TX淮海年轻力中心丨中国上海丨司徒文聪,青山周平

5 月 12 日晚，team+创始合伙人及主持建筑师李霞受邀在“佰仕慧资管课堂”就“城市更新，设计让美好发生”这一主题进行观点及案例分享。分享主要以上海城市更新为例，结合 9 个经典案例解读了城市更新的四个源动力，并通过 team+过往 5 个类型的城市更新实践项目，分享了 team+在城市更新实践中的经验，及对于未来发展的思考。下文根据李霞的分享进行整理。

首先，李霞分享了她经过多年实践总结的城市更新中需要重点关注的四个核心要素：

产业发展推动城市更新、消费升级推动业态重组、需求演变推动空间重塑、场所精神推动活力再造。

01 产业发展推动城市更新

城市更新始终伴随着一座城市的产业升级转型，上世纪 90 年代开始，上海经济结构向现代制造服务业转型发展，中心城区推行“退二进三”战略，近 2000 万㎡的工业厂房、仓库等空间废弃空置。这样大型的产业发展升级成为上海城市更新最大的推动力，也为更新提供了极大的空间。

在城市更新历程中，没有一座城市的中心城区，拥有上海这样大体量的工业遗存类存量空间。

散布于城区的码头、仓库、厂房等，见证了这座城市工业的辉煌，也承载一座城市成长的记忆。

工业遗存的更新根据改造性质分类，可分为复合功能型、商业办公型、文创艺术性、产业基地型，分享中介绍了除产业基地型外的其它三种改造类型的典型项目案例。

案例一 复合功能型：上海世博会片区规划

2010 年上海世博会的举办，以城市为主题，是深刻影响上海城市发展进程的重大事件，为上海提供了一次难得的大型城市更新的机遇。

上海世博会选址于江南造船厂、上钢三厂所在的中心城黄浦江两岸。世博会会址的规划和建设加速了黄浦江两岸再开发进程，推动了上海市中心核心区域的功能转型和空间结构重整。

上海世博片区从最初的总体规划和控详规划开始，就贯穿了上海转型更新理念，统筹考虑办博要求与后续利用要求，力求对强化城市功能和提升城市形象发挥长远作用。

后续利用规划借鉴了世博“盛会”理念，提出了城市“大型综合性公共活动区域”地区发展定位，形成“五区一带”的高复合功能结构，至今仍在落地实施中。

案例二

复合功能型：船厂 1862

在复合功能型中，介绍的第二个案例为船厂 1862 项目，项目所在的陆家嘴滨江金融城也是上海市中心沿黄浦江的最后一块整体开发的项目。

片区围绕三大主题——“永不间断的展览”、“永不退潮的时尚”、“永不落幕的舞台”，打造一个全新的城市公共艺术生活空间。

项目融合了写字楼（八栋超甲级办公楼）、购物中心（尚悦湾）、五星级酒店（文华东方）、文化艺术中心（船厂 1862）以及高级豪宅（九庐）。

而船厂 1862 作为片区的文化艺术中心，由隈研吾主持改造，修旧如旧，展现老建筑结构及老砖块所拥有的上海特色，打造出了一个充满历史感和工业感的时尚艺术空间。

船厂 1862 包含 800 座的中型艺术剧院“1862 时尚艺术中心”以及约 16000 平方米的商业空间。

案例三

创意商业型：宝山新业坊·源创

创意商业型改造，选择了宝山新业坊•源创项目进行分享，园区合理保留了原有的铁轨与老厂房，更利用轨道和老厂房之间的高低差，结合老式蒸汽机车改造成连接两侧商业街的“时光月台”，使之成为商业空间的一大亮点。

宝山新业坊作为临港集团城市更新、产业升级整体战略的重要载体，以“315A”为核心理念打造，聚焦创意设计、智能体验及科技创投产业，主要业态以“产业办公+文创艺术+电竞娱乐+生活休闲”为主。

案例四

文创艺术型：M50 创意园

而文创艺术型，则选择了 team+加合设计办公地点所在园区，同时也是上海最负盛名的艺术园区 M50 创意园。

从 2008 年开始，上海纺织集团时尚事业部和 M50 创意园的管理层对于 M50 的品牌建设提出了创新理念，充分利用园区资源聚集的能力和汇集起来的资源，将 M50 放到一个更高的层面，作为一个以“艺术、创意、生活”为核心价值的品牌去打造。

在入驻企业的选择上，M50 始终遵循园区定位，有针对性的引进在文化创意领域内有影响力的机构，先后引进了 20 个国家和地区的 140 余户艺术家工作室、画廊、高等艺术教育以及各类文化创意机构，这些机构的入驻营造了苏州河畔浓厚的艺术创意气息。

02 消费升级推动业态重组

中国的消费市场因消费结构的调整，带来了宏观环境、基础设施、渠道媒介、终端消费的快速变化。消费变革之下，倒逼了传统业态向创新业态的重组。

整体上，中国消费者依然不断追求更高的生活品质，不同消费群体表现出更加多样化和差异化的需求。多元化、个性化的消费需求推动了很多商业业态的跨界创新发生，也催生了大量新兴品牌的出现。

