孙河板块热销背后的设计秘密

年关将至，我们陆续收到了孙河三个项目的甲方发来的喜讯：

懋源·璟玺开盘热销12亿，瑞悦府叠拼户型全部售罄，11月中下旬开盘的禧瑞春秋在12月便创下20亿的销售业绩，近日更是完成了30亿的全年销售目标。逆势而上的热销带来了冬日之后的春光煦暖，也多少佐证了邱德光设计对消费者生活与心理把控的正确性。借本期重磅长文，我们全面公开邱德光设计的提案文件，以孙河三个明星楼盘为切面，呈现设计者的思路与方法，以供客户和同行参鉴。01半壁孙河

设计之初，我们首先需要明晰的问题是：何为孙河。“壹号别墅区”之称的孙河是北京唯一一个先规划后建设的低密高端住区，全区限高30米，仅规划11块住宅用地，容积率在1.1左右。受温榆河绿化带的辐射，再加上规划中的中央湖和人工湿地公园，孙河的自然环境极为优渥。毗邻大望京商圈和中央别墅区的孙河交通便捷，还汇集了顶级的教育、医疗、生活服务设施，是北京最具豪宅特质的板块，亦是“城六区”最后一片别墅区，深受改善型购房者的青睐。

自2013年双珑原著开盘以来，孙河成为一干名房企群雄逐鹿的热土。据估算，孙河板块的总货值为600亿，从目前的销售额看，全区需六年左右的时间才能消化。而高周转，是大多地产商的目标。此外，2018年进入“限竞房”元年，孙河板块共有四个地块执行“限竞房”政策（瑞悦府、北京院子二期、禧瑞春秋以及天瑞宸章），比重极高。

价格天花板之下，各房企间的竞争愈趋白热化。激烈的竞争催生出高效的产品创新，近年来北京地产产品、别墅的创新大多发轫于孙河。从时代背景来看，炒房的利润空间逐步被压缩，地产产品升级的核心转向居住生活。城市结构演变影响着居所位置的变革，二孩时代影响着家庭结构的变革，经济发展带动人们生活水平的提高及对精神生活的追求……所有这一切均作用于人居模式的改变，同样也影响着孙河板块。

2018孙河板块共6个入市项目，邱德光设计占半壁江山。如此环境下，为孙河三个项目做设计时，我们需解决以下难题：1.精准把握客户需求，以设计诠释消费者当下的生活模式，在有限空间置入更多使用价值，提高产品的溢价率；2.针对每个样板间户型的实际情况不断创新，做出各不相同且区隔于市场的差异化产品；3.确保设计品质的前提下缩短设计周期，辅助地产方先人一步抢占市场。

02

生活之上，还要奢华

懋源·璟玺-叠墅样板间

2018年初，邱德光设计接到了懋源地产的来电，希望我们能够完成叠墅样板间的设计。了解项目状况和甲方需求后，我们发现诚如懋源总经理陆总所言，这是“最难缠的甲方”。原因有二：懋源地产坚持“不做同质化设计”的开发理念，要求设计“既满足功能，又有故事不落俗套”，打造孙河板块的标杆性高端居住产品，对创新提出了极高的要求；懋源·璟玺的叠墅作为容积率1.3的高层业态，总价量级与同区内密度较低的下叠户型相同，势必要通过设计调整来营造别墅生活氛围，提高产品的溢价率。

提案文件，设计概念阐释

“有天有地有花园”几乎是别墅的标配，在有限的户型条件下，我们只有通过局部造景引入花园，为住户提供别墅生活的奢华体验。别墅空间是宽敞的的，当下的生活是开放的、共享的。于是，我们打破了空间的分区和隔断，营造出豪宅的气魄感，并将使用频次较高的功能区彼此咬合、联系，以实现家人的互动、交流。

首层平面优化前后

水花园效果图

分析平面，我们发现建筑外围环伺着双层阳台，形成了阔绰的室外环境，让天空不再被压缩。按照传统做法，阳台往往覆以木地板或草皮，处理方式均质化，不易形成记忆点。因此，我们将水面元素引入南侧阳台，借助镜面反射将天光、云影与水面一同带入了日常生活。

