界面呈现公建化气质，保持虹口北外滩侧这一核心功能区的城市天际线形象，是争取规土管理部门支持的关键。项目既然定位为滨江豪宅，我们亦挖掘平面和立面的创新潜力。是否可以做高空的无边界泡池？是否可以在阳台实现层间空中绿化？是否可以让客厅有更高的挑空层高，获得更气派的会客迎宾感受？尤其是，通过局部挑空的处理，能够表现出更有张力的立面节奏，是住宅立面能够创新的重要方式。

▲设计过程：立面推演

在以往，住宅挑空等话题，是规划层面一刀切的管控禁区。但我们认为不同地段，不同价位，不同客群在不同时间周期的需求一定不同，因此管理的对策也应该更灵活更具体。对于一个开发周期跨越了 20 年的城市核心地段项目而言，“与时俱进”是极为重要的解题态度。20 年之后，是否核心区域还需要以商业办公面积来评估土地的利用价值？对于住宅的空间的合规性评估，是否能站到核心地段的客群价值观和使用体验角度来评估，打破城乡统筹一刀切？总而言之，当现有的、过往的城市管理规则没做到“与时俱进”，我们是否敢于突破？

▲设计过程：立面及奇数、偶数层跃层关系

我们的尝试得到了虹口区规土部门，以及未来北外滩集团各位领导的认同和支持。新弘北外滩项目是市区近年唯二的，方案批复时实现了客厅挑空批准的高层住宅项目，这一点上，我们曾经超越了融信中兴路项目一大步。虽然最终落地方案没能延续这一形式，但较好的利润表现，也进一步保证了外方面的完成度、实现了区规划层面所期望对天际线的进一步优化，由大连路项目起始，我们在上海核心地段项目的设计策略，归纳出非常重要的一条，依托本地化策略，我们要兼顾到政府（代表着城市和公众利益）、开发商（成本和利润及周期压力）、建筑师（设计理想和最终使用者的需求）三者的利益共赢。而且如果策略得当，他们之间是能够相互促进，相互提升。

Part3 呈现和交付

项目毗邻北外滩滨江的上海港国际客运中心，是英国建筑大师 Will Alsop 的作品。在最初的几年时间里，这座造型夸张、造价奢侈的建筑曾经一度冷冷清清。但正如前述，随着时间推移，改造后的滨江沿岸焕然一新、流光溢彩；此刻我们再回眸 Alsop 先生的作品，已如一颗明珠引领着整个北外滩的建筑群，就如 Alsop 的绘画作品，充满着奔放的想象力，而这是崭新的北外滩功能核心区，面向百年浦江滨江所需要的特质。

右滑查看更多 ▷ 我们同样亦在寻找北外滩的特质，寻求内环核心豪宅的共性。住宅立面强调理性逻辑，体型系数规整，户型和外立面协同统一，横向水平线条是主要的立面节奏。但作为北外滩功能区的重要天际线组成，我们在山墙和顶部选用了较为活跃的装饰处理手法，呼应北外滩豪宅的身份地位，也是向 Will Alsop 的场所表现主义所致敬。

一改以往高层住宅光鲜亮眼的高纯色调取向，特意选取稍显沉稳些的立面材质，一方面能和景观及室内相互协调统一，和众多的商业、公服配套设施统一风格。另一方面，也希望能和周边现有的高容积率建筑，以及绿树成荫的街道环境融入为一体，最终实现低调内敛、简洁大方的高品质住宅形象。铝板颜色在不同光线条件下呈现出稍许差别的质感；在朝北阴影面朝向长阳路一侧，住宅的整体形象跟随办公塔楼的气质，立面逻辑清晰，色彩语言冷峻；而在西侧，下午的阳光能够赋予塔楼以略带些金色的沉稳质感，给西侧的社区大堂增添庄重格调。

▲节点大样

建筑师董功曾说，如果把建筑中平行于工程的内容，看作是与艺术创作相关，那么建筑其实与文学、绘画与雕塑有很多相通的地方。艺术品的生命是艺术家生命的物化。从这个角度来说，建筑也应该是有生命的。建筑的这种生命力，应当是指这群创作者，包括建筑师、施工方、参与意见者以及业主，他们的精神与意志一个物化呈现，以及身体劳作所留下的痕迹。

