Pearl House（珠楼）丨美国曼哈顿丨Gensler

珠楼（Pearl House）坐落于曼哈顿下城金融区水街160号，是纽约市近年来完成的最具代表性的办公转住宅改造项目之一。由Gensler 为开发商Vanbarton集团设计，该项目将一栋建于1970年代的办公楼成功转型为大型住宅楼，同时应对了两大交织的城市挑战：对过时办公空间需求下降，以及城市对新住房的迫切需求。

项目于2025年竣工，将约52.5万平方英尺的原有办公空间改造为一栋拥有588个住宅单元的公寓楼，配备了丰富的配套设施和面向公众的改善空间。该项目已被广泛视为高密度城市环境中适应性再利用的领先典范，并荣获了2025年ULI美洲区卓越奖。

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项目概览

珠楼项目对一栋建于1972年、共24层的乙级办公楼进行了重新构想，将其打造为一个现代住宅社区。通过全面的重新设计，Gensler在保留原有结构的同时，对建筑进行了扩建和升级，以满足住宅标准。改造内容包括在原有塔楼顶部增建数层，将总高度提升至约29-30层。

完工后的项目包含588套市场价租赁公寓，户型从开间到两居室不等，其中许多单元的设计兼顾了家庭办公空间，反映了后疫情时代的生活模式。住户可享用约3万至4万平方英尺的配套设施空间，包括共享办公区、康体设施、休闲厅以及可俯瞰下曼哈顿景色的屋顶露台。

项目在2023年至2024年间分期交付，施工期间即已启动租赁。到2025年初，大楼入住率已接近满额，显示出金融区住宅市场的强劲需求。

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设计策略与建筑转型

此次改造需要进行重大的建筑干预，以将办公楼转变为宜居住宅空间。主要挑战之一是如何调整办公楼典型的大进深平面布局，为公寓提供充足的日照和通风。

为解决这一问题，设计团队重新规划了建筑核心筒与楼层平面，在结构中引入了新的竖井，并将部分楼面面积重新分配至新建的上部楼层。这些改动得以创造出顶层复式住宅，并改善了整栋建筑的自然采光。

建筑立面也进行了全面升级。既有幕墙改造后安装了双层可开启窗户并增强了保温性能，形成了更节能的围护结构，并使住宅单元能够实现自然通风。焕然一新的外立面和扩大的玻璃面积也提升了室内采光，这是居住舒适度的关键要素。

室内空间经过重新设计，强调酒店式的配套设施和社交环境。一个引人注目的青铜包覆雕塑感楼梯贯穿大堂，而设施楼层则设有休闲厅、共享办公区、健身中心、水疗设施，以及保龄球道和运动模拟器等娱乐功能。

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可持续性与适应性再利用

珠楼项目的一个核心重点是适应性再利用与环境绩效。通过保留原有结构框架而非拆除建筑，项目避免了新建建筑通常会产生的大量隐含碳排放。

设计方估算，与建造一栋规模相当的新楼相比，该项目节省了约2万公吨的二氧化碳排放。升级后的建筑围护结构性能也超越了纽约市2030年的能效要求，体现了将适应性再利用项目与可持续发展目标相结合的整体努力。

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城市影响与意义

珠楼展示了如何将表现不佳的办公物业，在密集的城市中心重新定位为住宅资产。历史上以办公楼为主的金融区，正通过类似的改造项目，逐渐转变为一个功能混合的社区。

该项目尤其引人注目，因为其完成无需特殊的区划变更或公共补贴，这凸显了在现有法规下进行大规模办公转住宅改造的经济可行性。它的成功已吸引了寻求解决大城市办公空置率和住房短缺策略的开发商和政策制定者的关注。

如今，珠楼作为纽约市在后疫情时期按单元数计算规模最大的办公转住宅改造项目，成为一个结合了建筑转型、环境可持续性与城市活力的适应性再利用项目原型。

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