招商·创库 | 成本枷锁下的共享办公设计逻辑

在文章

正式开始前，我们可以先抛出如上

的问题

：

形式真的可以拯救一切吗？

在“颜值至上”的消费主义社会，多少曾经风靡一时的“网红店”在经历大排长龙的火爆开局后，一蹶不振。在

产品迭

代更新滞

缓

、营销节奏乏力、

人力支出庞大、内耗严重

等

不

良

经营者状况前，

时尚炫酷的审美形式感

真的可以力挽狂澜于不倒吗？

“网红经济

”催生下的时尚

商业

概念展示空间

夺目绚丽的形式设计可以是锦上添花

但绝不会是商业经营的唯一要义。

在项目操作过程中，发散式的思路导向固然可能呈现天马行空的瑰丽空间图景，但 VBD 多年来持续为一线房产开发商、商办、酒店提供专业化的设计全流程服务，

立足

商

业逻辑本质

，依据严密的逻辑推演和精细化设计管理流程，从项目立项开始贯穿始终，依托大量的数据基础和差异化分析，进行设计的深层推演。

由于业主自带的

品

牌

影

响力和产业集聚效应，

作为新型共享办公模式之一的招商创库，势必会成为当地该共享办公领域的重要影响力。所以

针对此项目，

我们采取

先从

共享办公的业态模式产业链的源头入手，去

探索其

诞生的

必然原因和

逻辑

基础。

#产业链及趋势及逻辑

共享办公的产业链条有三个重要环节：

一是地产资源提供者，来源包括传统写字楼租赁、废旧工厂改造、科技园区改造等；

二是办公服务提供者，作为经营主体，他们主要负责空间的装修、布置和系统运营；三则是租用空间的客户。

按照运营模式，目前国内的共享办公企业可以分为纯直营模式和混合(直营+加盟) 模式，而按照玩家属性则可以分为创业公司、传统地产公司或酒店旗下的共享办公品牌。

从供给端来看，随着国内房地产进入存量时代，降本增效依然成为时代趋势，有大量的商业地产可被改造为共享办公空间。目前国内共享办公占到整个商业办公租赁市场的份额约为2%-3%，且主要集中在北上广深等一线城市。但在欧美等地区，这一数字可达到7%-8%。参照发达国家当前的发展水平，国内共享办公行业还有3-4倍的成长空间。

共享办公企业目前可见的趋势是，大家都从不再片面追求运营规模，而是更注重空间的精细化运营以保证单店盈利：理解本土化市场需求，不断打磨运营能力和品牌调性，为日后的规模复制探索出样本；形成口碑效应，如果市场对品牌产生信任，共享办公企业再根据自身资源为会员提供企业服务、金融服务等，也会变得更容易；运营能力的提高，也可以在一定程度上为共享办公企业和地产资源上游的谈判增添筹码。

总的来看，如果共享办公企业能以更低的价格拿地，再通过精细化的运营提高效率，势必可以改善成本结构，从而获得其他企业不具备的优势，进而脱颖而出。

Wework Shanghai

中国大城市的商业和写字楼面积大约会达到三亿平方米以上，保守估计会有30%的面积转化成各种各样的共享办公。如果按照30%的转化率，以及中国排名前20城市商业办公楼一平米3000元左右的年产值，国内共享办公行业的总市场规模大约在2000亿元到2500亿元之间。

结合共享办公空间的服务对象和该行业的整体定位，对入局企业的评价标准主要有以下5点:

1. 空间运营能力：共享办公企业通常是整租商业地产，每平方米的租金差价（空间运营能力）可以体现平台的服务价值。

2. 入驻率：较高的入驻率既可以为平台带来稳定的现金流，增加企业收入，也可以帮助平台降低其服务成本，提高整体竞争力。

3. 成本控制能力：目前有些平台通过设计智能化系统，可精确控制空间运营的能源消耗，从而降低成本。

4. 平台融资规模：资本的助推可帮助共享办公企业迅速扩大自身规模，并形成规模效应、建立壁垒。

5. 品牌影响力：企业成立初期的品牌定位将为其吸引特定客户人群，并将伴随企业发展全过程。

在以上五点中，空间运营能力是决定共享办公企业的商业模式能否跑通的核心。共享办公的出现和发展有其根由，需求和供给两端都给共享办公留出了足够多的发展空间。

而在处理运河网谷创库项目之前，我们需要先将此类业态的时间脉络和发展现状进行充分的调研和处理。

Wework Shanghai

# 1 

区位分析

作为长三江城市群中最耀眼的一条城市发展带，沪宁合杭甬发展带串联一超+五大城市圈，凝聚最优秀高端的人才与资源优势，对拉动区域乃至全国的经济社会发展重要经济命脉。而杭州的独特区位优势配合互联网行业的风头正盛，产业集聚效应进一步扩大，对于人才和企业发展的旺盛需求使得，成为众多房企的兵家必争之地。

