成都写字楼进化史 | 从行政楼到智慧商务中心

从最开始的国企办公场所，没有纯粹的写字楼概念，到后来外资进驻修建商务办公楼，到90年代专业的写字楼办公阶段，再到针对商务办公期间喝咖啡、吃饭、休闲、健身等需求，写字楼慢慢完成了人性化转变的几个阶段，智能化设施的添置，公共服务性功能的增强，人性化的管理……写字楼向我们呈现了一幅丰富的演进史。成都写字楼从无到有经历了四个不同的阶段，当如今从成都人民南路一路驾车向南，CBD四周的写字楼鳞次栉比，从简单到奢华，成都的写字楼市场开始走向迅速发展时期，写字楼市场已经经历了四次换代。

第一代写字楼

【70年代-80年代初】

第一代写字楼是在计划经济体制下，行政办公楼或一些国有企业在工厂内建成的小办公楼。

办公功能性：

这种办公楼一般高度只有4-6层，单层面积较大；

层高3米左右，没有电梯和空调，入口大厅100平方米左右，一般不做挑空；

门口设有传达室，负责收发信件和传达；

这种楼只能满足单位内部员工基本办公需求。

第二代写字楼

【80年代-90年代初】

第二代写字楼是在改革开放以后，由于外企进入中国引发的出租型写字楼，首先崛起于成上广深等国内一线发达城市。

办公功能性：

结构：剪力墙结构

楼层：8-15层

配套：更新了消防、空调、排水、中控、通讯系统等现代化设施。

写字楼不再局限办公，出现了公共活动区域！

因为外企刚进入中国时，起初都在酒店里办公，所以后来兴建的写字楼也与酒店分布相似：

一般单层面积较小，不超过两千平米；

有豪华大堂和前台，依靠电梯，使用中央空调；

有保安、保洁、快递、会议、餐饮、商务中心等配套服务。

这类写字楼满足了大量外企和中小企业基本办公需求之外还满足了他们商务办公的需求。

第三代写字楼

【90年代后】

城南绝大多数写字楼也就是从这个时期开始崛起，城市之心、理想中心、力宝大厦、新希望大厦等在第二代基础上开始考虑以客户的贴身需求为导向，大大提高了智能化水平。

办公功能性：

结构上多采用整层大开间，可以根据客户需要灵活划分；

硬件上采用安防、消防、楼宇控制、办公和通讯传输智能化系统，提高了企业办公效率。

这类写字楼满足了客户国际化商务办公的需求。

1998年底，位于传统CBD的川信大厦落成，揭开了成都写字楼发展的序幕。此后9年间，市场经历了漫长培育期，2005年首座甲级写字楼时代广场入市。

1998年，成都第一个写字楼——川信大厦建成。项目位于人民南路，是成都市的标志性建筑之一，曾获得“国家级示范大厦”殊荣。上世纪90年代末，川信大厦已是众多上市公司、外资投资机构的首选商务场所之一。

2003年，威斯顿联邦大厦成为人民南路第一个写字楼，曾用名美岭大厦，因前任开发商实力不济而成烂尾楼。后来怡和置业接手，以出色的营销策划一扫烂尾楼留下的负面影响，短时间内租售一空。

2005年，时代广场建成，项目位于总府路和红星路交汇处，处于成都市核心商业中心地带，这也是成都第一个甲级写字楼。同年，爪哇控股集团接手中环广场，双塔结构的造型、巨大的体量、显眼的地理位置令其成为焦点，盐市口商圈一个标志性的建筑物就此诞生。

第四代写字楼

【现在】

与前三代写字楼相比，第四代写字楼以移动互联网平台为依托，整合商务市场链条上下游资源，向其商务伙伴提供便捷服务、企业管理服务、企业发展服务等各项配套服务。

自2006年起，成都写字楼市场进入快速发展时期。首个位于城南金融城的写字楼于2006年上半年落成。2010年，国际甲级标准的高品质写字楼——仁恒置地广场的交付开启了成都建设高端大型城市综合体的新篇章。截至2013年底，成都市甲级写字楼项目数量已增至20个，存量增加至168万平方米，其中，诸如网络地板的增高、新风系统的引入、高速电梯的配置等硬件指标的变化标志着项目品质的提升，亦成为吸引企业入住的重要因素。

