【UDO商业空间设计】“老旧商业街区改造“精细化设计

编者按

随着城市化进程的推进，"老旧街区"面临着诸多问题，如建筑老化、设施陈旧、空间利用不合理等。这些街区承载着城市的历史记忆和文化特色，是城市的重要组成部分。因此，对"老旧街区"进行改造设计，不仅能够改善居民的生活环境，提升城市形象，还能保护和传承城市的文化遗产。

在改造设计过程中，我们需要充分考虑街区的历史文化价值，尊重原有的建筑风貌和空间格局，避免大拆大建。同时，要结合现代生活的需求，对街区的功能进行优化和提升，如增加公共空间、完善交

通设施、改善居住条件

等。我们还应该注重居民的参与，充分听取他们的意见和建议，使改造设计更加符合居民的需求和期望。通过科学合理的改造设计，让老旧街区焕发出新的活力，成为城市中一道亮丽的风景线。

#01

“老旧商业街区”主要问题

从街巷复杂的公共空间中UDO思考的主要“病症”表现在

，

首先是

交通混乱问题,违规停放,人车混行存在安全隐患

。其次是

商业

街道

建筑立面界面混乱不连续，立面风貌特色不足,

公共空间活力不足，空间利用率不高

。

另外是

对于街区的文化

价值

不被重视，无法平衡历史韵味与现代审美

。

再者是

公共绿化零星未成片，

服务效果低效

。

对街道进行微更新改造的同时，希望在维持现有建设格局基本不变的情况下，通过局部拆建、建筑物功能置换、保留修缮等方式，优化街区功能、提升人居环境、激发老城活力，

形成独立的更新链效应，增强消息者归属感和地域特色的文化和空间形态。

“望京小街”

位于北京朝阳区望京片区，

全长360余米，宽约40米，夹于万科时代中心·望京与方恒购物中心之间。小街内有近千个自持产权的零散商户及一片1400多户业主的小区。同时街区周边还有6家世界500强企业，分布着30多家跨国企业，常住外籍人口4000多人。和城市很多街巷一样，望京小街在城市发展过程中由于无序管理，日渐凸显道路破损、

停车混乱、交通拥堵、环境脏乱和商业品质不高等问题，

改造升级迫在眉睫。如何结合片区发展、城市更新和街区治理的痛点问题进行针对性的提升改造，推动诉求不一的多主体共治共建，成为小街更新需要面临的首要课题。

(一）街区功能规划与管理失当落后

街区核心道路的原定功能以车行为主，但车辆通行功能已经基本退化，占道管理困难。道路的隔离现象突出，车行功能退化的基础上人行便利也受到了严重限制，商业街的可步行性被明显弱化。街面空间缺乏维护人员、机制和资金，空间品质不高，缺乏公共空间功能性的同时也缺乏景观美感。

（二）空间产权破碎与运营统筹缺位

望京小街两大运营主体，一是方恒，二是万科，但是主要的临街业态商业存在大量的小业主。N个小业主和两大运营商缺乏统一业态规划运营，所以业态较混乱，在管理上各扫门前雪。

（三）利益群体多元与共同愿景缺失

街区内部的利益相关方众多，在商业主体多元的同时，还存在本地居民利益与就业者的利益协调问题、管理方的规划效果要求与经济效益诉求。比如望京街道某楼盘，地下空间与商业连接，共享停车场，存在本地居民、企业上班族和客流之间的大量矛盾。

“望京小街”设计

策略

结合调研情况和国际人才社区功能的精准定位，配合步行街环境提升计划，朝阳区政府和望京街道与万科方面共同形成了多功能场景的步

行街改造计划

项目采用由政府引导、社会资本参与、多方共建

的精细化改造模式，望京街道会同万科、方恒和责任规划师团队一起开始了望京小街的更新策略设计。其中，望京街道办出资1300万元改造小街的基础设施硬件，万科投入3500万元提升小街环境和智慧化等软件水平。

在街道社工委的组织下，万科团队多次调研走访周边居民和商户，锁定了“停车难、垃圾多、能耗大”三大痛点，并面向阿里、美团、奔驰等30多家大望京片区的头部企业开展了“敲门行动”，梳理出“品质商业、文化体验、户外体育、艺术交流”四大核心需求。

