里弄商业空间的历史演进与更新机制——以上海衡复风貌区西成里街区为例

作者：  

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王紫瑜，同济大学建筑与城市规划学院硕士研究生；

李颖春（通讯作者），同济大学建筑与城市规划学院副教授、博士生导师；

杨辰，同济大学建筑与城市规划学院上海市城市更新及其空间优化技术重点实验室住房与人居环境治理分实验中心负责人、副教授、博士生导师；

肖音，同济大学建筑与城市规划学院硕士研究生。

引用格式：王紫瑜，李颖春，杨辰, 肖音. 里弄商业空间的历史演进与更新机制——以上海衡复风貌区西成里街区为例[J]. 建筑师，2025（02）：36-43.

本文通过历史地图的梳理、现场调研测绘，网络数据挖掘等方法的结合，追溯上海衡复风貌区西成里街区1920s—2020s年间里弄商业空间的历史演进，发现其在未经强大外力干预的情况下，通过与周边城市环境的社会经济互动，逐渐形成（1）商住平衡的街区功能；（2）“与古为新”的空间改造；（3）“行业能人”驱动的业态转型，并最终成为具有区域吸引力的新天地时尚副中心。本研究旨在通过具体案例，呈现城市历史环境发展的基本规律和内生动力，为城市更新在目标和工具上的转型提供参照。

目录概览

一、

研究背景

二、

对象与方法

三、

“街面房”：20世纪20年代的西成里商业空间

四、

溢出“街面房”：20世纪30—40年代的西成里商业空间

五、整合与衰弱：20世纪中后期的西成里商业空间

六、新千年：层次丰厚的城市级商业空间

七、结论：西成里模式的当代价值

一、研究背景

里弄建筑是19世纪中后期在上海等中国主要开埠城市发展起来的近代人居环境，以“生活、生产、消费”紧密结合的混合街区形态为主要特征。至20世纪40年代，已成为中国近代城市的标志性景观要素，并容纳了丰富的工商业和政治文化活动。20世纪80年代中期以来，对里弄建筑的更新改造逐渐涌现，在上海出现了居住改善型的普育里模式，商业开发型的新天地模式、文创激活型的田子坊模式等多种类型的探索。2015年以后，中国超大城市普遍进入存量时代，城市更新取代旧城改造，成为城市建成区主要的规划和建设手段。上海对里弄的更新实践遂成为中国当代城市更新的先驱和样板。

目前对里弄街区的更新改造，往往借助较强的外部力量（通常为社会资本或地方政府），进行有计划的干预行动。经过40年的摸索实践，此类更新已显露两方面的问题：（1）由社会资本主导的更新，通常以商业化为手段，以士绅化为目标，带来社会资源分配的不公；（2）由地方政府主导的更新，则以修缮提升为手段，意在保障民生、促进公平，但往往以政府的巨大财政投入为前提，较难普遍推广。且以上两种更新模式，往往导致里弄功能的单一化，失去了其历史上对经济发展和社会变革的推动力量。

对此，有学者提出城市更新应探索较小的经济投入和行政成本，顺应城市发展的历史规律和内生动力。例如，阳建强等学者认为需将城市自我调节的机制包含在“城市更新”的内容中。伍江等学者提出“有机更新”、“自组织更新”等概念，认为城市能够在没有强制干预的情况下完成自身的新陈代谢，无需外界指令而能自行组织、自行创生、自行演化，能够自主地从无序走向有序。万勇等学者进而认为，与“他组织式”的城市更新相比，以社区居民为行动主体的自发更新能够实现更好的社会效益。

上述理论主张，有待更多实证研究的支撑。本文以上海衡复风貌区西成里街区为例，观察其在近百年间，如何在未经强大外部力量统一规划的情况下，产生了独特的业态类型和形态特征，并最终形成一个具有区域影响力的商业地段。研究旨在通过具体案例，发掘城市发展的基本规律和内在动力，为今后城市更新的目标导向和路径选择提供参考依据。

二、对象与方法

本文的研究对象西成里街区，位于上海市衡山路—复兴路历史文化风貌保护区，东至马当路，南至复兴中路，西至淡水路，北至自忠路，毗邻中共一大会址和新天地商圈。街区内现存六个里弄片区，自北向南依次为西成里、普庆里、慈寿里、新民邨、斐邨、庆和里（图1~图3）。由于西成里所占面积最大，知名度较高，故在研究中将整个街区命名为“西成里街区”。

