T.I.T创意产业园：老厂房“长”出新产业

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基本情况

建筑地址：海珠区新港路397 号

占地面积：约为8.5万平方米

总建筑面积：约4.1万平方米

产 权 人：广州纺织工贸企业集团

使 用 人：广州新仕诚企业发展有限公司

土地整备运营模式：企业进行自行改造更新后委托实施主体对其进行运营管理

广州T.I.T纺织服装创意园项目位于海珠区客村地铁A出口的广州纺织机械厂原址，处于城市新中轴线上，与广州新电视塔南广场连为一体。T.I.T 三个字母是创意园母公司“广州纺织工贸集团”的英文简写。创建于1956年的广州纺织机械厂，运转了半个世纪后终不敌时代更迭宣告停产。

T.I.T创意产业园的前身是建于1956年的广州纺织机械厂，2007年广州纺织工贸集团积极响应广州市政府“退二进三”政策，本着“修旧如旧”的原则，以巨资投入打造一个以服装、服饰为主题，产业多元化整合，集时尚、文化、艺术、创意、设计、研发、发布、展示功能为一体的创意产业平台。广州轻工集团新仕诚公司（以下简称“新仕诚公司”）对原有厂房进行了历时1年半的微改造。2010年8月，纺机厂成功化身以“时尚、创意、科技”为主题的T.I.T创意园，实现了从传统的制造业老工厂向高端纺织服装设计“智造”的凤凰涅槃。

这片曾今独领风骚的纺织厂区没有被抛弃，也没有被推土机碾平成为商品房或普通绿地公园，而是被注入了新鲜的血夜，园区内分布了时尚设计品牌、新兴创意产业、生活美学小馆等功能，实现了从传统的“制造”业老工厂向高端纺织服装设计“智造”的涅盘。

园区由品牌设计区、跨界创意区、商业文化区、展示发布区、配套服务区、休闲红酒区等等功能板块组成，致力于打造一个由设计研发、流行趋势发布、新品展销、品牌推介等功能紧密结合的服装产业资源整合平台。

△ T.I.T创意园产业发展历程

△ T.I.T创意园平面示意图

T.I.T创意产业园以广州的两千多年的历史积淀的文化背景为基础，展现了以服饰和创意文化为一体的文化创意园，在这里，我们看到了不一样的文化园和建筑，还能够品味独特的岭南文化的老厂房。

老厂房还能“长”出新产业。 T.I.T创意园以“时尚、创意、科技”为主题，以服装时尚产业为基调，以创新创意等新兴业态为加速动力，以科技互联网为主导产业，将传统产业与互联网思维相结合，构建充满活力、可持续发展的产业集群生态圈。T.I.T创意园在保留城市工业发展记忆的同时,使旧厂房用地得以盘活，是传统产业实现战略调整和转型升级的一个成功典范。

△ 上海临港松江科技城南部新兴产业综合体

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产业空间营造

T.I.T园区利用自身的纺织业优势，对园区内的历史建筑进行活化利用。园区的定位为“时尚、创意、科技”，以服装时尚产业为基调，以创新创意等新兴业态为加速动力，以科技互联网为主导产业。通过传统行业与互联网思维的融合，打造充满活力、可持续发展的产业集群生态圈。园区内内共确定7处预先保护对象，其中6处建筑已认定为广州市第七批历史建筑，1处为传统风貌建筑线索，预先保护对象为厂区1950～1970年代的建筑，包括厂区内最早的厂房，集中体现了广州纺织机械厂的发展历程。

在改造过程中，T.I.T创意园一直坚持修旧如旧、尊重历史的原则，保留了纺织机械厂的生态原貌和纺织工业元素，创意园占地面积9万多平方米，园区内绿树成阴、鸟语花香，是广州市中心难得的一个原生态创意基地，也是广州市旧厂房改造项目的样板。其是广州市和海珠区2008年重点建设的项目，已汇聚众多服装品牌、设计师和艺术家，成为广州向世界展示创新力量的窗口。 

打造“互联网+创意设计”小镇，孵化本土设计 2.1 产业，吸引科技创新企业入驻

盘活旧厂房低效用地，增强土地产出经济效益

结合“三旧”改造政策，采取不改变用地性质、房屋权属和建筑物主体结构的方式，对旧厂房用地进行盘活利用，取得可观的经济效益。目前，T.I.T创意园已吸引了30多家纺织企业总部落户，由改造前的连年亏损到租金收入由开园初期的约60元/平方米上升至超300元/平方米。2022年园区年产值约300亿元，税收超30亿元，提供就业岗位近5000个。

综合提升园区环境质量，形成广州新中轴南段 绿轴新节点

通过整体抽疏、以点带面的方式，增强与城市景观体系的联系和融合，对园区整体环境质量进行提升优化。改造后园区整体容积率小于0.5，建筑密度由原来的60%降低为28%，绿化率超过50%，形成开放式的创意生态园区，与广州新城市中轴线的新电视塔、赤岗塔公园等城市景观融为一体，成为周边地区市民休闲活动的场所和外地游客的网红打卡点。