规划设计手法：将交通性的道路进行功能转变，变成以步行为主的道路。

设计重要的步行核心，增设公共空间。万科与方恒两大业主的中庭释放出一部分空间并变成开放功能。

优化停车管理，包括地下空间的停车和路侧停车资源的释放，机动车、共享单车和外卖员、客流的动线管理，增加外摆管理，在望京街道成立专班进行快速响应，以及对外卖企业和共享单车企业进行约谈，限制投放和规范停放，推进地理围栏的布设，在公共资金投入上，望京街道将原来用于做更大区域的资金集中到这个区域。通过政府资金投入撬动社会资源合作，万科出资与街道合力改造了区域的公共空间，方恒逐步腾出地下空间近一半的超市面积，释放出大量的机动车停车位，以解决机动车停放问题。小业主也形成了较好的沟通机制，组建了商户议事会，并在这一基础上约定了“小街公约”，并以此为基础形成了望京小街商户联盟。联盟的成立可以维护、更新街区的管理约定，包括小业主如何遵循业态、店招、垃圾分类等一系列动态管理要求，这样形成治理体系。成立望京小街街区共治委员会，建立小街公共收益“资金池”，形成城市物业专业管理、街区经营收益反哺街区长期管理运营自转模式。

望京小街空间设计改造包括德式风情街设计、景观标志节点、互动装置、统一店招设计，以及艺术装置布设，

对小街属性的重新定义以及空间格局进行重新梳理，并运用景观的手段

缝合

街道两侧和

连接

整个城市片区。相较传统的城市街道空间，40米宽的小街更像是一个

城市公共走廊

，通过模糊边界，利用现有高差区分通行空间和停留空间，建筑立面到整体多维的一体化等手段，打造一个既细腻又极具体验的纯步行公共空间。

项目步行街保持原12米车道路宽度不变，预留应急通车需求，同时可为休闲活动及商业活动留白。利用两侧人行空间和高差改造为木质大看台，结合阶梯式绿化，形成小街活动的观演剧场式空间

。

#02

“老旧商业街区”立面升级

“上海安亭老街”

街区改造呈现出的建筑类型和凌乱的立面形式，“十里一亭，以安名亭，以亭为镇”，安亭之名自汉代沿袭至今。后经汽车工业大发展时期，形成多变的城市面貌，留下了

1200余年的上海0001银杏树、众多文化遗产和隽永的故事

。

严重破坏街道的风貌，原有历史底蕴也未得到鲜明的呈现，因此重塑风貌是一定要做的。

安亭老街在改造过程中将本地历史人文、地方文创、非遗文化与公共艺术、现代汽车文化等元素进行了有机融合。项目从

“立面改造、景观重塑、业态升级”

三个维度为老街注入新活力。

“安亭老街”设计

策略

立面改造上采用了精细化、克制的修补手法。

本次项目保留马头墙和单檐歇山顶作为主要传统建筑风貌，制定了针对店招店牌、雨棚、灯光及外摆区域的风貌控制导则，以“修补”的克制设计手法对老街风貌进行了改造提升，防止居民的日常休闲活动区域被过度商业化。

景观重塑上关注传统文化记忆的激活。在景观改造中，多方位融入了安亭本地的“银杏IP”（由编号“上海0001号”的千年古银杏树衍生而来），老街以银杏叶的黄色为主色调制定了基于既有环境的色彩系统导则，在沿街一层门、窗空间重点使用了银杏叶颜色，在确保个体商铺的形象具有个性化特色的同时，使其能与老街既有环境相互融合；同时，将银杏元素融入到了节点建筑的外立面更新上，并结合夜景灯光的改造，在灯箱、墙灯等灯光设施中植入银杏IP的特殊符号。此外，景观小品的设置中还运用“艺术装置+文学表现”的手法，生动展现了历史名人震川先生归有光先生的《畏垒亭记》、《项脊轩志》等名篇佳作。通过这些文化元素在景观中的巧妙运用，使在老街上信步的游人都能度过一段文香陶冶的文化之旅。

