杭州国贸智慧网谷创新产业园丨中国杭州丨上海联创设计集团股份有限公司

随着中国的产业发展、更新，产业园在空间布局上越来越趋向于城市功能，由交通导向到核心企业、产业集群导向，再到城市功能和产业功能导向，产城融合应运而生。

产业园与城市的融合是多维度的，包括让园区融入城市生活，让园区成为城市生态的一部分，以及让园区具有城市的复合功能、形态以至于生态。

在产业园的发展过程中，还有一个重要的维度----时间。犹如城市会生长变化一样，产业园的功能业态和空间使用也会随着时间不断变化。

本设计以弹性（开放共享）的空间，复合多元的功能，以及灵活多变的产品来回应，甚而促进未来产业的迭代升级和周边城市环境的发展更新。

项目概况：

基地面积: 37800 ㎡

总建筑面积: 216908.04 ㎡

地上建筑面积: 132299.63 ㎡

地下建筑面积:84608.41 ㎡

容积率：3.5

建筑密度：40%

绿化率：20%

背景愿景· 创新/ 标杆

Innovation/Paragon

项目所在城市，杭州是环杭州湾大湾区核心城市 、沪嘉杭 G60 科创走廊、中心城市和国际重要的电子商务中心。正向着打造世界一流高科技园区努力。

▲项目区域位置

项目所在地，智慧网谷小镇是《拱墅区十三五发展规划》重点打造的产业平台，建成体量达 250 万平方米，是一个现代产业之城，开发众创之谷。

▲周围资源

区域总体定位为杭州数字经济典范和样板。以期打造浙江版“中关村”数字经济高地，大城北转型升级重要增长极，和大运河数字经济产业谷重要节点。

▲产品目标定位

本项目依托周边院校资源、医疗资源、交通资源、龙头及产业聚集优势，导入省国贸集团旗下健康产业，作为产业龙头，通过资源整合，搭建数字健康产业平台。

▲项目鸟瞰效果图

项目愿景：以花园式办公组团，地标性街区形象，运河文化传承地，数字社群集聚区为目标，打造智慧网谷创新型标杆，全天候聚合交往社区，满足新时代产业诉求。

▲项目技术路线示意

项目充分解读杭州为打造世界一流创新产业园区的政策支持，比如地块出让优惠，返税、购房补助以吸引企业进驻、孵化，对产业平台支持，人才补助优惠等政策，结合市场特性，制定切实可行的、灵活多变、适应性强的实施方案。

空间规划· 开放 / 连接

Opening/Connecting

对优秀城市空间的研究可知，空间的弹性来自于开放和共享。可以分为两个层面，第一，是园区对城市的开放、连接，让园区空间成为城市生空间一部分；第二，是让园区空间有城市的开放型态、共享氛围。要达到这两个层面的目标，首先要考虑的，是与城市的关系。

▲场地分析

场地用地面积 37800㎡，容积率 3.5，限高 90 米。基地交通现状中，车流主要来自于留石高架路。车辆通过储鑫路和长滨街抵达场地。场地在西南和西北两个方向可设置车行出入口。场地西侧面向园区内部道路，未来也必将成为人流的主力来向。

▲基本分区

场地东南侧和东北侧的储鑫路和北站路为城市级道路，因此东南向和东北向为场地主要城市界面。场地的西南侧和西北侧面向园区级道路，因此为场地的次级街道界面。

▲建筑群城市形象

总体布置与城市公共空间结合紧密，界面友好。交接处，设置大型前广场，将人流引入园区内开放绿地。

▲总平面

打开的城市界面使城市功能空间有效渗透入园区，更好的导入城市人流激活产业园区的服务配套部分，使园区空间与城市空间互通，共融。

▲街道渗透

东南向和东北向人气也较高，具有较好的商业价值。设计将办公塔楼与商业建筑组成建筑整体，将综合体融入街区环境中，充分利用园区的沿街的商业价值面。高层沿主要街道形成城市形象，低层沿次级街道打造街区尺度。

▲园区内部空间

通过横向与纵向的打通，形成园区内的主要道路骨架。两端或一端分别与周围城市路连接，形成开放式街区。加上人性化步行尺度，增加地块可达性。

▲立体绿化/景观轴线

基地周边城市环境为住宅、仓储和其它产业产业园。因此，场地景观价值为内向型。设计设置了南北向景观轴线，加上多层级广场空间、绿化体系，增加公共空间的开放、共享。

▲中心绿化景观

景观设计遵循“以绿为主，人性尺度”的设计原则，参考城市设计的景观元素，加入部分水体景观，使公共空间更加开放、活跃；同时景观设计强化“中央轴线”、“现代街区”、“立体城市”等建筑设计概念，增加公共空间的吸引力。

