静安区72号街坊城市更新项目丨中国上海丨上海建筑设计研究院有限公司,日建设计NIKKEN,霍普股份

由上海建筑设计研究院有限公司（隶属于华建集团，简称上海院）作为设计总包，联合日建设计NIKKEN、霍普股份共同打造的静安区72号街坊旧改地块商住办新建项目，已竣工交付并投入使用。本项目有效整合了历史建筑更新、新建公建及高端住宅三大板块，确保了中心城区城市更新项目的高品质落地。

当前中国城市发展模式正经历从“增量规划”向“存量优化”的战略转型，城市更新则成为了推动城市高质量发展的重要手段。静安区72号街坊项目位处于上海市静安区中心腹地，距离南京西路仅700米，临近苏州河景观带，堪称核心城区的明珠地块。项目包含了历史保留建筑的保护性改造与超高层甲级办公楼，高档住宅区等多个功能，其复杂性和挑战性并存。

01.传承历史脉络的更新目标

静安区72号地块位于上海中心城区苏州河的西段。近代上海自19世纪随着租界自东向西扩大，苏州河西段逐渐建造起来；20世纪以后门类及数量众多的工厂在此开设，形成了该区域居住和工厂混合的形态，至上世纪30年代随着最后一条东京路（现昌化路）的建成，与原有的昌平路、江宁路、康定路四至道路的筑通，72号街坊用地至此形成。

1947年行号图图源《老上海百业指南——道路机构厂商住宅分布图》

2017年初为响应对城市文物的保护利用和文化遗产的保护传承，彰显上海的历史发展脉络和地域文化特征，静安区启动旧改及重大工程街坊历史建筑的甄别调查工作。上海院以此为契机，联合规划部门以“城市设计引领”为原则，围绕“传承历史风貌”与“满足现代需求”的平衡，通过聚焦区域产业定位、开发需求、民生保障以及风貌管控四大维度开展多轮方案比选及论证，配合规划部门最终完成了区域控规调整，为“历史可续、功能可行”的更新方案奠定了基础。基于规划论证和地块的历史特征，构建了“保留保护+商办+住宅”三位一体的设计理念，通过不同板块间的有机联动，实现项目“旧里”变“新坊”的城市焕新，重新激发区域活力。

02.复合功能下的协同更新策略

城市更新既聚焦历史风貌的保护传承，更致力于空间布局的优化升级与人居环境的全面焕新。空间层面以“有机融合”为核心，从城市视线协调与空间营造双维度，实现超高层商办与保留风貌的协调融合。功能划分上，项目清晰界定旧改更新区、地标性超高层办公区及高端住宅区三大核心板块，通过板块间的协同联动，促使项目的整体空间形态与功能格局实现系统性提升。

超高层视线分析与风貌的空间营造

保留风貌与超高层商办在城市空间中的精准衔接作为方案的首要考量，设计将高层裙房聚焦于低尺度融合，延续保留建筑的街巷肌理与体量尺度，通过分段式布局、传统元素的设计提炼，与周边历史建筑形成和谐统一的空间界面，实现新旧风貌无缝衔接。

高层体量则立足城市尺度，精准填补区域高度缺口，以简洁纯净的矩形体量优化城市天际线层次，通过渐收式顶部处理避免对历史街区的压迫感，同时以玻璃幕墙与金属框架组合，塑造兼具识别性与现代感的城市地标。

空间营造上，外部沿街以保留建筑为核心，打造街角广场、半室外沿街商业等宜人公共界面，兼顾交通集散与文化体验；内部保留小尺度里弄格局并植入文化功能，搭配中尺度立体商业内街，构建充满活力的空间网络。