景观布局上，银杏叶成为自然与人文的纽带。沿街步道依循古银杏的分布规划路线，让游人在漫步中自然邂逅金黄树冠；树下增设环形座椅，座椅边缘雕刻叶片脉络纹路，既提供休憩空间，又强化 “人与树” 的互动。市河沿岸的亲水平台采用仿银杏叶轮廓的铺装图案，浅黄与深褐的砖石拼贴出叶片舒展的形态，与水中倒影形成虚实呼应；路灯设计成叶柄托举叶片的造型，夜晚暖黄灯光透过镂空叶脉纹路洒落，光影在石板路上拼出流动的叶影。

侧招灯具的设计，以银杏图案为主题，圆形亚克力为面板，侧挂与立面；在店铺正立面，多片银杏叶拼接成装饰面板，美化白色墙体。沿着街道走过去，统一的银杏标识让游客和居民都形成强烈的共识，安亭镇的千年银杏树激发了我们深入了解历史背景的兴趣。

建筑细节中，银杏元素以含蓄方式融入。部分老建筑的窗棂雕花提取银杏叶轮廓，木质格栅的叶片纹路与白墙形成细腻对比；文创店铺的招牌采用黄铜材质锻造叶片形态，边缘做旧处理呼应老街的岁月感；永安塔基座的石雕纹饰加入简化的叶脉图案，与塔身的传统纹样形成古今对话。这些设计拒绝符号堆砌，而是让叶片元素成为建筑肌理的自然延伸。

#03

“老旧商业街区”文化

价值

城市"微更新"是一个复杂课题，尤其"老旧商业街区"更新问题更为细碎，如街道尺度曲折变化、随处可见的畸零空间，都需要考虑各种要求以寻得最优解,未来城市中将会有更多"微更新"项目需要适应时代、适应新技术,

把真正符合地方历史传统和优秀文化更好地植入，围绕一个主题，从建筑、景观、项目、氛围、活动、品牌、情感、仪式等方方面面，以至于消费业态等等形成一个整体的贯穿设计，而且要导入运营思维。

真正让"文化价值"可感知、可互动，真正把静态的文化变成动态的体验,可以很好地呈现出地方文化的独特味道。打造不同的文化展示及活动空间,引进传统匠人入驻，打造可体验、可游玩、可打卡的文化旅游街区。

当下年轻人的消费需求正趋于个性化、体验化、社交化，而这也反映出了未来很长时间内的消费转型升级趋势,如何把老旧街道的消费场景主题化、业态休闲化、活动高频化，更好的契合人们的生活环境

，

尊重现有巷道肌理与风貌，实现传统与新兴业态的融合共生，通过“点式”街巷的改造，促进城市的有机微更新，产生网络化触发效应，同时促使社会资源共同参与主动改造。

"重庆市吉祥街"

改造前也是一条破败杂乱的老街巷，早已失去了它原本的生活氛围，死寂沉闷。

它处在城市新与旧空间的一个交界面上，前靠新商业，背靠一片老旧的居民区，

中心场地空间愈渐老旧破败，景观风貌形象差，引入段甬道空间车辆堆积、环境脏乱，街道的视觉主立面为万达商业建筑的背立面，挂满了空调机、管线杂乱，并且场地存在着高差复杂、居住界面混乱等一系列问题。

设计旨在将破旧消极的老城街巷，改造成为一个连接新生活与旧文化且充满记忆纽带的空间，复苏万州市井的烟火生活。

用时尚的元素，在老旧的街区上搭建起与年轻人互动的桥梁，同时保留场地的时间属性，让新与旧，时尚与复古在这里碰撞，交织，让每一位外来者与原始居民都能找到更好的归属，形成一种更好的生活状态。

