四川北路城市更新探索丨中国上海丨team+

7 月 20 日，ULI 中国大陆城市更新主题论坛 – 改造项目专场活动在上海举办。在活动中，team+创始合伙人李霞女士参与考察了位于四川北路的两个更新改造项目，分别是合新里与今潮 8 弄。考察结束后的主题论坛环节中，从实际更新案例出发，探讨未来城市更新。李霞女士回溯了这次活动的内容，也从城市更新实践者的视角，提出了见解和思考。（文章以李霞女士第一视角出发并表达了她的见解和思考。）关键词：城市更新 | 四川北路 历史与当下| 产业更新 01 参观两个城市更新项目 时隔多年，重走四川北路 在同济上大学时，离四川北路不远，所以上学的时候经常会去逛逛，那时候的四川北路还是很繁华的，周边有很多的居民，当地人也很爱去。这次跟着活动重走四川北路，才发觉虽然生活在上海，竟也有十几年未曾来过了。

不可否认，四川北路的商业从 2000 年开始就一直在走下坡路，周边的居民越来越少，当地人也去的越来越少，日渐冷落。这次活动中参观的两个项目都在四川北路，也看到了四川北路整体更新中的面貌，能感受到不论从政府层面还是参与更新的开发商、资本方，整体都在非常积极地探索如何重新激活这个区域。上海 Kore 合新里更新改造：办公+商业

参观的第一个项目是上海 KORE 合新里，项目新的业主方是凯龙瑞集团。这个项目目前的定位方向是商业和办公的结合，整体体量 22,000 平方米，下层计划是做一些比较有特色的品牌店以及自带流量的网红商业。上层则是办公用途，与周边定位有所错位。

整个商业内外部空间的设计也是比较有特点的，建筑在改造之前是比较封闭的一个状态。这次更新改造，则赋予了建筑更多的开放空间，层层退台的花园露台，结合生态绿植，面向城市的界面被打开，和城市有更多的互动。原本的下沉广场和主入口整体变得更加开放，大台阶和地上的空间有了更强烈的互动。整体设计使得地上地下空间都与城市有了更强的链接与互动性。

△改造前与改造后

△层层露台花园

室内空间设计中将双向的扶梯改为单向扶梯或楼梯，遮挡变少，使整个空间更明亮和通透，立面使用了大面积的玻璃。从建筑内部的看是通透明亮的感觉，更符合办公场景的调性。丰富通透的室内空间结合绿植，沿街的露台花园和屋顶花园，增加了休闲感。

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明亮通透的室内空间

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从上往下看时丰富的空间体验

这个项目的改造特点主要在于，第一它强化了与城市的互动，丰富了城市界面；第二内部空间引入阳光，整个氛围比较清新明快，也比较适合办公、商务人群。

今潮 8 弄

老建筑修复保护+大型商业综合体

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今潮 8 弄模型图

考察的另外一个是崇邦的项目今潮 8 弄，这个项目的一大特色是保留了 8 条里弄街巷以及原有的石库门的建筑，其实四川北路有很多的老房子，但是保留下来的不多。项目中对这些老建筑以修复文保建筑的形式进行保护，未来作为商业业态，内部结构做了一些改变，整体延续了浓厚的历史底蕴。目前先完成了里弄的保护更新，后面还有 10 万方的商业和 4 万方办公塔楼，整体是一个大型的综合体项目。

△修复完成的老建筑

△修复完成的老建筑

面向里弄的部分做了花园广场和退台进行过渡，所以视觉上不会有很大的压迫感。

在商业的屋顶部分，有一个露天的剧场。

整体业态并不仅仅以零售为主，更强调商业、文化与休闲娱乐结合带来的丰富体验。

△崇邦做的上海里弄生活记忆短片。

老建筑的上面有高敞的阁楼空间，这类空间很适合做一些博物馆、live house、餐厅等特色业态。

老建筑与文化类业态的结合是非常有意思的，这个项目总体是一个非常有特质的项目，保留四川北路本身的历史人文气息，同时引进一些新兴的商业业态，对四川北路整体商业将有一个很好的提升。