高新国际广场和香格里拉中心分别于2006年和2007年建成，这一时期，成都优质项目助力市场迈入新高度，全市写字楼平均租金年增长率录得历史新高，达12.9%，甲级租金年增长率录得历史最高17.8%。

随后的五年间，高地中心、仁恒置地广场、平安财富广场、华润大厦、中海国际中心、来福士广场等相继亮相，成都写字楼市场加速发展，迎来首个供应高峰，年新增供应量首破100万平方米，拉动全市写字楼总存量破200万平方米，首次位列二线城市第一。其中超四成的新增供应面积落于高新南区，甲级写字楼年新增供应量超60万平方米，拉动甲级写字楼总存量首破100万平方米。

2013年，棕榈泉国际中心和国际金融中心面世，全市写字楼新增供应量再次攀高，年新增供应量近120万平方米，为历史最高值，拉动全市写字楼总存量增加至387万平方米，年净吸纳量录得约78万平方米。其中甲级写字楼年净吸纳量录得约33万平方米，首次位列全国第一。

记者点评：得益于国内经济的高速发展，内资尤其是本土企业逐渐成为甲级写字楼需求的主力，同时，甲级写字楼的地理版图拓展至南延线等新兴商务区。

2014年至2016年，甲级写字楼开发出现井喷，市场版图进一步向新兴商务区等外围区域扩张。三年间，新增供应超过100万平方米，总存量突破270万平方米。

伴随写字楼版图的扩张，新兴商务区快速发展。其中南延线板块凭借巨大的租金吸引力、逐步完善的商务配套及优质产业政策等因素成为成都最具规模的新兴商务区。2015年，高新南区写字楼市场年净吸纳量首次超过三环内市区。其中，成都TMT（科技新媒体）行业持续高速发展，带动办公需求释放，首次位列全市写字楼市场新增租赁前三大需求来源。

至此，市中心和南延线的“双核”市场成型，同时需求结构持续变化，内资企业甚至中小型企业开始主导市场，甲级写字楼租户办公需求呈明显扩张趋势。

2016年，全市写字楼存量超过600万平方米，甲级写字楼年净吸纳量高达30万平方米，首次超过乙级写字楼年净吸纳量。

2017年下半年，天府新区起步发展，成都写字楼市场历经从传统核心商务区到南延线的发展阶段，未来市场发展的区位热点将继续南拓，天府新区的发展将成为投资市场新机遇，未来三年将有超过130万平方米的新增供应，凸显区位价值演变的思维。

2017年，中铁卓越中心建成，天府新区第一个写字楼诞生。这一年，成都甲级写字楼存量超过300万平方米，年净吸纳量录得超40万平方米，创历史新高，且位列全国第三。三环内市区和高新南区存量基本平分秋色，各占一半。全市写字楼租金也自2012年来首次触底反弹，单季租金涨幅为0.4%。

2018年，天府新区第一个甲级写字楼——蓝润ISC亮相。今年上半年，成都甲级写字楼净吸纳量录得34万平方米，上升到全国第二，仅次于上海，全市写字楼租金半年增长5.9%，涨幅居全国第一，TMT（科技新媒体）行业首次成为全市写字楼新增租赁第一大需求来源。高新南区写字楼净吸纳量录得约43万平方米，为三环内市区净吸纳量的超两倍之多。

办公功能性：

在成都以希顿国际广场、棕榈泉国际中心、成都银泰中心为首的高端写字楼，有些已经搭建起“全商务链增值服务平台”。以希顿国际为例，旗下商务平台为会员及会员单位免费使用，能满足包含：独享五星级酒店配套及VIP优惠、物业增值服务、搭建入住企业相互沟通平台、整合优质资源、企业团购、预定车位、一键缴费、法律咨询、工商税务咨询等商务配套服务。