从传统业态向创新业态的重组，以 TX 淮海年轻力中心为例：

案例五

TX 淮海年轻力中心

「TX 淮海」是 2020 年上海城市更新非常重要的一个开业项目。这个项目早些年改造都不太成功，最后将其定位为“年轻力中心”，由司徒文聪亲自操刀、青山周平参与设计，它集聚购物、美食、潮流和艺术，每层楼都有独特的设计，给年轻人带来与众不同的魅力体验，最大亮点为沉浸式艺术体验和策展型零售。改造后的淮海 TX 年轻力中心客群面向年轻化、时尚化转型，用青少年社群经济代替品牌经济，致力于成为下一个全球潮流目的地。

03需求演变推动空间重塑

中国正在逐步迈向体验型消费社会，越来越多的人开始倾向于理性消费。尤其是在 90 后以及 00 后为代表的新生代消费群体中，对于消费的认知已不再局限于物质领域的富足，精神领域的追求也不可或缺。

消费需求转向线下体验+线上销售模式，

实体消费场景呈现两个重要趋势：一是艺术化、主题化、场景化的沉浸式体验，二是通过社区化、社交化、社群化重构人之间的亲密关系。

案例六

上海华润时代广场

上海华润时代广场的改造打造了全新的空间场景体验。设计引入「剧场式」的概念，外部像帘幕一样的设计，让人感受到商场内将会有好的剧情展开。室内空间在日本设计师佐藤大的主导设计下，将经典剧院元素贯穿建筑的每景每处，无论身处何处、看向何方，都能沉浸在精心营造的“剧院感”。

华润时代广场中庭场景

在这里，商业活动的发生、业态的植入、人与人之间的观望，整个形成有趣味的交互空间，打破原有的沉闷的建筑。

案例七：上海愚园路改造

“一条愚园路，半部近代史。”历史街区是上海的文化标志，作为中心城区 12 片历史文化风貌区之一，愚园路通过更换陈旧的公共设施、重塑街区景观结构，完成了社区微更新，被称为“螺丝壳里做道场”式的更新典范。经过统一规划和精细化的微更新，如今的愚园路，独特的人文历史特色与浓厚的生活气息并存，不仅街道颜值焕然一新，而且还融合了艺术、设计、人文、娱乐等多重主题，为社区居民提供了全新升级的邻里公共生活空间，也吸引了大量年轻社群的聚集，激发了街区和城市的活力。如果说城市化进程让上海的里弄空间和街巷文化逐渐淡出现实，那愚园路的存在保留了一份海派的人情味。

04场所精神推动活力再造

著名挪威城市建筑学家诺伯舒兹曾在 1979 年，提出了场所精神（GENIUS LOCI）的概念：空间被赋予社会，历史，文化，人的活动等特定含义之后才能称为场所。

场所精神，或可解释为“人对一个地方的内在认同感和归属感”。在商业环境中，场所精神的产生，离不开项目文化特质的挖掘，运营、策展、活动的支撑，和人们的参与。

改造后的上生新所、上海新天地便拥有其独特的场所精神。

案例八

万科·上生新所

万科·上生新所位于上海非常有历史的地段，这里保留着哥伦比亚乡村俱乐部、孙科别墅、海军俱乐部等历史老建筑，有着非常特殊的人文气息。在万科·上生新所项目中，这些老建筑得以保留和再生，并引入如茑屋书店这样有特色的新兴业态，将历史和当代商业文化进行了融合。

对于万科·上生新所项目而言，内容运营也非常重要。他们通过艺术节日的策展，如意大利嘉年华、艺术节、纳凉夜市等，塑造其“场所精神”，吸引当代年轻人参与。

案例九

上海新天地

上海新天地是非常典型的老上海特质地标，其保留了非常多的里弄街巷的老建筑。而新兴商业业态的引入，让上海新天地同时保有历史人文气息及当下生活的品质感。这样的搭配也延续了上海的“海派文化”，即不断吸纳新内容又保有历史传承。

十多年来，瑞安坚持举办各种城市级的艺术活动，又使新天地成为了上海新文化的汇聚地。

综上而言，李霞说：一个成功的城市更新实践离不开这四个源动力的闭环，只有把产业的发展、业态的重组、空间的重塑，结合项目的深度运营实现场所新精神，才能实现城市活力的再造。

城市更新的命题很大，每个项目都要结合其背景条件、历史、文化和运营等综合因素，采取不同的策略寻求突破。

team+在城市更新探索之路上，也积累了很多创新实践的经验，我们将在下一篇文章中详细介绍 team+过往 5 个类型的城市更新项目，以及面对不同商业模式、产品形态下的设计思路。

李霞 Ms.Li

创始合伙人|国家一级注册建筑师

同济大学学士/新加坡国立大学建筑硕士

AIA 美国建筑师协会联合会员

ULI 城市土地学会资深会员

从业 20 余年主创主持设计了大量商办综合及城市更新类项目，丰富的经历造就了其中西融合的国际视野。

The End

team+上海加合建筑设计事务所于 2005 年在上海/新加坡创立，致力于成为 5G-Good creativity 好创意、Good experience 好体验、Good quality 好品质、Good service 好服务、Good partner 好伙伴为特质的设计事务所。服务境内外一线地产开发商及资产资本运营方，在商办公建综合以及存量更新方面具有优势。通过一体化创意设计服务，为客户创造多元价值，引领美好生活方式。