旧改更新——延续传承及活化利用的实践

在长期的使用变迁过程中，基于初始规划雏形，地块内历经了持续的改建、加建活动，不同历史时期营造行为的叠加，最终使得现存建筑群落呈现出零散化、无序化的现状格局。为实现历史风貌的延续与城市空间的活化，设计通过对地块内现有建筑的摸排分析，对其相关的历史价值、科学价值、艺术价值的评估，根据每幢建筑的实际情况制定相应的更新策略：1.历史建筑原址保护与修缮；对于具有重要文化意义的戈登里、戈登新村、永顺里等沿江宁路分布的历史建筑，实施原址保留。依据其具体保存状况与价值特征，制定针对性的保护性修缮与最小干预策略，确保其历史真实性与完整性。

2.非保护类建筑的易地复建。经专业评估确认为无需原址保留的建筑，如五和里等一般性建筑，将迁移至康定路沿线进行复建。此举旨在与江宁路沿线的保留建筑形成连续的沿街商业界面，激发商业活力，同时精准再现原有的街道肌理与历史氛围。

通过上述“原址修缮”与“移位复建”并行的路径，有效保存了具有代表性的上海石库门建筑样本，使旧式里弄的风貌特色集中沿街“L”型布局，提高了风貌的展示度。这是对城市历史文脉的可持续传承，塑造出承载集体记忆、富有情感温度的城市公共界面。

地标性超高层办公 ——重塑城市空间与激活区域活力

本项目地块内规划了一栋180米超高层甲级商办写字楼，设计旨在通过商业与办公功能的有机融合，激发产业经济活力，提升整体环境品质，并以丰富多变的立体空间塑造全新的城市地标形象。

方案阶段绘制©日建设计

1、城市立体空间的重塑

设计着重考虑建筑与城市天际线的融合，使其自然地融入苏州河自东向西逐步升高的韵律之中。同时，巧妙地将新建塔楼与地块内的历史建筑并置，共同构成城市界面，形成了“新与旧”元素间既鲜明对比又和谐统一的独特城市空间叙事。

2、垂直空间的逻辑解构

项目地块周边高楼林立，其北侧、西侧均有已建的居住建筑。为了确保周边住宅的日照满足规范，设计进行了精密的日照模拟分析，梳理出塔楼体量自下而上、自西向东渐进式收分的轮廓特征。

基于日照分析得出的体量变化线，塔楼被划分为低、中、高三个功能区域，塑造出体量堆叠、多平台自由连接的灵动空间序列。具体而言，塔楼低区打破常规立面形态，抽象提炼里弄建筑坡屋顶等元素，形成简洁的坡顶体块穿插于塔楼基座；塔楼高区则通过露台上方嵌入的“漂浮盒子”形成空间变奏，其错落形态本身即构成了空中独特景观。

3、建筑语汇的融合表达塔楼低区的主要功能为办公大堂及商业，其设计语言从石库门历史建筑中汲取灵感，对坡屋顶、天井、晒台等经典元素进行抽象提炼，在造型语言、材料色彩与尺度比例上均与保留建筑形成深度呼应。位于三、四层的商业空间大胆打破了常规的立面边界与楼层分隔，采用通透轻盈的玻璃体块穿插于塔楼主体之中。相似的建筑语汇有效唤起使用者的情感共鸣，实现了对城市历史记忆的延续。

超高层建筑不仅以其高度重塑城市天际轮廓，更通过空间逻辑的解构与历史文脉的转译，实现了功能活力、空间品质与城市记忆的多维融合，综合提升了周边环境，激活区域活力。

高端住宅 ——闹中取静 静享生活便利

本项目的高层住宅区，东侧紧临昌化路，总长约240m，是相对独立的开发区域，创造出闹中取静的住宅组团。1、合理的建筑布局及空间层次面对中心城区稀缺的土地资源，住宅需在用地效率、居住品质与空间高度三者间寻求平衡。设计将日照条件作为核心考量，把南侧的两排建筑设计了对日照更为有利的点式形态，由南向北，在对周边日照影响较小的地块北侧布置了板式住宅。由此形成的居住组团疏密有致、空间层次丰富，为住宅单体户型的多样化设计奠定了良好基础。