对于整个老城区来说，它是一个很小的点，对这个

“点式” 街巷微空间，通过有机微更新

，实现了传统与新兴业态融合共生。

"重庆市吉祥街"设计策略

对于场地的使用既要服务于周边居民，又不只是服务于周边的居民。周边居民对场地的生活需求，如何在更新中既能被得到满足还能让空间得到提升？同时，如何让年轻的群体愿意走进这个原本消极的空间里来？这是我们所面临的具体挑战。 基于”猛追湾“项目的沉淀，设计进行了多维度的文化叠加，解决和提升本地市民的生活需求，并且适当的引入了网红业态，吸引时尚年轻消费群体。城市更新首先要立足于场地本身，尽可能的保留住场地基底，服务于本地市民生活活动，并且合理适当的商业运营，引进更多年轻载体和鲜活的力量，才能从根本上活络老街。

除了延续生活在这个地方的居民本身的生活文化，项目把场地本身承载着"文化记忆"的东西被完整的保留下来,在场地置入城市记忆，通过景观的手法，将万州港过去的"记忆文化"载体，演变成我们的景观墙体、景观装置等景观元素。让居民和游客走到这个空间的时候都可以跟场地产生共鸣，成为连接生活和文化的记忆纽带。

在入口空间用虚影的格网设计了拱门，作为进入老街的起点。这个梭影之门由30万根钢丝组成，选用纯洁、超脱凡尘的白色，以包容的姿态，轻盈的形式凝集居民与游客，也在夜晚点亮了万巷的深处，作为上下半城的联系入口，越过这时空门洞，回望“那些年”万州区的文化轨迹，展现着母城过往的生活百态。

在入口空间用虚影的格网设计了拱门，作为进入老街的起点。这个梭影之门由30万根钢丝组成，选用纯洁、超脱凡尘的白色，以包容的姿态，轻盈的形式凝集居民与游客，也在夜晚点亮了万巷的深处，作为上下半城的联系入口，越过这时空门洞，回望“那些年”万州区的文化轨迹，展现着母城过往的生活百态。

设计结合文化景墙做整体了透光的设计，使整个空间呈现出一个很温暖的甬道空间，让人们能够安心的回到自己小区里面

以多重文化记忆的载体，参数化的形式与镂空钢板景墙的设计，当人们远看的时候利用反射可以看到过去老城的风貌，以前的万州港、西山钟楼的繁荣景象，增加了文化底蕴，唤起人们对万州过去的记忆。

月影墙的设计灵感来源于万州本地人们小时候对江面月影的记忆。把月亮倒影作为一个连接纽带，让本地居民在这里唤起过去的记忆，能够得到更多的东西。月亮墙还有着科普的功能，让更多的人了解并在这里打卡，我们在景墙上做了上玄月下玄月等月亮阴晴圆缺的变化。月亮也唤起人们的乡愁，对街巷的过去产生回忆与遐想。

对于街巷的生活记忆，巷道随处可见的老基底文化，青石，台阶与空间属性是我们不能设计出来的历史痕迹。通过留改甄别保留街巷肌理和人行尺度，发光玻璃砖作为入口的引导。

#04

“老旧商业街区”景观更新

在景观更新过程中，要充分尊重和保护街区的历史文化价值和建筑风貌，避免过度改造和破坏。对于具有历史意义的建筑、文物和景观，要进行修缮和保护，传承和弘扬历史文化。

"老旧商业街区"往往存在建筑陈旧、设施老化、环境杂乱等问题，影响城市的整体美观度和品质感。通过景观更新，可以改善街区的外观形象，提升城市的颜值，增强城市的吸引力和竞争力。通过

景观更新可以为街区营造新的商业氛围和消费场景，吸引更多的消费者和商家，促进商业的繁荣和升级。

包括街道、广场、公园、绿地等公共空间的改造和提升。增加休闲座椅、遮阳设施、垃圾桶等公共设施，改善公共空间的舒适性和便利性。还可以通过景观小品、绿化景观的设计，营造出宜人的公共环境，吸引人们在街区中停留和交流。

增加街区的绿化面积，种植各种花草树木，打造绿色生态的景观环境。可以设置一些口袋公园、街心花园、绿道等，为居民和游客提供休闲娱乐的场所。同时，通过绿化景观的合理布局，改善街区的小气候，提升空气质量和生态环境。