依据区位优势和产业资源整合，杭州选择在东南西北四个方向布局产业格局。城北作为杭州的传统工业基地，亟需创新驱动，转型升级的突破口和示范区，在新型产业空间布局中一直处于空白阶段。时势造英雄，在时代发展的风云变幻下，城北的产业整合与发展义不容辞。

智慧网谷数字经济小镇以多元复合的产业类型和丰盈度，承担了集约式产业小镇的重要的区位辐射功能。

根据项目定位状况，具体主要体现在多层次空间结构的联系以及多元业态的复合， 因此在决策力、专业素养甚至责任心等各方面向开发商、设计方、施工方提出了超常规的要求。

园区鸟瞰图

园区效果图

VBD 作为全流程的一体化设计公司，除了组织协各专业一起工作之外也注重了解各方面的利益诉求，除了完成基础的设计工作之外更注重项目整体质量控制框架。具备综合性解决问题的能力，才能获得综合性解决方案的胜利。

招商·创库

# 2 分类调研

目前国内存在共享办公、众创空间、孵化器和加速器等多种概念。然而这四者实际是有区别的。众创空间强调的是企业的增值服务；共享办公是众创空间的一种，但更强调办公体验；孵化器重点在于企业发展指导、投融资撮合等服务；加速器则更加严格，它可以重点帮助有潜力的创业项目，提升其速度和质量。

#众创空间国内阶段

中国的产业孵化行业（孵化器、众创空间、加速器）经历了三个阶段：

第一阶段：

是在上世纪末本世纪初，俗称“二房东”时代，主要靠收租维持经营，产业模式过于粗放，同时这个阶段孵化行业发展也较为缓慢；

第二阶段 ：

在“大众创新、万众创业”的理念提出后的爆发增长阶段，这个阶段会提供一定的服务来收取额外费用，但租金仍是大头，同时这个阶段因为有政府补贴的存在，所以发展速度很快，数量巨大，孵化载体的质量也参差不齐；

在中国，共享办公的升温要追溯到2014年，当年有14家公司成立，其中较为知名的有氪空间、裸心社（后被WeWork收购）、点点租和We+等。

2015年，“双创” 热潮催生了一大批创业公司，他们对办公空间的需要使得共享办公行业迎来井喷式的发展。但几年过去，目前国内共享办公企业的数量渐趋稳定，部分实力较弱的企业已被市场淘汰，行业对新进入者形成了一定的壁垒。

氪空间 联合办公

第三阶段：

精细化运营时代。经过了前几年的野蛮生长，这一阶段行业开始洗牌，一批“二房东”在这个阶段死去。这一阶段孵化载体提供的服务更加多样，收入更加多元。

# 3 方案策略

在市场化不断提升的今天，企业面对的挑战大同小异，尤其是中小型企业，生存的考验如影随形。总结下来主要有以下几个方面：

第一，商业波动加剧，未来的经济不确定性因素大大增加；

第二，利润率降低，低毛利是中国所有企业面临的难题；

第三，房地产成本高启；

第四，人才短缺，如何提升员工的忠诚度，保留员工的热情，提升员工的创造力等。

而基于相应的硬件依附性和软件的变化，众创空间的商业模式的单杀鞥，也就因此显得如此顺理成章。

第一是健康（创库空间绿植的引入，打造具亲和力的社交空间），后疫情时代，对物理空间的运营提出了非常高的要求；

招商·创库

第二是成本（对于整体成本预算的把控，把预算投入到刀刃上：项目本身为改造空间，保留空间具有轻工业风的原始顶面，地面也保留空间原始的地砖，开槽预埋管线），如何优化成本，如何优化物理空间的形状、运营等费用。

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第三是灵活（1-4F不同形式的办公组合形式满足多样的团队和企业需求；1F大厅空间的可变化空间，满足不同的活动需求），主要体现在租约上，体现在企业团队扩大和缩小上，体现在后台服务部门、前台业务部门、总部和分部的灵活性上；

第四是社交（创库社交空间的打造），人与人的交往，人们的交流，人们的关怀；

第五是高效，办公环境都效率，团队间的协同，创造性的正面影响。

招商·创库

而针对第三点和第四点 ，主要有以下几个方面可以入手着力：

#1 办公形式的转化：办公室多样性和轻体量

当“面对面沟通”的工作形态在弱化，办公室形态也必然发生改变：办公室必须提供特定且明确的价值，才有存在的必要。

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#2 社交价值：社交空间的置入

在企业规模缩小后，小团队往往会感受到寂寞，从而衍生出“希望和别人沟通交流”的社交需求。因此，创库就会提供公共空间和社群活动，让员工身边不仅仅坐着是同事，还可能是潜在客户和合作伙伴。进一步触发社交涟漪，令人的交往半径随着空间环境的变换不断扩张吗，从而逐步消解掉人们内心的社交壁垒，更好的引发社群效应。