2、全景视野导向的定制户型

点式住宅赋予了每个立面充分的开窗条件，显著增强了居住空间与周边环境的互动性。设计精准结合各单体的可建边界，所处位置的景观资源及小区内部环境，度身定制独特的户型方案，极尽可能地将外部景观融入室内生活空间。

3、公建语汇演绎的现代立面

住宅立面采用现代简洁风格，南立面及主要景观面结合开窗、阳台等元素，以贯通的横向线条统一整体形象；金属构件和玻璃形成的虚实对比，强化出立面的韵律感和层次感。建筑侧面选用石材幕墙，通过房间竖向条窗的上下贯通，塑造出挺拔的竖向线条，并延伸至顶部形成装饰构架。精心设计的塔冠不仅丰富了建筑的天际线轮廓，有效遮蔽了屋面设备，更与邻近商办楼的立面语言形成和谐呼应，确保了区域建筑风貌的整体性与统一性。

地下空间 ——集约与功能协同

项目地下空间的利用以“集约高效、功能联动”为核心，通过地下与地上的功能呼应，既最大化挖掘用地价值，又为地上功能的使用与生活品质提供支撑。

1、地下室两墙合一

针对地块位于中心城区、用地紧张的现状，地下空间采用 “地下室外墙与基坑围护墙两墙合一” 的设计。即可在不突破规划红线的前提下，释放出更多地下使用面积，适配中心城区地块“寸土寸金”的利用需求。

2、连通式分区布局

地下空间采用“整体连通+分区管控”的设计逻辑，以实现地下功能与地上的精准匹配。从连通性来看，地下各区域通过公共通道、共享出入口串联，形成一体化交通网络；从分区来看，停车位等指标则按地上住宅、商办的建筑面积比例分别核算，地下空间严格对应地上功能。公共通道、核心出入口为全地下共享，既满足各功能区的使用需求，又避免重复建设，让地下平面空间的每一处都得到合理利用，实现“连通不混乱、共享不浪费”的效果。

综上，项目设计中对历史文脉的守护与现代功能的植入并非割裂，而是通过创新的设计语言和空间组织实现了有机融合。达成“旧里”与“新坊”的和谐“双重奏”，有效激发了地块乃至周边区域的内在活力，为高密度中心城区的可持续发展提供了具有示范意义的实践样本，使项目成为苏州河畔一处承载历史、面向未来的城市新地标。

03.结语

城市更新的核心目标在于改善城市功能、提升人居环境，促进经济社会的可持续发展。它不仅包括物质空间的改造，还涉及经济、文化、社区等多方面的更新。72号街坊旧改地块的更新设计不仅真实保留了有价值的历史建筑，而且还原了曾经的沿街风貌；在尊重传承历史发展脉络的基础上，通过科学配置新建商业办公和居住功能，有效回应了当代城市发展的现实需求。城市更新与新建并非二元对立，而是在空间演进中交织共生，在对撞中动态平衡与协调融合，犹如生命体的有机演进，伴随着城市自身的新城代谢而持续发展。

静安区72号街坊城市更新项目

建设单位：上海静投城市建设发展有限公司

设计总承包：上海建筑设计研究院有限公司

合作单位：日建设计、霍普股份

上海建筑设计研究院有限公司项目团队

项目指导：蔡淼

分管领导：何学山

项目总监、项目经理：程隽

项目总负责：顾成竹

方案深化：严赉赟

历史建筑：邹勋、章雯

新建建筑：王纙佳、卫仲杰、王珍、贾子剑

结构专业：钱耀华、周正久、虞炜、朱宝麟、顾绍义、罗闻捷、芮静文、陈瑛、屠静怡

机电经理：高晓明

给排水专业：倪轶炯、黄飞、谢驰原、倪志钦、邓沐、陈忆、杨宏磊

电气专业：高晓明、彭俊凡、瞿明珠、李正、叶海东、孙瑜、陆振华

暖通专业：陈叶青、任家龙、干红、朱学锦

节能绿建：李春、戴向韵