设计合理的夜景照明系统，突出街区的建筑特色和景观节点，营造出温馨、浪漫的夜间氛围。可以采用不同的照明方式和灯具，如泛光照明、轮廓照明、装饰照明等，打造独特的夜景景观，吸引夜间消费和游客。

"成都玉成街"

位于太古里东南侧，长约150米，最窄处5.1米，最宽处7.4米。在本次改造前，玉成街与太古里之间由一段围墙隔开。多年以来，围墙一边是城市最繁华的商业街，另一边则是老旧的居住小区和零散的底层铺面。

围墙的阻隔形成了一条150米长的城市断层，玉成街在繁华的映衬下显得更加暗淡，似乎停留在更加久远的年代，或者已被城市所遗忘。

从2014年至2020年的6年间，随着太古里的兴起，玉成街上原有的11个铺面经历了数次易手，渐渐出现了一些有趣的店家。但围墙的存在、管网的错乱、街面的破败，一系列消极因素制约了玉成街的持续更新和发展

，

设计的初衷是打破围墙阻隔，改善街道基础条件，提供适度的有效空间，引入丰富的经营业态，以此延续并激发城市活力，为玉成街持续的自发更新和发展提供契机及可能。

"成都玉成街"设计策略

根据场地状况，提出三个基本改造措施

，

翻新、整改、临建。“翻新”针对原始居民楼外立面,增加雨棚、梳理管线、外墙涂刷

，

“整改”针对原始街面管网下地、增加配套、路面铺装

，

“临建”针对局部可建设区域增设可运营和体验的临时空间。

150米长的街道，宽度在5.1米~7.4米之间，除去需要预留的4米宽消防车道后，能够临建的场地只有1.1米~3.4米。临建设计是在城市的裂痕中见缝插针，类似于瓷器修复中使用的“金缮”手法，利用一条连续的150长，1.1米~3.4米立体粘合带，将新和旧的城市氛围牢牢缝合在一起，形成完整的互动空间环境。

临建设计的原则为连续、参与、装配。连续性以保证新旧环境之间有足够长的接触面，可以承载即将引入的经营内容，提供足够丰富的消费场景；参与性以保证连续的界面不会显得单调乏味，利用分段的放大空间或口袋景观设计，使更多的路人可以休憩停留。

装配化以保证现场施工的快速度和准确度，设计提供加工、安装节点图，在工厂内预制箱体、试装组团。预制箱体不设机础可拆卸移动，减少了对道路下部密集城市管网的破坏。

根据城市建筑肌理、道路格局，确定以下部位作为放大的景观节点,街区入口

、

太古里人行通道对应部位

、

住宅小区主要出入口对应部位

、

场地过窄导致难以布置实际操作空间的部位。景观节点的设计摒弃绿化和铺装为主的环境设计方式，更多设计小桌小凳一类可被使用和参与的道具场景。

通过委托方对招商运营的精心安排，在各节点附近布置如DJ台、快闪店、鲜花店等情景业态，局部放大的空间得以借景借势，融入到长街之中。人的经营活动成为口袋景观视觉和行为体验上的延伸。

写在最后

老旧商业街区改造是一项复杂而重要的城市更新工程，精细化设计在其中发挥着关键作用。精细化设计注重细节，从建筑立面到街道设施，从景观绿化到灯光照明，每一个元素都经过精心雕琢。通过保留历史建筑的原有风貌，修缮破损的立面，使其与周边环境相协调，让街区的历史韵味得以延续。同时，对街道设施进行优化，如合理设置座椅、垃圾桶、指示牌等，提升居民和游客的使用体验。在景观绿化方面，精心挑选植物品种，打造特色绿化景观，为街区增添生机与活力。灯光照明设计则通过合理布置灯光，营造出温馨、舒适的夜间氛围，提升街区的吸引力。这些精细化的设计举措，不仅改善了街区的环境品质，还激发了街区的活力，使其重新焕发出勃勃生机。在老旧商业街区改造中，精细化设计是实现街区可持续发展的重要保障，它让历史与现代完美融合，为城市增添了独特的魅力。

本文由UDO STUDIO 原创撰写

侵联删