【UDO商业空间设计】“街区商业”微改造启发！

编者按

商业空间微改造核心在于以 “低干预、高适配、强共鸣” 为原则，在保留空间原有结构与核心功能的基础上，聚焦“小而精” 的细节优化与价值重构，设计思考对用户需求的深度洞察精准捕捉消费者对空间 “体验感、归属感、新鲜感” 的隐性诉求，例如通过调整动线消除拥堵节点、用灵活模块化家具适配多元场景，让改造更贴合实际使用痛点，注重 “成本与效益的平衡”，摒弃大规模拆改，转而通过材质更新、光影设计主题符号植入等轻量手段，以低成本激活空间吸引力。更加强调“可持续与在地性”，融入环保材料减少资源浪费，同时提取地域文化元素，让空间既具现代活力，又承载文化记忆，最终实现“小改造” 撬动 “大体验”，提升商业空间的引流能力与长期运营价值。

微改造的启示录：春风市集

#01

色彩唤醒场域

“春风市集”

位于浙江省宁波市镇海区蛟川街道社区。

是一条

100米左右的单边住宅裙楼底商，这类形态的商业优势在于经营灵活，离消费者更近更便捷，劣势也很明显，业态受限、天气条件影响

明显，

在线上商业和线下大体量综合商业的双重冲击下，举步维艰。

原始建筑立面为灰白色，缺乏吸引力。设

计团队采用

马卡龙色系

（

如明黄、浅绿、亮橙）对商铺外立面和雨棚进行跳色处理，形成视觉焦点，提升街道辨识度。例如，菜摊以绿色为主调，小吃店用暖橙色，通过色彩心理学暗示商品属性，引导居民自然聚集。

