伦敦皇家阿尔伯特码头园区丨英国伦敦丨Farrells

皇家阿尔伯特码头园区整体建成效果

2021 年初，位于英国伦敦的皇家阿尔伯特码头园区正式建成投入使用。园区占地 35 英亩，由 ABP 中国（控股）公司投资开发，Farrells 进行改造设计。

作为中国和其他亚洲企业进驻欧洲的桥头堡，皇家阿尔伯特码头园区吸引了许多企业入驻设立总部。作为英国同类项目的规模最大者，这一顶尖商务园区将成为金融、高科技和知识驱动型产业的平台，服务于那些寻求在英国和欧洲市场建立和推动业务的企业。

项目地理位置

历史上皇家阿尔伯特码头曾是伦敦的贸易中心，在百年前的维多利亚时期是英国最大、最先进的码头，也是当时全球庞大贸易网络的重要节点。

二战后迅速败落，码头和仓库被弃用，当地也成为伦敦乃至英国的贫困区域之一。

2010 年，伦敦市政府和纽汉姆区政府提出振兴战略，计划通过提供优惠政策和引入资金等方式，改造旧码头区。

2012 年，该区域被英国政府确定为享有一系列优惠政策的“创业园区(Enterprise Zone)”，计划通过土地、规划、税收和基础建设扶持等优惠吸引海外投资。

历史上的皇家阿尔伯特码头

皇家阿尔伯特码头园区是迄今为止中国企业在英国投资最大的地产项目。

项目将推动皇家码头区的再生发展，使其成为 21 世纪的商业和贸易中心，提供约 2 万个全职工作岗位，让纽汉姆的当地就业人数增加 30％。

该项目拥有近 44 万平方米的优质办公空间以及配套的商业和休闲设施，其中甲级办公空间超过 23 万平方米，力图在伦敦水道上打造一个充满活力的全天候金融新区。

全部建成后，该基地将成为伦敦的第三大商业金融区，预计为英国经济带来 60 亿英镑的产值，每年产生 2300 万英镑商业税收，并成为该地区进一步发展的催化剂。

连接城市更新的廊道

皇家阿尔伯特码头园区分期建设示意图

01 绿色、开放的场所营造原则

Farrells 对公共空间的规划基于一个强有力的场所营造理念——提供行人优先的绿色街道和空间网络，将社会健康、福祉和环境利益置于其核心，这也是英国建筑研究院环境评估方法（BREEAM）“优异”等级认证的一项关键内容。

总体规划设计的首要原则是提高可及性，建立独特的新轴向连接，将原先封闭的场地打通。对项目而言极为重要的是，一条纵贯南北的主要人行动线串联现有的北部社区与新的商业区和码头，首次将当地居民与滨水区域联结起来，贯通了 1 公里此前荒置的码头岸线，并填补了纽汉姆政府办公地以西和东伦敦大学之间的重要城市骑行和步行连接。

一期剖面图-临近中心广场

中央码头

园区道路的设计优先考虑行人和骑自行车者。作为主要道路，拉斯卡尔（Lascars）大道进行了定制设计，风格简洁，并将路牌和标线减少到最低限度。电动车、摩托车和货车的停车位被纳入与中央行车道相邻的铺装人行道区域，这有助于从视觉上扩展行人道并弱化行车道。在街道的南侧，围绕每栋建筑物的入口创建了社交集群，包括成组的植树、座椅和自行车停放处，这为上班族和访客提供了定期停车、休息和互动的机会。

园区主干道便捷与轨道交通相连

园区道路设计优先慢行。通过双向玻璃的商业和零售底层单元，设计实现了从场地各个角落到码头的强大视觉连接，不论是从排屋一侧还是水边均是如此。得益于开透的底层空间，这一独特场地的各个视角均可尽览水景，还有机会欣赏飞机起落的难得景致。每个办公室都可以看到码头、翱翔天际的飞机或遍布整个场地的绿色袖珍广场。这种视觉联系将园区建筑与工业码头的根基联系起来。对于业主和设计团队而言，这种地域文脉的延续至关重要，建筑外墙对传统砖砌仓库的当代化诠释亦强调了这一点。我们在设计初期就始终坚持，让上班族和休闲者可以同享该地丰富的码头历史和完整的景观绿化。

沿河首层空间开敞透亮

场地各个视角均可尽览水景，还有机会欣赏飞机起落的难得景致。

02 适应性建筑思维的典范

在皇家阿尔伯特码头，业主的愿景是为伦敦打造一个最高水准的商务园区。Farrells 需要满足客户快速创建优质建筑的需求，其关键就在于 BIM 和模块化建筑的结合。业主 ABP 中国（控股）公司深知，将废弃的港区转变为增长的枢纽，为企业打造全球化的商务园区，必将面临巨大挑战。成功的关键在于设计一个灵活并面向未来的总体规划，使园区可以承受并适应不断变化的场所需求。ABP 董事长徐卫平说：“Farrells 为我们提供了世界一流的建筑，采用了富有远见和务实的模块化建造方法。”

棋盘式布局

从总体规划到模块化交付，本项目都是适应性建筑思维的典范。这里五年前是一个废弃的码头，园区的建设和运营将使其转变成为伦敦一处富有活力的枢纽，促进国际和本地商贸的合作。目前已启用的园区一期拥有约 6.5 万平方米的高品质办公和商用空间，随着各类外国和本地企业的陆续入驻，这一历史悠久的工业区将开启一个迈向成功的新纪元。