02 更新主题论坛：从项目案例出发探讨城市更新未来趋势。

实地考察了两个更新项目后，后续的论坛深入探讨了更新的主题，这次论坛讨论的主题是更新，邀请了三个改造类项目的负责人和参与服务商一起分享。

更新项目如何打造核心

分享：合新里项目设计方

第一组是邀请了合新里项目的建筑室内设计方及 Branding 设计方，在分享中提到了 CORE（核心）这个概念，怎么把项目变成聚集的一个核心、片区的核心，以及通过视觉的设计呈现这种核心概念。更新一方面是设计的更新和呈现，另一方面是如何在人的心目中创建一个新的品牌形象以及如何去传递！

创新性商业更新策略

分享：博枫资产管理

第二组是博枫资产管理主导的博荟广场，位于黄浦区龙华东路的一个 70,000 平方米的购物中心的改造更新。项目目前还有呈现出来，但是他们在商业更新策略方面提出了很多创新性的想法，比如一些灵活的展示空间、快闪店、白盒子之类，作为临时性的店铺空间，允许商家入驻做快速展示，呈现出可变的、灵活的店铺形态。

产业更新新方向

分享：龙湖地产

第三组龙湖分享了位于闵行区的更新项目淡水河畔的科创园，项目对面是交通大学，有科创研发等场所需求。所以项目将原本简陋陈旧的工业园区，改造成为服务高科技租户的产业园区。龙湖正在做的与产业相关的更新改造，是一个新方向的尝试。目前整个建筑的品质环境的提升都取得了非常不错的效果，招商情况也非常的好。

城市更新背后的商业思考

分享：崇邦集团总裁

活动最后，崇邦集团总裁（ULI 中国大陆创始主席）郑秉泽先生分享他在改造项目中的经验，以及项目背后的商业思考，用非常轻松诙谐的方式谈了对未来商业应该怎么做的理解，结合当下的项目背景引领符合未来潮流的生活方式。

在崇邦出的关于今潮 8 弄的一本诗集里，郑先生写了一首名为《商场》的诗：

今天商场样样有！足球场有没有？有！篮球场有没有？有！溜冰场有没有？有！动物园有没有？有！水族馆有没有？有！有什么货品一定要到商场买的？没有！

直白简单的话语让人快速领略到新世代消费背景下，做商场的策略有了哪些改变和思考。

关于此次活动的一些思考

城市更新的新生态

城市更新中的每个项目，都要做出自己真正的特质，过往可能很多开发建设是比较简单、同质化的，但是在新一轮的更新中，

当人的基本需求得到满足，多元化个性化是未来的趋势。

team+近几年也在城市更新领域不断地探索实践，当我们在做更新的时候，更多地是在思考怎么去更好地满足未来人的需求，所以每个项目都必须有自己的特点。面向的人群是谁？他们需要什么样的生活方式？项目想要传递的是什么？如何延续城市文化底蕴？

在传承的同时，又能够融入当下的一些潮流，甚至通过文化去引领未来的潮流。

我认为这是更新中每个项目都要深入思考探索的。只有这样，

商业才能变成一个多样性的竞合，而不是同质化竞争，

从而使得城市变得越来越有机、丰富、多元。

只有当新的商业生态形成了，商业才会真正有活力，城市也会越来越有魅力。

以上文章内容为 team+参与活动之感想，若无意间涉及到任何项目参与方认为保密/不适宜公开的部分，请与我司联系。

The End

team+ design studio

上海加合建筑设计事务所

以好创意、好体验、好品质、好服务、好伙伴（5G-

Good creativity、Good experience、Good quality、Good service、Good partner

）为核心价值观，通过开放、聚合的设计理念，量身定制人们真正喜爱的空间和场所。