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3# 氛围价值：意外（陌生感）的置入

在外包时代中，办公环境就必须越来越像第三空间的氛围：装潢优美，充满游乐设施、饮料、食物、沙发。恰恰很多新创企业不可能有预算在前期投资这种固定成本。

招商·创库

心理公式“喜欢=熟悉+意外”。通过这一特性可以得出量化的学习黄金分割点：15.87%。更笼统的说法可以称作：“六分之一的惊喜”。保持这个程度的多样性，可以最大程度的扩张认知和能力边界。

它既可以是学习新知识的最佳更新进度，也可以是训练效果最好的出错比率，还可以是游戏任务难度设置最佳的爽点。总之，这是一个关于人脑思维学习的黄金比例。而创库的社交空间（非常规办公空间）与办公空间的比 =  意外（陌生）的空间占比）刚好符合这一黄金比例。

# 4 

设计

综合性解决方案

一、深化设计前，预判风险。每一次方案比选除了设计层面的探讨还有既现实又关键的造价估算，什么效果什么代价，需要交代得明明白白；

二、在造价预算框架下进行立面推敲。不拿造价低找借口，直面问题找方法，面对客观的条件，采取合适的策略，才是负责任的表现；

三、拿着方案的钱，操着总包的心。主动协调施工图院、照明、材料等参与方，实时将其提资内容反映到模型上，及时暴露问题，再碰撞，再沟通，再返提资……直至解决问题。

由于时间节点和进度要求，要求在2个月内从项目启动到全套图纸完成并开始施工，我们针对现实情况，给出的应对策略如下：

1. 发挥项目管控能力：保证项目进度计划

设计团队与甲方和工程方有效沟通、协同合作， 根据项目实际情况制定切实可行的进度安排和工作计划，确保项目高效高速推进。

2. 发挥资源整合能力：多线协调，同时推进工作

这个过程如同一场综合性的战役，作为牵头人，除了组织协调相关配合团队一起工作外更需要了解各方利益诉求，既不能一意孤行又不能随意妥协。

对项目的价值分析

一个好的项目的完成度之道除了设计，更多是委托方和设计方互相之间的信任，进而发挥优势互补！综合性项目如果没有对各组成部分价值的轻重达成共识，就必然会陷入资源分配混乱、只解决单一问题的死循环！针对本案的价值分析提出后，与业主达成共识，成为指导设计侧重点甚至平衡各项成本投放的依据。

招商·创库

VBD在管控体系中的原则是：在造价预算框架之下进行空间推敲！我们经常遇到的情况是方案很酷最后实施中因为造价原因导致呈现度面目全非。进而业主与设计师之间互相推诿扯皮。在中国的现有国情下，很少存在造价先行的现象（尽管这在国外是最重要的），所以建筑师有义务在方案后和业主就造价达成一致，依据造价来进行后续设计。

招商·创库

因此在方案阶段选取重要的空间节点着重打造，避免一味的平均发力，确定材料并锁定造价，保证项目整体的节奏感并进一步的控制整体造价。

关键空间展示节点分析

：

1. 水吧区：

a. 水吧台设备空间的精确打造

b. 水吧空间节点

2. 休息区造型墙打造

3. 会议区植物墙

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4. 流动工位区

a. 软硬装结合的绿植空间

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b. 网红旋转球墙体

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c. 自然感的二维延伸（墙绘）

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1F - 4F保留原顶的管线和桥架，与暖通和弱电的配合

1F

2F

3F

4F

#

 4 结语：

综合性解决方案的能力体现在改造项目执行的各个方面，优秀设计师需要具备提前预判风险的意识、遇到问题迎难而上主动提出应对策略的态度、做出正确决策的判断力及将其贯彻下去的宏观控制能力。这都是需要在实操项目中不断磨炼提升的能力，感谢杭州城北招商创库项目给了一个施展拳脚发挥的机会，设计团队兼顾方方面面的综合性解决问题的表现正是综合能力和责任心的最好体现！

项目名称

丨招商·创库

项目地址

丨浙江·杭州

设计面积

丨2540㎡

设计单位

丨VBD 中置华优设计集团

设计团队

丨国际创意工作站

设计人员

丨金瀚康、关业佳、谈振宇、黄旗辉

项目摄影

丨陈乙

研究撰文

丨

金瀚康、郭伟男、翁瑞栋

特别鸣谢

丨招商蛇口· 杭州设计管理团队