玄关花园设计效果图

玄关花园实景，最大限度还原了设计概念

入户玄关设于平面的中央，是主要集散空间。传统别墅的玄关常常昏暗、无自然采光，以艺术性和仪式感的装饰为主，对本案而言则是浪费了观景与采光条件。我们拆除玄关与阳台间的隔墙，在空间轴心造一处花园，作为连接首层功能区的视觉焦点和景观枢纽，让各处空间均有景可观。玄关花园对门而立，传统昏暗的入户氛围一扫而空，为来访者带来独特的体验。同时，玄关花园成为客厅与餐厅的借景，穿透的视线契合当下开放式生活主题。

客厅效果图

客厅面阔达6.9m，符合别墅标准，不需要通过挑空来增大客厅的宽敞感，我们通过调整沙发布局，让住户视线辐射玄关花园、水花园两处景观。

挑空lounge bar效果图

挑空仍然是彰显别墅奢华感的必备要素。我们将挑空留给了lounge bar，在平面北端又形成一处记忆点。

原始平面中，厨房的使用面积狭窄，不符合当下亲友相聚、厨房社交化的生活状态。我们通过空间的合并拓展了厨房的面积，并以lounge bar的概念整合中西厨、酒吧、早餐吧等多元属性，为家人生活构想了无数可能。

整体来看，首层空间是服务于生活、社交的living room。经由艺术化处理的楼梯行至二层，则是服务于主人享受的enjoy room。

二层平面优化前后

亲子书房设计效果图

亲子书房实景效果原始平面二层设有三个卧室，布局紧凑、缺少家人互动的空间条件，且楼梯处无自然采光、一二层空间无交流。与甲方沟通后，我们缩减了一组卧室及卫生间，留出带有起居性质的亲子书房。隔墙拆除后，书房与lounge bar视线相通，且自然光进入书房，塑造出家人沐浴阳光、其乐融融的和美景象。

传统衣帽间演化为明星级时装廊

空间减法同样出现在主卧及配套用房。原始平面中各功能区布置琐碎、空间封闭、缺乏亮点。我们通过拆除隔断，整合了使用功能，还原了豪宅应有的尺度，开放式布局为居者带来了情绪上的舒展。在与懋源反复协调之后，我们为主卧置入了圆床房及曲线背板。这一方面是为了空间布局的均衡，另一方面，它呼应着天花、地板及首层玄关花园的曲线造型，圆润、浪漫的曲线成为点亮空间艺术气质的必备元素，亦打造出新的记忆点。

所有这些设计均是“告别传统，告别平庸”宣言的实体化，而一切颠覆的目的都不是简单的表演式创新，而是对孙河板块总价2000万级置业客群消费模式与生活状态的描摹之后的升级，为有限的空间注入了更多的生活内容和想象价值。巧合的是，我们在设计叠墅的同时，也为它的竞品设计了样板间。

03

既是生活，也是度假

瑞悦府-下叠样板间

差不多在设计懋源的同期，邱德光设计收到了瑞悦府的委托。它与懋源·璟玺隔街相对，交给我们的户型正好是前文提及的与懋源·璟玺叠墅同总价量级、而密度较低的下叠。“懋源是我们设计的，互为竞品的项目交给同一家公司，会不会有问题？”得到否定回答后，我们开始了设计工作。

设计概念阐释两项目对比之下，瑞悦府户型的优势与劣势非常明显。其优势在于，小型室外花园的设计符合中国人对院子的想象和对私家花园的诉求。而其劣势同样在于花园：总面积限制下，花园的尺度过小，略显促狭、压抑。为留出花园面积，建筑的面阔受限（客厅面宽仅3.9m，开窗面积不足懋源·璟玺叠墅客厅的一半），采光及景观面受限。对此，我们希望将花园引入室内，或者说，将采光与景观引入室内，从视觉上增大空间的尺度感。而这种设计思路同样来自于我们对目标客群生活状态的分析。根据北京财富人群构成及大望京商圈企业类型的分布，我们认为科技新贵和文艺工作者将是孙河2000万量级经济别墅的主要客群。他们选择孙河作为城市第一别墅，往返于市中心和住所。他们的工作时间不固定，在家中停留的时间较长，需要日常生活之外的惊喜。他们每年都会借度假来亲近自然、寻找灵感。就此，我们提出了“都会度假”的概念，希望将度假中的惬意享受带到居所生活。