图1：西成里街区城市区位图

图2：西成里街区与中共“一大会址”、新天地商圈等位置关系

图3：西成里街区航拍（2020年）

三、“街面房”：20世纪20年代的西成里商业空间 

西成里街区所在区域，迟至20世纪初期仍为河浜纵横、地势低洼的郊区农地景观。1914年，该区域被正式纳入上海法租界扩展区，在1914年制定的《分类营业章程》中属于“甲类营业区”，可进行“属危险、不卫生、有妨碍之营业”，诸如屠宰场、制造盐酸质厂、提炼砒酸盐质厂、醋酸厂、炼铜厂、制造火酒厂、火柴厂、养牛场、养家禽场等。]可见当时这里仍处于城市边缘地带。

1915—1922年间，街区四至道路相继修筑完成。1925年以后，街区内自北向南依次建成西成里、普庆里、慈寿里、新民邨、斐邨、庆和里等六条里弄，包含石库门里弄、新式里弄、公寓式里弄、毗连式公馆等多种住宅类型，主要为满足城市中上阶层家庭的住房需求。通过1920年和1941年上海两张法租界地籍图与现状地形图的比对，可知西成里街区内现存六宗里弄地块的产权边界，很大程度上延续了农耕时代的河塘走向和产权边界（图4—图5）。

建成之初的西成里街区，仅在东侧马当路沿线布局了用于商业活动的单元，本地人称为“街面头”或“街面房子”（图6）。街面房是典型的近代里弄商业空间，多为联排的单开间单元，沿街设置，下层开店，上层居住，是传统江南市镇“前铺后居”生活方式在近代的延续和转化。其平面格局和用材装饰等与同一里弄地块内部的居住单元差别不大，但不设石库门和前天井，一层客堂间大门直接开向街道，方便进行商业活动。

图4：“1920年扩展区地籍图”（1920）中所见西成里街区地貌及产权边界

图5： “上海法租界公董局1941年地册图”（1941）中所见西成里街区地貌及产权边界

图6：西成里街区当代地形图及街面房分布

西成里街区在初建时计有街面房33个单元，占整个街区里弄单元的10%，全部位于西成里、普庆里和新民邨三个地块。其中，西成里地块的街面房开间3.6m，平均进深10.5m，相比地块内部的居住单元，进深平均缩减了2.3m；而普庆里和新民邨地块的街面房，都是利用地块内部居住单元和马当路之间不规整的“边角料”进行建造的，因此单元进深差别悬殊。普庆里街面房开间3.75m，单元进深为8.5—12.5m；新民邨街面房开间4.6m，单元进深为8.3—12.9m。所有街面房的“客堂间”、也即实际营业面积，为20m2左右。

西成里街区街面房在20世纪20—30年代初期的实际业态分布，暂无资料可靠。考虑到当时该地区周边尚未形成繁华的商业地段，马当路街面房或主要为附近居民提供生活必需品。卢汉超先生在其名著《霓虹灯外》中对此类“自给自足“的里弄社区商业有过精彩描述。

四、溢出“街面房”：20世纪30—40年代的西成里商业空间

20世纪30—40年代，法租界建成区不断向西扩展，西成里街区所在地段逐渐被纳入城市中心区，人口和商业规模迅速增长。出版于1939年和1947年的两版上海市行号路图录清晰反映了该街区在抗战前后的业态类型及空间分布情况。（图7、图8）

图7：1939年西成里街区商业空间分布图（左）；商业类型（右）

图8：1947年西成里街区商业空间分布图（左）；商业类型（右）

图中可见，至20世纪30年代末，西成里街区的商铺数量已达68间。其中超过一半溢出原先的马当路街面房，扩展到自忠路、淡水路一带，并渗透进街区内部的居住单元。这一时期的业态类型主要有四种。一是社区零售类，包括名目繁多的食品、日用品、服装、鞋履、珠宝等，共计36家，占街区商铺总数的53%，是当时最主要的业态类型；二是社区生活服务类，如理发、修理、诊所、药房、荐头行等，共计14家，占街区商铺总数的21%；三是商务服务类，如印刷、律所、当铺等，共计6家；四是生产类，主要为工厂、作坊及公司办公处，共计9家。此外，街区内还短期存在过一些非营利机构，如小学校、妇女福利会、中华舆地学社等。