项目漫长而持久的工作周期，复杂交错的工作界面是对设计工作流程的管理，对成本管控是极大考验，感谢业主方能给予平等高效的沟通，对设计的尊重和鼓励，减少了相当多的无效低效的成本输出，也赋予我们一体化设计管控的权利；另一方面，ACT 团队前中后期搭配协同，多年的持续火力输出，没有辜负业主方的期待和信任，是一体化设计能够落实下去的关键所在。

开放式干挂幕墙体系的外立面，其落成呈现的品质在今天自媒体发达的网络时代，获得了业主、周边居民的认可。在紫点金麻石材和浅香槟金色铝板之间跳跃闪动的，是时光，是青春，是项目参与者对这座城市的情感与记忆。

Part4 未来展望

在虹口区大连路、杨浦区打虎山路两个项目长时间的攻坚过程中，任何时候团队讨论起设计和技术本身，都能放下成见，用尊重和研究的态度参与讨论，去辩论争论，去吸收提高。从规土领导、商业顾问到境外大师，从开发商到恒利益建、泰幕等优秀的幕墙团队，以及团队成员彼此之间相互学习，继而设计争优。这是团队内部的精神财富。面对城市更新，不仅仅要有快刀利刃斩乱麻，也需要用他山石来攻玉，而境外设计事务所主导的中兴路地块项目，是曾经对标赶超的榜样。

上海在城市规划领域从来不缺乏突破和创新的传统。在两天前的 2024 年 8 月 7 日，城市重建和规土管理的进程再一次被改写：原属于小米总部用地，商办性质的徐汇区斜土街道 xh128D-07 地块在转换为住宅用地性质后重新上市，万众瞩目之下以 13.1 万的楼面价，刷新中国大陆土拍地价新纪录成为新地王。而上届地王，恰是大连路 248 地块启动之初的对标对手，融信中兴路地块。八年时间，行政准则和市场诉求之间终于从对立转变为和解。毫无疑问，今天的中兴路壹号项目，境外设计事务所呈现了难忘的空间体验。而在同场竞技的八年里，大连路项目也没有止步不前。开发企业获得了稳定的经济回报，有益补充了北外滩核心区的城市功能组成，立面呈现亦为浦江北岸的天际线做出贡献。未来的篇幅我们会回顾和探讨，项目推进同时在城市设计层面的功能开放性、在地块周边街道尺度的品质提升所做的努力和尝试。这也是我们在境外事务所的落地呈现中所遗憾没能看到的。对空间的改造和创新，将人与城市建立关联，这一不断探索的过程，也是开发企业、建筑师和城市管理者们自下而上的对土地价值赋能的再思考。以人为本，尊重土地，与时俱进，是我们面向未来挑战的本地化策略。

我们相信大连路项目不是自发创新的终结。我们也期待这座孕育着巨大能量的城市，未来必将一如既往的珍惜土地，尊重社会进程的客观发展，尊重公民的需求；在广袤自由的市场环境下迎难而上，未来必将诞生更多可能。

工程档案

项目名称 | 大连路 248 号地块商住项目 弘久·新弘北外滩

业主单位 | 弘久实业集团

建筑设计 | 上海日清建筑设计有限公司

景观设计 | 上海深圳奥雅园林设计有限公司

施工图设计 | 上海原构设计咨询有限公司

幕墙顾问 | 上海恒利益建装潢工程有限公司

总建筑师 | 宋照青

设计团队 | 蔡兢凯 郭丹 初子圆 强瑞 王玥明 黄建勇 石哲宇 闫雷 胡天玖 张少磊 李宗阳 周显寅 王玉戈 邹丽娜 吴旻琦 刘悦怡 戎田 李登舟 王泽喧 曾少鹏 沈贤斌 许克福 晋昊峰 郭丽娟 张雨薇 聂际昌 刘泽华

项目地点 | 上海虹口区大连路长阳路口

项目功能 | 住宅 办公 商业

总用地面积|18469.51 ㎡

总建筑面积 |110497 ㎡

容积率 | 4.14

设计时间 | 2016 年—2022 年

施工时间 | 2020 年—2024 年

专业摄影 | 于曦