▲深度/立体链接

内部的多层次开放/共享：

空中步道：在二层和十五层设置步道系统，拓展出一个立体的街区空间。

塔楼景观：主塔楼正对景观轴，南侧多层商业让塔楼与中心景观取得更好的互动、共享。

活力中心：采用多层级开放广场，可全园区共享，以激发园区活力。

园区联动：利用外向型多广场连接周边园区，形成良好互动、共享关系。

▲园区中心景观

功能空间· 复合/ 多元

Complexity/Diversity

与城市一样，所有产业园区的核心就是人，而衣食住行是人们生活的重要部分。要园区具有城市的功能和活力，首先，要像城市一样具有复合的功能。不同功能模块之间的互动和转换是弹性空间和百变产品的基础。

▲产业园区 — 复合型产业社区

项目依托所在区域的资源，构建具有“研，教，产，孵，憩”复合功能的完善园区服务体系。实现从单一型产业园区到复合型产业社区的转变，从而完善智慧网谷产业构成，提升智慧网谷产业能级。

▲ 功能布局/占比/位置

整体规划以高低搭配的多样化产品为思路。通过用足高度与密度两个维度，来最大化溢价产品，获得货值最大化与去化周期的平衡。建筑体量按照功能分为“三个组团”：高层办公组团，多层办公组团，配套公寓及商业设施组团。

▲ 复合型产业社区策略

高层办公组团：高层办公塔楼沿城市主于道呈 L 型排布，其中自持总部大楼以双子塔形式居于场地中央轴线尽端。塔楼在底部通过共享大堂连接，设置会议、展示、休闲等公共功能，在空中通过体部连接，形成云中体验的企业家俱乐部，及室外康体设施。

▲多样立体链接

多层办公组团：多层独栋办公分布于中央主轴两侧，成组成团布置并围合出一定景观小空间，尺度怡人，在提高销售和使用灵活性的同时，创造出多样的空间体验与丰富的城市界面。

▲24 小时配套服务系统

配套公寓及商业设施组团：配套公寓及商业设施沿西侧布置，面向整个智慧网谷办公人流主来向，通过板式公寓和退台型商业裙房的组合，提升商业价值，打造生活中心，构建产业社区。同时与 03 地块在未来形成资源共享利用，实现积极的互动、共享与对接。

▲多功能室内公共空间

产品设计·灵活/多变

Flexiblility/Variability

产业易逝，城市永存。科技与时代的更替使产业变化的趋势愈发加快。产品设计必须充分考虑灵活多变以适应变化发展。

本案在充分市场调研的基础上，通过客群和产品分析，提出以下三条产品设计的基本原则：

产品的匹配性是招商的前提条件。

产品的适应性降低开发运营风险。

产品的增值性是促进销售的手段。

针对自持销售比各 50%，配套占比 15%，最小分割单元大于 500 平米以层或栋为单位销售的政策解读，提出以下产品策略。

▲自持总部办公

高层塔楼产品：自持办公部分主要供国贸集团相关企业总部使用，标准层平面方正紧凑，利用率高。自下而上依次布置共享大堂，展示，会议，创新产业中心，总部办公，企业家俱乐部，云顶花园，研发中心，总裁办公等功能空间。

▲错层办公 – 500㎡产权设计策略

销售办公部分可根据企业规模灵活采用整栋，分段，分层销售。按客户需求在大空间办公，联合办公，CEO 办公，小型酒店，精品公寓等布局模式间灵活转换。此外我们还提出一种错层设计的选择，来解决高层塔楼标准层经济性与控制可售面积段及总价之间的矛盾。

▲销售高层办公 – 空间适应多种使用功能

配套公寓产品：在本案的配套设施部分配置了一定量的公寓产品，来满足园区人员短期居住的需求。

▲销售多层办公/公寓

产品按不同位置可划分为 MINILOFT，标准 LOFT 和豪景 LOFT 三种产品，且未来可考虑按 300㎡一个的组合产权单位进行分割。所有办公及公寓产品按 475cm 层高考虑，预留未来改造为 LOFT 公寓及多钥匙户型的空间可能性。

▲LOFT 公寓/精品酒店 标准层平面

多层产品：以动态可生长的理念，通过单元模块的灵活拼接，可组合出不同面积段的三种产品单元，适应不同规模企业需求及其未来发展。

多层产品单元组合销售：

单层出售：单层均大于 500㎡

整栋出售：产品面积段为 2000㎡~3450㎡

双拼组合出售：产品面积为 5400㎡~5600㎡

▲销售多层办公/灵活组合

多层独栋产品：主要面向小型总部办公与研发，私密性与景观俱佳。拥有独立挑空大堂，专属电梯，地下专属停车入口，屋顶私享花园等灵活、溢价配置。

▲销售多层办公/多样公共空间

-END-

项目名称：国贸智慧网谷创新产业园

项目地点：浙江省 杭州市

业主单位：国贸集团

设计单位：上海联创设计集团股份有限公司

设计团队：创新设计中心 UDG 中国

施工图团队：联创设计集团 浙江分公司