宁波江北云谷产办综合体丨中国宁波丨上海都设营造建筑设计事务所有限公司

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TOD 模式下的产业园设计策略

宁波江北云谷产办综合体项目实践

由都设负责设计的宁波江北云谷的产业办公园区已经进入施工收尾阶段。这是都设和万科合作的第三个 TOD 综合体项目，也是都设继北京恒泰中心、武汉金禾时尚广场之后第三个建成的 TOD 项目。

▲宁波江北云谷产办综合体项目整体鸟瞰图

▲顺德万科广场（原佛山万科天空之城）

▲杭州万科天空之城项目

▲武汉金禾时尚广场

▲北京恒泰中心

宁波江北云谷产业办公园区

将 TOD 模式与产业办公园区相结合，依托区域产业政策、产业集群及交通优势，以地铁站点为核心实行站点-产业/商业-住宅的圈层式产业布局模式，形成功能集聚的发展，探索近郊产业园+TOD 的新模式。

▲工地实景照片

▲工地实景照片

▲工地实景照片

项目背景

A.项目区位

本案位于宁波江北区的宁波电子商务城内，紧邻沈海高速和甬舟高速交叉口，是宁波城市北门户和江北产业枢纽的核心。

B.项目规划

项目总占地面积 20.98 公顷，地上总建面约 40 万方，由东、南两个地块组成，分成商业、办公、居住、公园四大片区，由一条东西向贯通云谷的核心绿色廊道——“云链公园”进行景观串联；并围绕轨交 4 号线长兴路地铁站，设置人行天桥，使四大片区可以有机连接，共同形成高效率、多方位、全覆盖的 TOD 产业园社区模式。

▲项目规划条件

▲整体规划框架

C.产业园区规划

都设此次负责规划和设计的产业园区位于项目的南地块，由高层产业办公区和低层花园办公区组成。在办公园区的规划设计中，针对项目的整体规划条件，采用两种不同针对性策略。

a.将定位发展型和成熟型企业的高层产业办公楼设置于长兴路与慈孝大道的交汇处，形成南侧地块的门户，并与东侧地块的商业区遥相呼应。

b.将定位孵化型和创新型企业的低层花园办公区域设置在地块的西侧，借助官山河等自然资源，使花园办公的环境品质得到提升，并通过核心绿色廊道与其他地块区域进行串联。

▲产业园区规划效果图

▲产业园区功能规划图

设计策略

A.产业办公区设计策略

产业办公区包含了一栋 18 层 76 米高的甲级高层办公楼，一栋 12 层 50 米高的准甲级高层办公楼和一栋 7 层 25 米高人才公寓。整体的建筑布局形式从园区总体规划的角度出发，与商业区遥相呼应，成为宁波江北云谷产办综合体项目中的具有代表性的核心区域。并通过人行天桥，实现产业办公区与轨交的联通，形成 TOD 产业园模式。

▲方案生成

▲报规阶段效果图

方案设计了空中和地面两条人行动线，通过功能划分和流线组织串联起核心区的四个单体建筑，形成完整产业环和服务环。同时，立体多样的交通动线，将 TOD 模式的聚集效应向园区内进行延伸，并沿流线设置商业，形成商业街，为办公产业园区和居住区提供配套服务设施。

▲双层串联流线示意图

B. 花园办公区设计策略

花园办公区位于地块的西侧，毗邻官山河和城市绿化带，自然景观资源优厚；因此如何平衡建筑与环境之间的关系，成为花园办公区设计的重点。

a. 街巷空间策略

园区采用组团式的规划结构，将街道、绿化、活动、建筑一体化考虑，形成外有广场，内有院落的空间布局，创造富有节奏感的空间氛围。园区内的街道按照城市内街道尺度进行层级划分，形成近人街区尺度，使其成为具有生活气息并富有独特体验的街区式产业办公园区。

▲花园办公区规划示意图

▲花园办公组团概念图

▲花园办公街区工地实景照片

b. 模块化组合策略

为满足孵化型企业办公规模的需求，围合式办公的布局形式，以孵化型企业所需的办公规模作为一个标准建筑模块，通过对该模块的扭转与拼接，形成一个办公组团；组团内的建筑可分可合，可以自由划分成 400㎡、800㎡、1600㎡、3200㎡等多种办公单体，保证每个单体均有独立的出入口，2 个以上私密花园，并且各层均设置了露台空间，为办公提供最大的通用性和灵活性可能性。

▲花园办公基本模块生成

▲花园办公组团各层空间轴测图

完成度控制

A. 设计体系是完成度控制的保证

通常情况下，单元式玻璃幕墙立面造价是 1600 元/平方米左右，框架式玻璃幕墙立面造价是 1100 元/平方米左右；而宁波项目中的办公塔楼在立面造价 850 元/平方米的条件下，依然很好的保证了建筑的完成度，用事实证明低造价不是完成度的死敌，完善的设计体系是完成度的保障。

效果图和实景图对比

▲塔楼标准段渲染图

VS

▲塔楼标准段实景照片

B. 幕墙体系归纳

方案设计阶段，幕墙设计 1:30 系统大样为基础，通过与幕墙顾问的反复沟通与配合，确定全玻璃幕墙与层间幕墙的比例，保证了对建筑完成度的控制。

▲塔楼幕墙系统归纳图

C. 塔楼标准段幕墙系统

塔楼标准段幕墙体统分为层间幕墙和全玻璃幕墙两种。为了减少两种幕墙之间的差异，使外立面的形式更为统一，层间幕墙采用深灰色横向铝板遮挡结构楼板的做法，使层间幕墙达到全玻璃幕墙的外立面效果。

同时，为了满足办公的舒适度需要，提升办公环境的品质，将塔楼所需的开启扇设计在每层的下方，内退一个层次，采用內倒式的金属开启扇形式；并分别通过层间横向的装饰铝板和竖向的下挂玻璃，弱化开启扇对立面整体性的影响。

▲层间幕墙标准段 1:30 大样图

▲层间幕墙标准段三维节点

▲全玻璃幕墙标准段 1:30 大样图

▲全玻璃幕墙标准段三维节点

▲工地实景照片

结语

随着许多新兴行业的产生与发展，企业的办公规模、办公形式与办公需求都在发生着变化。传统的产业园区已经不能满足当代企业的需求。将产业园区规划融入到 TOD 开发模式中去，多重功能复合，以点带面，发挥集聚效应。园区充分利用资源与周围功能区域紧密串联，形成闭环。实现社区化、花园化、模块化。在造价有限的情况下多方面提升办公环境品质与办公灵活性是都设在本项目对产业园区发展的一种设计实践与探索。

项目信息：

项目地点：浙江宁波

设计时间：2018-2020

总用地面积：71481㎡

总建筑面积：113488㎡

项目类型：产业办公/公寓

建设单位：宁波万科

总体规划：翰创设计

产业园规划及建筑设计：上海都设营造建筑设计事务所有限公司

幕墙顾问：北京国科天创建筑设计院有限责任公司

合作设计院：宁波市设计院

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