低成本耐用材质：

结

构上采用

十字钢构架

与轻质拉杆，减少混凝土用量，降低造价的同时实现雨棚快速组装，

雨亭顶部选用

玻璃钢格栅+夹胶玻璃

组合，既柔化光线避免直射，又弱化周边高层建筑的视觉压迫感

坐具采用

水洗石+松木

，成

本低廉且耐候性强，木质表面触感温暖，契合老年人休憩需求。

工厂预制+现场组装

：

70%构件（如廊道雨棚、坐具）工厂预制，减少现场施工量，工期缩短至25天（一期），人工成本降低35%，

一期聚焦雨棚与商铺立面改造，预算控制在

50万元内

，快速见效，

二期仅投入20万元，增加雨亭、桌板等“微设施”，单平米改造成本不足500元。

原有石凳打磨后加设木质桌板，废弃铁架改造为花箱，材料再利用率达15%。

#02

业态规划设计

基础需求优先：

周边居民以老年人和拆迁安置人群为主，改造聚焦

生活采买与休憩社交

两大刚需。引入菜场（占比60%摊位）与平价小吃店（馄饨铺、包子铺等），满足日常采买。

植入弹性摊位设计，

预留20%的“点状散摊位”，每月设定

自由集市日

，允许农户临时摆摊，还原传统集市灵活性（如自产蔬菜直售），

降低商户入驻成本。

将商业与休闲功能软性结合。例如，居民买菜途中可在口袋公园歇脚，围观他人采购的新鲜食材（如“这袋肉挺新鲜”），自然引发社交互动，延长停留时间。

#03

空间微改造

灰空间再生：

一期改造将100米长裙楼商铺

内退1.5米

，搭配

1.5米悬挑屋檐

，形成3米宽半户外走廊。这一设计成本仅占一期总预算30%，却解决了遮阳避雨问题，并创造“边买菜边聊天”的微型社交场景，

在街区中央嵌入约

200㎡微型口袋公园

，增设飞镖状木凳、小桌板及轻质雨亭。公园成为“村头”式聚集点，老人可晒太阳、孩童玩耍、年轻人短暂休憩，日均停留时长提升40%。

主动线边界内退0.8米，削弱建筑压迫感，提升休息区心理安全感。数据显示，改造后老年用户使用率增长65%。

从空间到社群的“聚气”设计

通过“买菜→停留→闲聊→熟悉”的动线规划，促进陌生人向“村里人”转化。例如，口袋公园的环形坐具布局鼓励面对面交流，中央草坪供儿童奔跑，父母自然形成看护圈，

种植香樟、桂花等本土乔木，提供遮荫并调节微气候。监测显示，夏季午后公园区域温度比外部低3-5℃，成为天然避暑点。

#04

文化记忆与品牌塑造

设计摒弃宏大叙事，提取“村头小卖部”“赶集日”等集体记忆。自由集市日还原步行赶集场景，唤起居民情感共鸣，

标识系统采用手写体“春风市集”，搭配木纹底框，与马卡龙色背景形成碰撞，传递质朴与活力并存的气质，

运营方（宁波商贸邻里）联合商户成立“市集议事会”，定期组织茶话会收集需求。例如，根据居民提议增设象棋石桌，强化归属感。

微改造的启示录：广州恩宁路

#05

修旧如旧，建

新如故

恩宁路位于广州荔湾区西关老城的心脏地带，诞生于1931年，18m宽，1000m长，对广州而言，具有非常特殊的意义。整齐延续的骑楼街、丰富多样的文物古迹、完好保存的旧城生活风貌使得这里被称为“广州最美老街”

。这里有着浓郁的特色文化和民俗风情，街区内部还有八和会馆、李小龙祖居、詹天佑故居以及传统民居等历史建筑。这样一处地方，

因建筑结构老旧，出现多栋严重损坏房，几近倒塌；不符合先有建筑规范，采光、通风、消防等环境条件较差；单体建筑面积小，建筑密集，公共空间缺失等，

面临更新改造。

2016年，万科成功将永庆大街片区改造为综合业态的新型街区，是一个平衡传统风貌和当代社区精神的多元化产物，而不是一味复古的空壳形象。

为了保护西关历史文化，延续街区的文化生态。恩宁路永庆片区在城市设计层面上遵循

“修旧如旧，建新如故”

的理念，只做了

“微改造”。

（即在维持场地现状格局、肌理基本不变的前提下，通过建筑局部拆建、建筑物功能置换及保留修缮，以及整治、保护、活化和完善基础设施等方式，对建筑面貌和功能进行更新的一种策略。）这些微改后的“旧屋、旧街、旧楼”依稀映射出旧时的繁华与独特。历史老街中的故事伴随着时光的胶片一幕幕演绎，用思绪怀念，用情感缅怀，说不尽，道不完。

#06

修旧如旧，建新如故

街区内所有建筑的外立面都要进行修葺。从总体上看，大部分建筑保留了原有的立面样式。在色彩方面，除了部分重点文物保护单位保留原配色，大部分建筑外立面被替换成灰色调的砖块，个别建筑则采用白色金属框立面和外墙进行装饰。同时，为满足商业建筑的室内采光需求，部分商业建筑添置了新型的外凸窗。此外，部分建筑增设了阳台围栏，并铺设了瓦片。在屋顶改造上，为适应功能需要，在尊重原有体量、延续原有格局的基础上，将部分平屋顶改为坡屋顶，其中部分屋顶采用下部挖空的形式，以增加空间层次感；不同建筑应结合内部功能调整，采用不同的坡面。

#07

特色空间打造

在城市设计的基底上，重点打造了

“社”、“塾”、“云”

三个特色空间。即有特色的户外公共活动场地；供小朋友培养业余爱好的教学空间以及所有办公、接待和会议空间的主入口，使其具有强烈的代表性。“社”采用全新的幕墙建筑设计，3个小玻璃个体组合，削弱新建筑的体量感。局部利用原建筑的旧红砖，还原对旧场所的记忆；尽可能保留珍贵的户外活动空间，通过公共大台阶承载丰富的公共活动，并利用大台阶在室内外空间之间形成连接和转换。这样一来给历史街区加入一些可呼吸的空间，保留更加自由的公共活动发生的可能性。