“石库门房间的开间较大，对功能的适应性较强，出现了‘舍宅为店’‘前铺后居’‘下铺上居’‘舍宅为厂’的行为”，这原是近代里弄街区普遍存在的现象。但西成里街区的商业空间，仍因其所在区位而产生一定的地方特征。

首先，街区主要的商业类型为面向社区的零售和服务业，街区内没有综合型商场和有较大社会影响力的消费空间。但从零售服务业的内容和品类来看，主要面向的是具有一定消费能力的中上层家庭。例如，街区内开设有1家酒行（1947年增至3家），6家成衣店（1947年为4家），1家皮鞋店（1939年）和1家珠宝店（1947年），以及9家私人诊所（1947年为7家），包含西医、国医和牙科，都是中产以上家庭才能承受的消费类型。

第二，最主要的零售业聚集于马当路沿线。初建时的33幢街面房，至1939年仅有1幢未作商业用途。同时，商业空间进一步向南溢出，在新民邨的公寓里弄单元中开设有长丰烟公司总发行所和宝信珠宝号两家商铺（1947年分别改为长丰绍酒栈和成记邮票社）。此外，马当路沿线存在1/3业态较为稳定的零售商铺，在两版行号图中未发生店名变更，如经营食品的裕兴祥酒行和新万康酱园（酒行），经营生活用品的钰生祥杂货和翔记锅磁号，两家商号万昌号和恒源号，经营服装的大同成衣店（大同服装）和冯顺兴成衣。另有开设在马当路—自忠路转角处的仁兴（庆记）当，属商业服务类。

第三，自忠路沿线虽无街面房，但亦成为商业空间的聚集地段。该处原为12幢（23个开间）西成里双开间石库门住宅，朝北，沿街设石库门和天井。至1939年，其中10个开间已改作商用（1947年降至8个开间），占到40%左右。自忠路沿线也以零售业为主，且以需要较大经营面积或室外空间的店铺为特色，如米号、煤号、酱园等。其中，义泰兴煤号、和记食物号（洋酒）及位于自忠路—淡水路转角处的聚顺义酱园，为三家业态稳定的商铺，在两版行号图中未发生店名变更。

第四，在淡水路沿线，15个单元中有8家改作商用，占到53.3%左右。但商铺单元不连续，未发现业态稳定的商家。

第五，西成里街区内部的商业渗透较为明显，至1939年已有22家（包括非盈利机构1家），1947年增至27家（包括非盈利机构5家），主要分布在西成里、普庆里和新民邨靠近马当路一侧，以商务服务和生产型业态为主，但未发现存在时间较长的稳定商家。

综上所述，至20世纪中叶，西成里街区的商业空间伴随周边地区的经济发展，已经溢出最初规划的街面房，业态类型丰富多样，反映了当时上海中上层家庭日常消费的繁荣。但仍属于近代典型的“霓虹灯外”里弄社区商业空间。在空间分布上，马当路街面房已发展出相对集中且稳定的社区零售业，但整个街区未出现成规模的行业类聚，且店铺更迭较为频繁，说明这一地区在当时的商业影响力仍然有限。

五、整合与衰弱：20世纪中后期的西成里商业空间

20世纪中后期，西成里街区的商业空间经历20世纪50年代的合并调整，业态类型及空间分布都发生了较大变化。但由于这一时期公开史料较少，尚难勾画全貌。仅凭1989年《上海市商用地图册》可知，西成里街区沿街的小型商铺和家庭作坊在数量和品类上都大幅减少，近代时期“街角购物”的繁盛局面不复存在（图9）。地图中仅见三类14个商业机构；一为社区零售业，包括马当路—自忠路转角处原仁兴（庆记）当铺所在的“卢湾66油酱店”等，共计10家；二为社区服务类，仅存“大众理发店”一家；三为生产类，仅存“卢湾商业服务第四分公司”“前进小学校校办工厂”“卢湾工业公司修理部”三家。前两类主要分布于马当路沿线，第三类全部位于街区内部。近代时期在街区内部分布广泛的商务服务及非盈利机构，至20世纪末已不复存在