全面保护利用工业遗产建构筑物，留住城市工 业记忆

T.I.T创意园保留了大量老厂房的铸造车间、机械车间、装配车间、发电机房及仓库等工业遗存，项目改造在最大限度保留工业生产特征、生产工艺的前提下，充分改造利用老厂房的内部空间，活化利用为园区的总部办公、时尚设计、展览发布等功能，为园区吸引企业进驻、孵化品牌提供了文化底蕴深厚、空间多样的创意空间。

新兴产业生长

旧厂房“长”出新产业，打造出以“时尚、创意、科技”为主题，以服装时尚产业为基调，以创新创意等新兴业态为加速动力，以科技互联网为主导产业，将传统产业与互联网思维相结合，构建充满活力、可持续发展的产业集群生态圈。2022年园区年产值约300亿元，税收超30亿元，提供就业岗位近5000个。 

服装时尚

T.I.T创意园依托其在纺织行业的资源积累及广州塔的国际性吸引力，园区最初定位为纺织服装主题创意产业园，并随着市场变化不断调整产业链条。T.I.T原本是传统纺织工业的老厂房所在地，而纺织服装也就成为创意园的一大特色。一期形成了以MO&CO为行业代表的服装、时尚、设计为主题的产业集聚区。MO&CO从2010年入园时员工不到100人、产值3000万元增长到全球分店超800家、产值近40亿元，已成长为一个国际化的时尚品牌。而T.I.T创意园吸引MO&CO.入驻的原因一是独特的艺术氛围，二是轻松开放的办公空间。 

科技互联网

2015年在园区注册成立的药师帮，目前是中国院外医药产业最大的数字化综合服务平台，重构药品市场供应链，形成“互联网+医药”对新模式。入选“胡润全球独角兽榜”，2022年GMV达到378亿元，于2023年6月28日正式以“9885”为股票代码在港交所主板挂牌上市。未来独角兽企业——中国最大的在线儿科医生预约和健康平台“V大夫”也步入了增长的快车道。

号称“中国科技第一自媒体”的爱范儿、2016年阿里巴巴淘宝达人全国TOP1 MCN机构极米传媒集团，都是在T.I.T成长起来的企业。 

创新创意

除了服装和互联网科技企业外，T.I.T创意园内还藏着很多文化创意和创业孵化类型的企业，如树德生活馆、面包与纽扣空间设计、联合文创等，为园区增添了一份浓厚的文化气息。

2018年1月，由广州市海珠区科工商信局指导，氪空间、广州科金控股、广州新仕诚联合主办，36氪旗下联合办公空间“氪空间”进驻园区。至此奠定了园区“时尚创意、创新创业、科技互联网”三大板块。

伴随着园区内日益浓厚的科技创新氛围，部分文创机构也开始运用现代科技手段走向数字化，其中便包括2014年入驻T.I.T创意园，素有“时装界的哈佛”之称的ESMOD法国高等服装设计学院（广州）。

T.I.T创意园

在互联网科技、电子商务、医疗健康、新媒体机构、时尚设计等新兴产业领域已经形成了相当规模的新兴产业集群，打造互联网+智慧园区、互联网+孵化区、互联网+配套服务区、互联网+“云”社区、互联网旅游区，打造集产业链、创新链、服务链于一体的创业创新生态系统。

△ T.I.T创意园部分入驻企业

 T.I.T老厂房缘何“长”出新产业

广州城央的区位优势

T.I.T创意产业园位于广州新轴线上，与广州新电视塔南广场连为一体 ，位于地铁3号线广州塔站和客村站15分钟可达范围内，12 条汽车路线、2 条高峰快线经过。园区附近地铁12号线建设中，建成后形成的交通网使出行更为便捷。新产业特别是互联网产业员工由于产业性质具备灵活工作时间特征，其周边集聚了众多的特色餐饮、特色商业功能等，能很好地满足员工的各种需求。 

迎合极客的景观环境

激发创意的文化氛围

T.I.T创意园文化资源丰富，园区内保留了大部分厂、车间、仓库以及附属用房，园内保存的大量完好、建筑形式多样的工业厂房，皆是工业文化遗产。为园区企业提供了文化底蕴深厚、空间多样的创意空间，为服装产业的设计人员提供了展示交流空间，为科技互联网、创新创业产业的员工提供了放松思考的去处。深厚的文化底蕴与设计氛围，为艺术、设计、创意人员提供了更多的创作灵感，为企业发展提供动力。 

新兴产业的集聚效应

竞争合作的产业环境

产业友好的营商环境

T.I.T创意园老厂房旧厂更新“修”出新标杆，满足新兴产业对产业空间的需求，“长”出新产业。

广州是中国民主革命的策源地和中国改革开放的排头兵。1000多年前，广州就是海上丝绸之路的一个起点。100多年前，就是在这里打开了近现代中国进步的大门。40多年前，也是在这里首先蹚出来一条经济建设之路。现在广州正在积极推进粤港澳大湾区建设，继续在高质量发展方面发挥领头羊和火车头作用。

