深圳轻资产工改 | 盘活存量，挖掘空间

政策收紧下的轻资产时代

随着经济与科技水平的发展，中国正在从“中国制造”逐步转向“中国智造”。作为中国改革开放的排头兵，深圳在历史上曾作为中国重要的先进制造基地，厂房林立。如今随着经济的快速发展，在面对成本与产业调整的大势之下，工业外迁，大量经济效益低乃至闲置的工厂及工业用地成为深圳重要的存量资源整理目标。

从2007年出台《关于工业区升级改造的若干意见》，深圳的工改之路一直走在全国前列，亦诞生大量具有借鉴意义的工改项目。深圳在经历了初期的探索尝试，中期的试错，如今随着政策的不断收紧成熟：“类住宅化”的工改被逐步限制、M0用地比例受到限制、禁止把产业用房租给个人及地产中介等等一系列的政策之下，大拆大建为主的M0项目数量受限，工改工项目流动性受限，双重压力之下，传统以高周转为“竞争力”的地产式工改窗口被逐渐关上。

相信未来“轻投入，重运营”的轻资产工改将成趋势

。下文将结合我们对深圳项目的考察以及团队研究和项目经验，尝试从

深圳现有的轻资产形式的工改项目中，寻找一些值得注意的闪光点，阐明背后逻辑，以冀达到以小见大，见微知著的效果

。

2019年深圳市各区工改项目占比

图片来源：根据公开资料整理，城市空间制作

深圳轻资产工改项目亮点

找准路径，突破短板

有别于传统地产化的产业园改造，通过把握产业趋势，制定园区空间与配套，再进行招商运营的方法流程。轻资产工改需要通过快速改造、尽可能

利用项目原有空间特点，再结合自身资源、项目区位与市场判断等多个维度来决定

发展的核心推动力，并以此为锚点去推动项目整体的改造及后续运营工作

。

以位于深圳蛇口片区南端的两个项目——价值工厂及湄南河体育小镇为例，两个项目同为“房东”进场，重点在于盘活资产，提升价值。项目区位偏僻，周边目前整体发展水平较低，难以用典型的loft创意办公方式来推动项目发展，

两个项目均以“活动”作为主要的发展动力，两运营方结合自身条件，选择了不同的方向来推动整体发展

，从而降低项目区位劣势带来的影响，并成功立足于市场。

价值工厂及湄南河体育小镇区位关系

图片来源：Google Earth，城市空间整理

价值工厂前身为玻璃工厂，生产线空间较为特别，具有较强的工业遗产特征。以2012年的第五届“深港城市建筑双年展”的举办为契机，蛇口价值工厂开展了投资额共9000万，为期仅10个月的快更新。因场地

工业遗址氛围强，外加以拆空为主导的空间改造

，非常适合作为艺术及科技类展览及相关企业发布会、年会等活动场地，

“双年展”撤展后延续以“展览+活动”为核心发展动力的理念，成功举办多次大型展览活动，并吸引大量高新企业前来举办活动

。随着此类活动推进，

未来将进一步带动相关服务商业配套及产业公司进驻

，从而实现项目的全面盘活。

价值工厂以2012年的第五届“深港城市建筑双年展”的举办为契机，推动了园区的整体改造。并在确立了未来以展览、发布会等大型活动为项目发展的主要方向。

展览的不单是内容，现场大量结合工业遗址具有强交互性的艺术涂鸦，让工厂成为展览活动的一部分，强化整体氛围。

图片来源：团队组拍摄

外观的破损保留，室内的大型机床支撑机构，具有特色的大型工业空间成功吸引包括vivo、奥迪、腾讯等大型高新企业前来开发布会。

图片来源：网络图片，城市空间整理

湄南河体育小镇前身为物流仓储厂房，整体场地缺乏特色，且占地较小，仅2.5公顷。因为交通不便，场地有限，难以增加停车配套满足大量自驾车人流进入的情况下，

项目通过锚定小众高端运动为核心，利用此类活动需要大面积室内空间、客单价高、单次人数有限的特点，通过外立面的快速整治后便迅速投入运营，现已成为深圳高端运动基地之一

。由于主打专业运动，

仓库室内改造整体交由后续的活动运营商处理，大大降低了改造的整体投入

。

通过外立面的喷漆、双表皮改造等快速更新后，无需对室内进行过多改造即可投入使用。

图片来源：网络图片，城市空间整理

湄南河体育小镇通过引入马术训练、室内高尔夫、室内冲浪等高端小众运动，利用这些项目“高价低频”的特点，以高端体育健康产业为核心激活项目，应对区位劣势。

两个项目均利用强目的性的活动为核心推动，实现以较低的投入盘活项目。两项目的方向可以说各有长短，譬如价值工厂在有活动及无活动状态时，存在较大的人流波动，不利于商业招租，对运营整体压力较大。而体育小镇则人流稳定，但高端运动受众有限，对于未来进一步市场突破存在难度。但是无论何种形式，没有对错，只是选择不同，唯一可以肯定的是：