。

图9：1989年西成里街区商业空间分布图（左）；商业类型（右）

六、新千年：层次丰厚的城市级商业空间

2001年开始，西成里街区的东、南、北三侧，渐次落成新天地一期的“北里” “南里”商业中心、新天地时尚II、复兴SOHO等中高端商业中心，及华府天地、翠湖天地等高端楼盘，逐步形成具有国际影响力的高端居住和消费场所，马当路、自忠路沿线亦随之出现各类时尚店铺。但对西成里街区整体商业空间的观察发现，历经20年的发展变化，这里的城市级“网红商业”仅停留在部分路段，街区整体上仍以历史上的居住功能为主，并保有部分面向居民的社区商业，街区内部则出现了艺术设计产业的萌芽和聚集（图10）。以下将基于2020—2022年间的现场调查，分别对马当路、自忠路、淡水路及街区内部的里弄商业空间形态进行梳理与分析。

图10：2020年西成里街区的业态类型及空间分布

1.马当路：各式各样的“时髦小店”

西成里街区东侧的马当路，与2010年开业的“新天地时尚II”隔街相望，迟至2020年初，一层已全部改做商用。在32个单元中，有20个为独立设计师和小型买手经营的时装和珠宝店铺，占到总数的62.5%（图11）。

图11：2020年西成里街区马当路沿街立面摄影拼接（上）；马当路沿街商业单元及立面改造范围（下）

小店经营者对原有建筑立面和室内空间的改造较为克制，大多利用原先街面房的布局优势稍作改装，在保持原有3.6m开间的基础上，以落地玻璃门、透明橱窗等方式进行服装珠宝的个性化穿搭展示。而马当路南段的三幢新民邨公寓里弄，开间较大，且带有前院，一层全部改做轻餐饮用途，经营者将原先的前院搭建为室内空间，设置吧台和对外售卖窗口等，对历史建筑的改动较大（表1a）。

马当路沿街的商业空间，整体上延续了20世纪初期单开间街面房的基本模数单元，面积较小，因此整体租金较低，与对街“新天地时尚II”的大品牌时尚业态形成对比，在相邻地段为游客提供了差异化的选择。

2.自忠路：浓烈张扬的“网红”业态

西成里街区北侧的自忠路，紧邻新天地“南里”商业中心，至2020年初，沿街所有双开间石库门住宅已全部改为商用，商业使用率从1948年的40%提升至100%，并形成二手奢侈品“中古店”“撸猫馆”，及美甲等网红行业的类聚（图12）。

图12：2020年西成里街区自忠路沿街立面摄影拼接（上）；自忠路沿街商业单元及立面改造范围（下）

“网红”商铺的经营者对建筑原貌改动较大，双开间石库门建筑往往被进一步拆分成两个单元，出租给两家商户，其中一开间的墙面窗洞被改为门洞，形成独立出入口。经营者亦喜用彩色涂料覆盖建筑外立面，甚至大幅超过经营面积而涂刷整面外墙，以塑造夺人眼球的店铺形象。

3.淡水路：低价平和的社区商业

西成里街区西侧的淡水路，商业密度相对较低，各类石库门里弄，石库门公馆，新式里弄等仍主要作为居住使用（图13）。

图13：2020年西成里街区淡水路沿街立面摄影拼接（上）；淡水路沿街商业单元及立面改造范围（下）

根据百度街景提供的信息，2015年前，西成里街区对街的淡水路沿线曾经形成酒吧业态的聚集。受此影响，西成里街区沿淡水路也开设了三家酒吧（“DC coffee&bar”“Day A calling”“MR.SHACKER”），但在2015年的整治之后关停。与此同时，沿线所有低价亲民的社区商业则经营状况稳定，在2013—2022年的十年间，都未改换业态，如上海晨飞粮油、九星饭店、益生足浴保健、翠步摇（理发店）、亚文（2022年前改名东霞）烟酒杂货店、如意饭店、河南拉面馆（2022年前改名红烧牛肉面）等，形成了浓厚的地方生活气息。

