经营幸福|红旗村“一块地两张证”重塑城市空间

2025年中央城市工作会议指出，“以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效，牢牢守住城市安全底线，走出一条中国特色城市现代化新路子。”

今天为大家分享中海地产在实施“城中村”改造过程中

创新实践的“一块地两张证”模式

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△改造前的城中村——红旗村

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改造后的红旗村“真如境”

PART.01

规划红线下

如何兼顾民生账与经济账？

“城中村”改造涉及面广、利益关系复杂，尤其是像红旗村这样的大型项目，面临着诸多难题。曾经的红旗村违建密布、环境脏乱，道路“断点”成为发展“阻点”，内部街巷错综复杂，制约了区域发展。

△红旗村“城中村”地块高压走廊示意图

在改造过程中，红旗村还遇到了一个特殊的挑战——地块上空有高压线，按照相关规定，高压线下方不能有任何建筑物。这使得地块的规划建设受到极大限制，若仅规划为公园绿地，又会大幅降低地块的经济效益，难以吸引投资方参与改造项目，如何在不触碰规划“红线”的前提下兼顾民生与经济，成为摆在改造者面前的一道难题。

PART.02

破局新路径

创新实践向地下要空间

面对高压线下方地块的规划限制，市区多部门积极探索“城中村”改造的新路径，反复研究规划方案，创新实践“一块地 两张证”模式，提出“向地下要空间”最大化利用土地资源，兼顾民生与经济效益。

“一块地两张证”的实践：地下繁荣商业 地上开辟公园

地块分层出让

项目规划阶段，上海市、普陀区有关部门、中海及山姆锐意创新，提出地块分层出让模式，即将地块的地上和地下分别供应给两个不同主体，一个地块两张出让证，地上部分建设占地约4.3公顷的海纳公园，地下部分则出让给开发商建设商业设施，引入山姆会员店。这一模式既不触碰高压线下的红线要求，保障了城市生态环境，又充分利用地下空间打造了商业载体。

全球首个“地下”山姆市区店

在中海强大的招商磁聚力下，全球首个纯地下空间的山姆会员店落户于真如，面积约4.3万方，店内可同时容纳2000-3000人次客流，能辐射周边7到10公里的居民，是名副其实的“流量发动机”，超大的商业爆发力让人气重回真如，同时大幅提升片区地块的经济效益，推动真如副中心商圈的快速崛起。

此外，为进一步发挥地下空间价值，中海让山姆店与真如境综合体内的环宇城MAX、中海中心地标商务塔楼的地下空间连成一片，使山姆的800多个车位与中海中心的1400个车位实现共享，互补解决商业体和办公楼停车的需求。

真如海纳公园

位于山姆会员店正上方的真如海纳公园，地处真如绿廊核心区域，串联其他绿地形成总长约6公里的真如生态绿廊，高低错落，四时皆景，可供市民观赏、休憩、散步。同时也志在打造富有年轻活力的户外运动空间，中海联动Airpark户外运动平台及商场主力店，不定期开展潮流运动，组织快闪和户外市集，以PARK+TOD新理念打造公园城市示范区。

PART.03

改造显成效

职住平衡生态宜居蓝图兑现

“一块地两张证”模式，不仅是红旗村脱胎换骨过程中浓墨重彩的一笔，更是在兼顾民生账和经济账前提下，盘活存量土地，为城市最大化开发利用土地资源提供了新思路，真正通过城市更新，为人们提供了全新丰富的生活体验，让人民群众有更多获得感、幸福感、安全感。

“客流发动机”山姆会员店真如店满足了周边居民的购物需求，自开业以来人流如织，商业活力持续迸发，为真如境商圈崛起按下了“加速键”。丰富完善了由“地铁、商业、办公、公园、公寓、剧院、住宅”组成的真如境业态结构，为周边乃至上海的市民提供消费、生活新场景，焕新了整片区域的消费能级。

海纳公园为市民提供了休闲娱乐的场所，也为不同圈层、不同兴趣爱好的人们打造了精神文化的聚集地，构建起了职住平衡、生态宜居、富有活力的公园城市示范区，曾经的“城中村”居民也迎来了品质大幅提升的全新生活。

PART.04

邻里心声

居民怎么说？

“中海地产是世界500强成员企业，有成熟且先进的招商营商经验，我在这里踏踏实实学，以后才能帮村民们管好集体资产，让大家的钱袋子鼓起来。”

——首批派驻“鸿企中心”的原红旗村村民归惠莉

“现在一下子甲A写字楼给我们来管理，倒确实觉得是有点难度，但是我也不怕，就是学习，而且在这个写字楼里，我们也有一部分股权嘛，这是动力。”

——原红旗村村民，现在“鸿企中心”物业管理的许先生

“之前小宝奶奶家就在红旗村，暑假经常往奶奶家跑，之前村子里人比较杂，我们确实也担心孩子的安全问题，现在改造得很漂亮又安全，我们也置换了附近中海的新房子，周末孩子最喜欢缠着奶奶带她去海纳公园里找小朋友玩。”

——中海臻如府业主张女士

“以前买菜要去市场，一到下雨天，市场环境就很糟糕，海鲜腥味、汗味混杂。现在有了山姆超市，一次采购够一家人吃一周，而且食材很新鲜丰富，选择很多，没事儿也爱去逛逛，看看有没有什么新品。”

——市民孟先生

PART.05

聚焦

媒体官方怎么评？

新华社

城市更新，让沪西北这片破败不堪的城市“边角料”，成为上海数字化转型示范区“海纳小镇”的核心区，360、京东、阿里等互联网头部企业在此“相会”，未来多家世界500强企业将入驻这里的数字科创产业集聚区。“海纳小镇”与杭州“云栖小镇”、无锡“雪浪小镇”已形成“三地三镇联动机制”，共同推动数字产业聚集，构建长三角数字经济产业生态。

中国日报

短短五年，一个百万方体量的大型综合体拔地而起，包含住宅、写字楼、商场、剧院、公园和长租公寓等业态。红旗村的成功更新，是过去几年上海快速推进城市更新的缩影。

国资小新

在红旗村，“真如境”不仅解决了民生、就业，更打造出了城市副中心的全新风貌。地铁、大型旗舰型商业、超高层写字楼群、剧院、公园、长租公寓和高端住宅拔地而起。蝶变后的红旗村，将集合新维度、承担新使命，为这片“繁花”之地的群众创造更加繁华的美好生活。

上海市人民政府网站

真如境项目开发复杂程度极高，总建设面积约100万平方米，包含住宅、办公、商场、剧院、山姆、公园、长租公寓等7大业态共8幅地块，同时还面临轨道交通、古树、河流、高压线等诸多红线外因素的干扰。因此，在项目规划设计阶段，就邀请了SOM等4家国际设计事务所参与，创新性地结合PARK+TOD的开发模式，打造了全球唯一的公园里的山姆会员商店，最大化发挥了地下商业的潜力和地上公园的活力。

文章转自：中国建筑