“塾”建筑本身由3栋红砖房组成，改造的切入方式是尝试寻求一种中间状态。这3栋红砖房的现状结构相对完好，原砖墙之间也是实心回填，原混凝土结构密肋梁、红砖墙体，都是非常完整的历史印记。将钢结构的植入转化为呈现历史质感和历史场景的载体，尽可能地弱化新的元素，新旧结构与空间形成了强烈的对比。

“云”这座建筑本身是片区中历史最为悠久的，清末不同时期不断地加建、重建，使屋面自然形成了多重折叠关系，成为现状建筑最重要的特色。该建筑整体现状破坏较为严重，屋面腐朽坍塌严重，墙体为240双层空心砖墙，已是危房，需要空心回填及结构补强。在旧砖墙的围合空间中，置入全新的钢结构体系，构建全新的屋面系统，新建屋面保留不同历史时期形成的折叠屋面的特色，并重建它的结构关系。新材料与新构建在“云”的改造中更为强势，一方面作为旧材料的支撑体系，另一方面是新的材料引申出的新建构方式，在历史街区的完全表达。外墙处理在修旧如旧的同时，让一切新的元素毫无掩饰地完整表现，例如钢框窗、补强的钢板补丁、金属落水管，以及施工单位擅长的彩绘。在钢结构细部处理上，我们有意采用了背对背的两槽钢立柱而不是常规工字钢，去顺接不同斜度的折屋面。这一方面解决了不同斜度所要求的高度不等问题；另一方面，化整为零的处理方式运用在大空间里，尺度和细部更加得当、耐看。

#08

文保建筑修缮

永庆坊片区内有八和会馆、李小龙故居、詹天佑故居等一些文物保护建筑。对于这些建筑，项目团队则邀请具备专业资质的公司、单位进行测量测绘，修缮设计。对结构进行加强加固；沿袭传统工艺，修复瓦屋面、青砖墙、红砖墙、灰雕、彩塑等传统元素，再现建筑传统风貌；修缮后，利用该场地举办具有西关特色的公共文化活动，以点带面，激发片区活力。恩宁永庆坊复古式的建筑排布在青石板路旁，来往的人群在修旧如旧的建筑里穿梭，老西关风情在这里铺展开来，时光仿佛回到百年前；而另一边的玻璃幕墙、网红书店，又让传统街区多出了几番现代的风味。传统与现代在这里相遇，回忆与憧憬在这里交织，永庆坊摇身一变，成为“网红打卡地”。

写在最后：

春风市集以

1700㎡总面积（商业770㎡+公共空间1000㎡）

 实现社区激活，日均人流量从改造前不足百人增至2000人，商户出租率达95%，公共空间使用率提升70%其核心成功在于消费者真的实需求导向，项目实实在在不引入网红业态，专注老年社交、采买便利性等底层需求；一方面微改造杠杆效应3米屋檐、点状摊位等低成本设计撬动最大社会效益；另一方面考虑文化记忆的在地性，用“村头”场景替代标准化商业，重塑构建熟人社会网络。而

永庆坊对传统文化的坚守和街区改造的创新上实现了二者的平衡，对推动城市的良性更新和可持续发展具有积极的意义。微改造模式下的历史街区改造，肩负着环境改善、文化传承及资源重整等使命，以微介入、渐进式方式由点及面的完成街区更新演替，为城市注入新生活力。

因此，

一个生机活力的城市片区要具备的四大要素：多样的土地用途、小尺度街区、新老建筑的并存、高人群密度，而这些在这里都可以看到，时间在不停的流转，城市也在不断的交替更新。那些旧日的、饱含岁月和记忆的“城市基建”需要的是像以上项目解析中的换血与迭新，而不是简单粗暴的抹去时代的记忆，应该以更加灵活有效的方式去保留和焕活它们。所以，城市更新中历史街区微改造设计模式还需要更广泛、更具深度的探索与实践，保护并营建城市独特记忆的触发之地，从而唤醒人们心灵的归属感。以此证明“商业美学”无需昂贵堆砌，当设计回归生活本真，平凡的街市亦可成为温暖人心的精神地标。

本文由UDO STUDIO 原创撰写

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