园区联排办公建筑

绿色的袖珍城市广场

模块化的立面

本项目成功的关键在于几乎完全采用了预制装配和现代施工方法，这是 Farrells 在最初的 2011 年总体规划方案中就一直强调的。从那时起，彻底的适应性原则已渗透到其设计和交付的各个环节。从可扩展的联排“房屋”办公单元到模块化的立面，该项目为不同时期的需求调整提供了各种可能。项目演示了模块化建造如何快速提供高质量的工作场所——仅用 98 周的施工时间就交付完成了 BIM 2 级标准的建筑。从城市尺度的感知到其构建方法，模块化原则为现代办公生活提供了一个可灵活组合的总体规划。

以历史上的码头仓库分布作为棋盘式布局的基础，建筑体块平面在场地内刻画出一种新的城市肌理。这些条状体块点缀在伦敦 8 个新的绿色广场中间，被分成易于重组的跨功能块，以适应新兴的城市和经济需求。伦敦特有的马厩街布局被复制，在联排房屋之间提供狭长而连续的服务区，通过这种高效合理的设计，Farrells 的方案最终提供了近 44 万平方米的高品质使用空间，比初步设计时的 30 万平方米高出 32%。

03 模块化设计

客户希望尽快交付整个项目，因此建筑必须易于组装。同时，为了保障方案未来的可持续性，它们需要易于拆除和重新配置。实现此目标的关键就是模块化设计。皇家阿尔伯特码头园区的总体规划是一个纵横交错的棋盘式街区，其组件是易于扩展的“即插即用”办公单元，大多数建筑构件都是模块化的预制组件。

为了保障设计方案的可持续性，Farrells 为园区量身定制了两种不同类型的办公空间，可为彼此的更新提供支持并形成临港联排房屋的拓展模型。这在英国颇不寻常，在亚洲却司空见惯，联排房屋被分成纵向的“房子”单元，同时提供了未来水平延展的可能。这样一来办公空间的分割就极为灵活，使用者既可以选择 120 平方米的小型楼面，也可以选择 1.1 万平方米的整个联排分区，或者介于两者之间的面积更迭。

每个“房屋”单元均有独立入口。

作为核心理念的一部分，一座大型板式建筑作为联排房屋的补充，使得场地具有丰富多元的办公模块组合。它和基地一样被水平布置，但同样具有适应变化的能力——板式设计适于未来分隔成多个楼层出租，或者将每个楼层分为两个租户，并插入几个分区。紧凑的轴心可最大化开放空间。合理的网格和规则的窗户设计使连续的空间更迭成为可能，以满足特定用户的需求。组成 4 列联排建筑的 20 个纵向“房屋”单元都各有自己的接待处，自己划定的正门入口，并且每个单元都单独接入线路服务。这使用户可以自由管理自己的空间，拥有独立的物主所有权。每个单元都以黑色、灰色或白色的不同砖块标识，这种棋盘格式的布局设计既提升了独特性和身份感，又保持了整个体块和建筑表达的统一性。

独立单元接待处

其中一个纵向联排别墅单元已改建为展厅，以演示该开发项目的广阔前景。展厅每层的装修风格各不相同——从裸露天花板管线、适合协作工作模式的时尚设计到具有极佳办公布局的企业办公空间，展示出改造后的码头园区拥有无限潜力，租户可以在坚固构建的参数化大厦中自由表达其商业形象。

可灵活分割的办公空间

04BIM 设计和装配式建造

阿尔伯特皇家码头园区是一次真正协作和高效的设计实践。为确保达到 BIM2 级标准，结构、设备、声学、建筑、景观等设计顾问团队从早期就开始采用 BIM 设计方法。地下和地上的 BIM 用于对所有基础设施和服务进行建模，并测试风荷载。设计方案被迅速评估并传达给客户。交付时，将外墙包从 3D 模型转化为 2D 图纸，以方便承包商的面板装配制造，大大缩短了总体交付时间。

从概念到协调和施工，BIM 设计贯穿项目的各个环节。这形成了一种解决问题的整体方法，使我们和广泛合作的其他团队可以轻松地发现潜在冲突并迅速解决，而不会影响设计进程。Farrells 在早期就制定了严格的 BIM 程序，从而提高了构建速度和确定性，在关键项目节点为客户提供了保证。这种数字化 BIM 双模型的工作方式使我们能够与客户合作，在固定参数范围内引入各种产品，并促进了早期设计评估。

装配式建造皇家阿尔伯特码头园区展示了预制装配和模块化建造如何快速交付优质建筑。园区对所有预制模块化外墙的利用使其成为英国同类项目中规模最大的项目。使用 BIM 直接导入一个创新的模块化装配施工系统，为客户带来了成本和时间上的切实节约。每块外墙板的尺寸为 9 米 x4 米，大致相当于一个单元楼层的比例。这意味着每个楼层可以立即成为一个耐候、可用和独立的单元，可以同步进行装修。再加上打桩和立管的预制生产，现场各项流程很大程度上得以同步进行。这使整个工程节省了 6 个月时间，初步计算节省了 300 万英镑。预制交付之前的关键是生产一系列实体模型板。其目的是为规划人员和更广泛的设计团队提供质量保证，并确保所有利益攸关方都认同这一创新模块化施工方法的总体目标。期间还允许外墙承包商为该系统开发了模板，然后在整个开发过程中推行。这些都为打造统一、优质的系列建筑提供了成功保证。得益于一以贯之的协作，阿尔伯特皇家码头园区原先计划获得 BREEAM“优秀”等级，最终却获评 BREEAM“优异”等级，为业主、未来的园区用户和设计团队都提供了切实的增值。

05 结语

这里五年前是一个废弃的码头，阿尔伯特皇家码头园区的建设和运营将使其转变成为伦敦一处富有活力的枢纽，促进国际和本地商贸的合作。目前已启用的园区一期拥有约 6.5 万平方米的高品质办公和商用空间，随着各类外国和本地企业的陆续入驻，这一历史悠久的工业区将开启一个迈向成功的新纪元。