地下一层、二层平面优化

地下一层社交花园效果图

在空间尺度有限的户型中，邱德光设计将度假氛围的营造集中于地下空间。地下空间是业主又爱又恨的空间：“爱”在于终于有了私人专属的空间，“恨”在于地下空间的布局总是难出新意。我们以“度假”氛围的营造为主轴，将地下空间定义为极致当下生活方式的社交花园。我们对建筑结构进行优化，扩大了地下一层顶部天窗的面积，让更充裕的阳光撒入地下。光带来了生命，让植物生长成为可能。于是，我们布置了双面绿植墙和大量植物，在地下空间打造出一座秘密花园，在室内延续了室外花园的氛围，形成连续的视觉刺激和自然体验。

台地花园设计效果图

这种花园的意向还经由楼梯及窗井延展到地下二层。对于住户来说，居所尺度不够宽裕的情况下设四层楼梯，会增加空间的局促感，且乏味无趣，容易被废弃。我们以台地花园的意向来丰富了空间内容，增进趣味性的同时引领住户在走楼梯、观自然的过程中形成健康的生活习惯。

首层、二层空间平面优化

首层开放式客餐厅效果图与地下度假想象相对的是地上生活空间，客餐厅是家人会面频次最高的场所。当下的原子化社会对家人间的互动、共享提出了更高要求。从空间层面上，我们让客厅、餐厅、吧台、厨房完全开放，建立了人与人之间的互动，构成了家人之间、朋友之间的凝聚力。

美国艺术家本杰明·巴特勒的绘画作品《树》系列是我们进行空间设计的灵感来源。对自然的捕捉、修饰、解离、抽象形成了社交花园、台地花园，也统领了空间内部的装饰元素，进一步烘托了“度假”氛围。

总结懋源·璟玺叠墅和瑞悦府下叠两个项目的设计，其实当下的创新并不在于面阔、户型的创新，而在于生活行为模式的创新，在于为一定目标客群提供对位产品。邱德光设计借两个互为竞品的项目设计，用不同的风格回答了同一群体的需求。其实，面对不同的客群，我们的设计也遵循着同样的逻辑。

04生活之上，还有诗意禧瑞春秋-140平墅样板间2018年8月左右，在完成售楼处设计之后，禧瑞春秋再度向邱德光设计递来橄榄枝，委托我们完成合院样板间的设计。由于土地分期开发，合院尚未完成建设，又面临着30亿的销售业绩指标。委托方希望我们先对面积140平米、总价1000万左右的平墅样板间进行设计，以优质产品来提高去化率。

概念阐释

平面优化

传统平层别墅面积在200平米以上，大四居、宽厅宽墅是其整体定调。在140平米布置3+1居，我们需要明确其空间优势究竟在哪。建筑整体是一座精致的板楼，面宽大、南北通透。然而，对板楼来说，当面积达到140平米以上的时候，势必会有暗空间。

如何处理暗空间成为本案最大的难点。选择孙河的人，离城又离不开城市。为了让孩子与长辈享受独立空间，他们举家来到孙河。家庭是他们迁徙的原因，家庭生活对他们至关重要。为此，我们在暗空间置入了社交性交互家具，成为中产阶级考虑性价比和当下生活状态的重要选择。

客餐厅效果图

具体来讲，私家电梯的出现让玄关外置，入户处打破玄关的桎梏，开门即见生活。我们将客餐厅与玄关功能整合在一起，用定制的社交性交互家具融合了收纳、电视、酒柜、咖啡、吧台、书桌等多样化属性，形成了类似中岛的集体生活容器，形式新颖、功能强大、性价比高。客厅不再是待客的场所，而是主人的空间。惹得孩子撞头撞脑的茶几被摈弃在外，柔软、包容的空间成为一家老小欢聚的共享之地。

Summarizing

孙河三个明星楼盘的热销是邱德光设计与甲方共同创作的产物，亦是当时当地最恰到好处的样板产品。

邱德光设计坚信“没有成功的设计，只有时代的设计”，紧随时代一路演进、推陈出新。而一切创新的源头都是我们对地产品牌运作机制的理解、对当代市场和消费者生活的洞察。设计的核心不在于风格和形式，而在于情感和个性化表达，在于对当下生活方式的诠释。简而言之，“样板设计是生活设计”，是实现消费者居室梦想的设计，也是服务于地产营销的产品设计。我们与孙河的故事还在继续。2019年元旦，天瑞宸章带着孙河板块的新设计任务也找到了邱德光设计……

回顾

十年纪录片｜《邱先生》

邱德光：我就是要梦幻——解读原岸设计的3个挑战

不拘常法 顺势而造 | 从邱德光的三件作品谈其设计思想

花语江南的「非业主价值」

关注与当下奢尚生活同步接轨的新装饰主义家具品牌。