只有找准符合自身特色的发展核心，项目才能兑现市场价值

。

生态构建，合力共赢

运营作为一项门槛低但专业化程度高的工作，园区运营往往需要引入运营合作方，主要在于弥补自身短板，强化部分项目的运营水平。但未来的运营合作方引入除了传统意义上的“专人专事”外，

更重要的地方在于双方通过经营理念及方向上的共同合作，形成平台及品牌，构建共同生态利益圈，达到1+1>2的效果

。

毗邻蛇口网谷的G&G创意社区以“共享经济+社区生活”作为运营核心理念，通过共享经济与社群活动服务并链接周边互联网从业者及创新创业人群。其理念与新晋共享办公品牌Bee+的“把生活带入工作（bring life into work）”理念高度重合，在2017年园区正式运营的同时，园区内Bee+深圳业务总部也同步投入使用。随着园区“好吃集了”、“好玩集了”及“芒草节”等自营IP活动的推进，结合Bee+“随性”的办公氛围，

双方在品牌调性营造上的同步性，

成功把园区营造成了一个链接周边创意人群与科技人群的新型社群平台，形成正回馈，进一步吸引更多人加入

。

双方通过调性相近、场景不同的载体吸引受众，合力构建形成社区平台，并进一步提升品牌价值。

类似的案例还有位于高新北区的高北十六，周边有飞利浦、微软深圳总部、大族激光大厦、清华信息港等高新科技企业办公及生产空间，是典型的深圳科技园区空间。改造方通过引入同济大学设计创意学院深圳平台（后称平台方）作为主导方，并于后期深度参与运营。平台方于项目所在地成立同济大学深圳未来需求实验室，通过其于上海的众创社区2.0模式的异地复制，让园区除了常规的创意集市、音乐会等文创园区活动外，每月均开展「你好，设计！」主题活动，

通过围绕创意设计为主题的讲座、培训及展览，实现个人、大学、企业等资源的产学研转换，进一步吸引不同的资源进入社区，把园区转化成平台

。

以学院作为社区的众创2.0模式图。

图片来源：szdesigncenter.org

以学院构建社区，以园区作为平台载体，以主题化活动为形式，实现产学研资源链接转换。

因此，未来对于专业合作方的引入，

不应该再仅仅局限于传统的招商、招租思维

，而应该更强调对于合作方的把握、资源的整合，以此把园区变成平台，实现共同的品牌输出，

建立共同的生态利益圈层，实现品牌放大共赢

。

由内转外，挖掘空间

轻资产下由于投入相对有限，而且项目多以综合整治或功能改变形式进行，无论是从成本上，还是政策上，对于传统的厂房内部空间的增加都较为敏感。为了能让园区实现更多的运营面积与收入，需要

对园区内的“灰空间”进行充分挖掘

。

目前常见的“灰空间”的挖掘主要可以从两方面去挖掘：

临时建筑及公共空间

。

临时建筑目前多数园区主要以集装箱建筑为主，利用集装箱标准化、造价低、可堆砌的特点，结合艺术化的处理，形成1-2层的临时商业建筑，

结合适当的风格化改造，能起到低成本、高效益的效果

。少部分园区甚至会通过流动食品车形式，增加商业面积。

G&G创意社区（上列）及高北十六（下列）内均有通过增设富有“网红感”的集装箱乃至流动餐车的形式增加商业及活动运营空间。

公共空间主要包含交通空间、开放空间以及建筑天面。其中目前主流运用得比较多的是广场及建筑天面空间，通常作为活动举办场地进行出租使用，按天收费。其最大优点在于一般不需要负担额外的场地整修费用（一般由活动商户负责），部分如果经过特色化、网红化的整修，往往还能产生不错的溢价空间。

交通空间是较容易被忽略的一种空间，目前对此类空间运用的园区较少，是未来值得进一步深挖的价值空间

。

G&G创意社区社区通过芒草地、草地等网红景观，对广场及建筑天面进行装修，形成两大特色活动空间，其中天面日租金更是高达12.8万。

高北十六大量运用广场、绿化等户外空间作为活动场地出租，用尽每一寸土地。

更有利用连接东西两侧文创园区与办公区的中街，在这里举行集市、路演及T台走秀等活动，日租金可高达1.5万元。

不难发现“灰空间”的挖掘主要是通过

跳出建筑室内空间的传统思维，更多从场地本身去寻找空间，并结合园区的活动运营、商业发展等需求，选择合适的改造手法，实现“存量的盘活”以及“增量的隐蔽”

。

工改的变与不变

以上提及的几个案例，虽然诞生于不同时期，参与者既有“房东”自发参与，也有地产投资公司、文化公司等选手进场，过程中趋势、政策、参与者都在不断变化，但背后不变的是：

对工改不能仅仅寄望于通过良好的空间改造来实现全面的蜕变，而是应该把更多注意力放到对于项目整体的定位、发展模式以及与空间如何有机结合等方面的考量，通过全盘化、全生命周期化的统筹，

形成明确的商业逻辑、运营逻辑乃至空间逻辑，最终实现项目的可持续发展，品牌及服务的对外输出，实现轻资产的胜利

。

作者：城市空间战略咨询部