从国内外发展经验来看，新兴产业空间的布局具有一定的特征与规律。主要有以下方面：

一是依托于高校院所进行布局，优化自主创新创业发展氛围。

着眼于创新链前端的基础研究和应用开发的环节，依托高校建设，充分利用大学的源头创新优势，促进科技成果转化。园区以教师和大学生为主要服务对象，创新创业氛围活跃。发挥高校和所在区“双主体”作用，提升大学科技园成果转化、创业孵化、集聚资源、培育人才和协同创新等核心功能，使其成为高校成果转化“首站”、区域创新创业“核心孵化园”和新兴产业“策源地”，为城市的新兴产业高质量发展提供动力和支撑。

二是新兴产业的特色明显。

 新兴产业空间的特色主题以产业链配套服务为核心竞争力，围绕某一特定产业领域或主题，形成规模化的产业集聚，围绕产业痛点诉求，提供精准的专业化服务。新兴产业空间打造以产业链为基础，以本地优势产业基础或龙头企业为依托，既可以通过产业链上下游招商，形成“链式”产业集群，也可以聚焦产业链环节做精做深，吸引不同类型、不同规模的产业主体，形成“网状”产业集群。例如，纽约硅巷开始以科技类产业为核心，逐步延伸产业链，包括移动技术、社交媒体、大数据、人工智能等新兴产业。随着产业发展的成熟，新兴产业空间更注重服务于处于创新链中后端、处于产业化阶段的科技企业，通过提供标准化厂房租赁、投融资对接等服务，为已初具规模的企业提供一个持续发展的平台和空间。

三是新兴产业往往更倾向于选择低成本、品质高 的产业空间进行布局。

新兴产业空间以产城融合为核心竞争力，该空间租金不高，但功能全面、设施完善、服务领域综合，是一种转向开放式产业社区，成为生产、生活、消费“多点支撑”的城市经济体。比较常见的组织形式有产业综合体、产业小镇和产业新城或社区。例如，澳大利亚的昆士兰创意产业社区是全球首个以“创意社区”理念打造的新都市主义社区。

当今世界正经历百年未有之大变局，在全球科技竞争加剧以及新一轮绿色低碳发展等趋势的影响下，我国发展处于重要战略机遇期。颠覆性技术不断出现，推动全球经济结构、产业结构、国际分工发生深刻变革，在人工智能、生物、量子科技等领域高端创新要素争夺更加激烈，世界经济秩序和产业格局面临调整重塑。这对广州稳定产业链供应链、突破战略性短板、培育新增长点提出了新要求，同时也为广州超前布局未来产业、构建国际竞争新优势提供了历史契机。粤港澳大湾区驱动效应加快释放，为广州在国家战略中抓住新机遇提供了发展契机。广州拥有良好的数字、生物和绿色低碳产业以及科技创新的基础，为广州深耕国内强大市场，持续优化产业发展环境，推动战略性新兴产业高质量发展提供了广阔空间。

广州的产业空间土壤

为新兴产业空间提供低成本、高品质的产业空间

独角兽企业的起步阶段并没有选择在核心地区，而是在村镇或者产业园区内，以产城融合的理念，推动有基础有条件的重点区域围绕主导产业建立独角兽企业聚集区，面向全球吸引独角兽及其生态链企业落地布局。对独角兽企业购置研发、生产用地，可适用混合用地政策，加快审批进度，实现“拿地即开工”。

构筑环狮子洋的新兴产业空间集聚带

狮子洋位位于东江口和珠江口之间，属于珠江口内水域。在这片“狭长”的水域内，从上往下依次是莲花山通道、南沙大桥、狮子洋通道、虎门大桥，所有这些通道都连接广州与东莞。而光是虎门大桥和南沙大桥，已经无法满足两地的通勤需求，因此，政府逐步推动狮子洋通道的建设。建成之后，将成为珠江口第一条双层过江通道，以及世界上跨径超大的双层悬索桥。因此，广州南沙在狮子洋区域中，将更有利于联动广州市区、番禺、东莞水乡新城、深珠合作区、前海等重点区域，延伸上下游产业链，依托南沙科学城、庆盛科技创新产业基地等资源，在粤港澳大湾区中寻找新的产业发展机会，发展新兴产业。

推进科技成果产业化转化

推动大湾区国家技术创新中心智能系统创新基地大学城基地落地运营，构建“科创人才培养+科创训练营+科创基地孵化+基金投资+供应链接入——项目产业化”科创生态体系，通过项目对接会、落地筹建会等方式搭建资源整合平台，进一步释放创新发展动能，大力建设粤港澳大湾区科技创新重要策源地、新兴产业发展集聚地、科技成果转化主阵地。

本文同步刊发于市城规公司《岭南城市建筑》总第17期内刊。

校审 | 黄慧明、汪进、强敏、汪进、王霖、许莉俊

供稿 | 《岭南城市建筑》编辑部

策划 | 科技质量部/总师办公室、城乡发展创新中心

编辑 | 综合办公室