北京奥林NEO项目丨中国北京丨维拓时代建筑设计

北京奥林NEO实景图（主次入口）▲

北京奥林NEO实景图（室内空间）▲

沐光绿谷 —— 北京奥林NEO项目

在不断发展的城市浪潮中，低效楼宇作为城市中亟待焕新的一部分，往往承载着部分城市的记忆，却又和发展进程格格不入。而顺应发展的更新对于设计师以及低效楼宇本身既是机遇也是挑战。低效楼宇往往面对着：内部设施老化，外部审美滞后，市场定位模糊等等一系列复杂的问题，这些问题不仅阻碍了低效楼宇的有效利用，也制约了城市整体更新与发展的步伐。而低效楼宇在更新的过程中也面临着巨大的困境，不断寻找着破解之道。

今天的主角北京奥林NEO（原家和超市）便是从城市更新中脱胎换骨的一员，从空置5年的老旧商超到如今完成华丽变身的总部独栋办公楼。为推动城市高质量发展及空间高效利用贡献了一份自己的力量。

01

北京奥林NEO项目基本情况

Mu Guang's Green Valley

区位关系 ▲

商务圈关系 ▲

北京奥林NEO项目位于北京市朝阳区，介于四环与五环之间，与5号线、15号线换乘站大屯路东站相邻。场地南侧为公园绿化场地，北侧和东侧为高尔夫训练场地，西侧为居住区，整体自然环境良好，三面环绿。同时坐落于北京市热门商务圈亚奥与望京两大产业聚集地之间的核心地带，周边配套齐全，景观资源丰富。作为两大商务圈的连接点，周边对于高水准办公空间的需求量极大，综合周边市场需求，用地优势，将其全新定位为高科技企业定制的总部独栋办公楼。

改造主体为家和超市，改造范围为地上五层至地下一层，约2.8万平方米，体量适中。改造前为商业建筑，单层面积近5000㎡，层高为4.8m具有得天独厚的大平层以及框架结构，场地外围停车数量充足，改造后目标功能为独栋办公，即使建筑主体较为陈旧，但仍然具有极高的改造价值。

北京奥林NEO实景图（室内空间）▲

改造前的北京奥林NEO（原家和超市）▲

建筑北侧及西侧为主要展示面，拥有近140m临街展示面，但老旧的立面效果已经无法支撑如此巨大的建筑体量展示，原建筑作为商业建筑设计使用，整个立面采用窗墙体系，几乎没有室内采光的考虑，街角的弧形边角也显得年代感十足，从功能性到美观性，改造前的建筑立面均无法满足目前人们对于独栋办公建筑的基本要求。

改造前的北京奥林NEO室内（原家和超市）▲

建筑主体改造后作为办公建筑对于采光要求较高。但既有建筑内部进深较大，边缘向内心采光强度逐渐减弱，空间价值越来越低，对于未来入驻的办公人员来说，改造前的建筑平面功能均无法满足日常工作与休闲要求。

同时综合项目地理位置，结构特点以及甲方对于周边市场需求的调查，改造方向被定为“高端定制的企业总部办公独栋”，不仅是对老旧建筑焕发新生的期待，更是对我们设计手法的一种挑战，如何打破固有的建筑属性，恢复内部空间活力改善建筑外部印象，同时还要考量对于原有建筑结构的影响，在这些相互制衡的条件中寻找平衡成为了设计中的重中之重。         

02

空间属性转化，打造舒适办公空间

Mu Guang's Green Valley

设计理念 ▲

面对严重的采光问题，如何解决近60m的大进深成为了平面改造中最急切的难题。打开中庭，引入自然光成为了当下的最优解，为在此工作的每一位员工设计一处可供小憩的“绿谷”，给予建筑内部各个办公组团的每个角落沐浴阳光的机会，赋予原本幽深的内部空间生机与活力。而作为改造项目，应最大程度保留原有建筑可利用的基础，在踏勘整合了现状情况后，我们提出了以“50%利旧+30%提升+20%亮点”为核心的设计策略。

交通分析 ▲

平面分析 ▲

北京奥林NEO改造前身为家和超市，而改造目标则是高品质企业办公，商业与办公的冲突成为了需要被关注的要点，过大的进深阳光难以进入中心区域，整体布局也很难适用其他的功能，商业遗留的扶梯遮挡着对外的视线，电梯老旧且运力不足，楼梯数量也无法满足疏散的要求。

梳理了项目所面对的问题后，我们不断思考如何同时解决这些问题，而且不光要“做到”还要“做好”。最终我们决定以“打开中庭引入自然光”来解决既有建筑带来的问题，用一个集合竖向交通、休闲场景营造、爆点空间、活力开放于一体的中庭去唤醒属于奥林NEO曾经的活力。

确定了中庭方针之后，中庭的形式成为了下一个需要探讨的话题，我们最终推敲出了三种中庭形式，即“一字形”“十字形”“椭圆形”三种形式，而与既有建筑的相性成为了下一轮选拔的条件，经过对各中庭的可行性进入深入研究后，统计出了各中庭方案对结构的影响，其中“十字形”中庭对结构的影响最小，仅需要拆除20根梁。而对于老旧的既有建筑而言，结构影响需降到最小，最终敲定了对结构影响最小，不需要拆除柱子，仅断掉20根梁的“十字形”中庭。

整体空间推演 ▲

整体空间推演：①首先需要取消南侧扶梯，消除南侧视野屏障，同时引入外部阳光。②北侧与西侧为临街面，受地铁人流到达方向影响，于北、西方向设置主、次入口，同时对应主入口设置通向地下一层的休闲楼梯。③经过结构专业讨论，十字形中庭仅需要拆除24根梁，不需要拆除柱，对整体结构影响较小。④为补充各层之间的立体交通，在中庭两侧设置景观电梯，并补充爆点空间旋转楼梯。

同时由于既有建筑缺少大堂、休闲空间等办公建筑必备的核心区域，故在主要展示面（北侧）及车站临近面（西侧）设置主次入口大堂，兼顾企业形象展示及员工流线的便利性。而特色十字中庭的景观电梯和旋转楼梯构成了建筑的中央枢纽。同时可以围绕艺术楼梯周边举办各种讲演，展览，休闲等日常活动，打造共享交流空间，为舒适的办公环境打下基础。

03

更新公共展示面，融合周边环境

Mu Guang's Green Valley

▲ 立面改造理念 

立面推敲过程

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立面材质秉承着简洁的设计策略，以LOW-E玻璃与渐变造型的铝合金型材为主要材料，通过铝合金型材的渐变双曲造型，在室外不同角度可以感受到不同视觉效果，同时可以保障室内采光及私密性。

▲ 改造后东南角实景图 

改造后北立面实景图

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观景露台

南侧圆环形露台 ▲

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为实现体验式办公，最大限度的利用周边景观资源，打造横跨三层的圆环形露台与总长度约300米的沿线观景露台，引入这些弹性空间，可以丰富员工的日常生活，增加周边空间的社交属性，提供舒适的绿色空间，同时也延续了“沐光绿谷”的设计理念。

本改造项目展现了区域产业升级以及部分空间合理利用的再设计，这种改造更新的模式主要针对“建筑逐渐老去，周边城市依旧年轻”的普遍问题。通过人性化、科学、高效的改造手法，打造独具特色的全新办公空间，将“多元、生态、自由、独特、智慧、创新”等理念融入老旧建筑的更新之中，回应当今人们对于全新空间的诉求，也赋予那些老旧建筑重返青春，与周边城市再次携手共进的机会。