淡水路社区商业对建筑外观的整体改动较小，通常仅做简单的店招布置和出入口改造，整体上维持居住建筑的风貌（表1d）。

2020年西成里街区商业空间改造类型 表1

4.街区内部的艺术产业萌芽

在西成里开设缂丝艺术工作室的陈姐（化名），2010年前后来上海创业，希望在独具上海特色的里弄建筑里开始自己的事业。一开始她租用了淡水路沿线石库门公馆的一层，后转租到街区内部，主要看中里面的房子品质更高，价格更便宜，不会给起步阶段的事业造成过大的租金压力。

陈姐起先租下一层客堂间作为成品展示，后来又租下二层前楼作为居住空间（表1e）。在西成里安顿之后，她又介绍自己从事古玩、珠宝等相关行业的朋友，相继租下附近的单元c。与沿街店铺的租赁大多须通过中介平台不同的是，陈姐和她的朋友们更倾向于通过熟人之间的介绍，从“老居民”手中直接租房。而不少老居民则往往因为爱惜房子，宁可空关也不愿意交给中介出租。青年艺术家正是很多居民喜爱的租客群体。

七、结论：西成里模式的当代价值

西成里街区里弄商业空间1920年至2020年间的历史演进大致可划分为三个阶段。（1）1920s—1940s，伴随法租界城市规模扩大、人口激增及中产阶级消费的兴旺，西成里街区的商业空间溢出原先规划的马当路街面房，扩展至各条道路的沿街面及街区内部，但仍以满足附近居民日常生活需求的小规模社区商业为主；（2）1950s—1980s，商业空间经历合并改造之后，数量和种类大幅减少，且长时间未得到恢复，但仍保留少量提供生活必需品的社区商业；（3）2000s—2020s，在新天地板块高端商住功能带动下，形成多层次城市商业的聚集，并产生了文化艺术产业的萌芽。

西成里街区历经百年发展所形成的里弄商业空间模式，其主要特征可归纳为以下三点：

第一、街区功能的多元平衡。西成里街区在自忠路形成面向城市中高收入群体的“网红”中古店类聚，在马当路形成面向年轻游客群体的小型时尚买手店和特色餐饮，在淡水路沿线则保留了城市消费文化进入之前的社区商业，并在街区内部形成青年艺术家创业群体的萌芽。不同层次的业态在同一个街区并存，同时满足中低收入普通居民的日常需求和中高收入时尚白领的消费欲望，并孕育了丰富多样的文化创作活动。商、住、产结合，闹、动、静兼有，这恰是近代里弄街区作为城市人居环境的核心历史特征。

第二、“与古为新”的商业空间。西成里街区的商业空间，虽然未经统一保护修缮，但始终保存“前铺后居”“下铺上居”的历史格局，并基于里弄结构的单元模数进行小尺度空间改造。虽然这类改造行为严格来讲不符合风貌保护的要求，但最终的结果是，里弄建筑的结构和空间特征在新的商业模式中得以保留，并与新植入的时尚业态一起形成新奇特异的城市景观和商业体验。

第三、“行业能人”的更新动力。西成里街区的丰富业态和多元形态，并非完全基于社区内部长住居民的力量，而是有赖于与新天地板块的社会经济互动。在此过程中，相关“行业能人”（如自忠路“V2”元老店和西成里陈姐）通过自身的社会网络来联结个体，促成小规模的行业类聚。对于老房子怀有的喜爱和好奇之心，在外来经营者之间形成归属感与认同感，逐渐在街区中形成新的共同体。

历经百年积淀形成的西成里商业空间，提供了历史环境更新再生的另一种图景。与毗邻的新天地更新模式相比，西成里模式以多层次业态布局、小尺度空间单元，和行业能人驱动为核心特征，创造了不同社会阶层共处，生活、生产、消费共存的可能性。这是历史发展的结果，也在历史发展中证明了其应对社会经济变动的强大韧性。准确把握历史环境的演进路径及其背后的更新机制，将有助于在城市更新中敏锐捕捉居住者多样的生活愿望，及其可能带来的发展动力，避免重走单一化和“士绅化”的老路。

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本文节选自《

里弄商业空间的历史演进与更新机制——以上海衡复风貌区西成里街区为例

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