日本永旺葛西店 · 老年迪斯尼乐园的存量物业改造设计丨H&Y瀚德建筑事务所

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#背景#

2020 年我国城市化水平超 60%，房地产市场也由增量市场向存量市场转变。保守估计当前中国住宅存量加上物业存量已达到近千亿㎡。另据明源地产研究院的数据显示，目前，我国有超过 6600 万平方米的存量商业物业资产待盘活，如此巨额的存量市场使得诸如地产开发商、地产基金等各路资本纷纷参与存量物业市场。

一边是增量市场日渐萎缩的土地供应及日益高涨的地价，另一边是与日俱增的存量市场；增量市场向存量市场转变是大势所趋。存量物业改造与盘活潜力巨大，风险与机遇并存。因此，物业的改造和运营管理，成为盘活存量资产的关键。

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存量物业如何改造与盘活呢？

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存在问题：

物业硬件、业态问题：老旧物业往往在硬件结构、业态规划方面存在很大弊端需要克服，如何构建一个不逊于新建物业甚至在某些方面独具特色的空间？

招商与经营：

老旧项目往往存在经营不善甚至倒闭现象，如何赢得消费者的认可，并提升消费粘性？如何重新定位与招商，新的定位能否得到商业的认何？

改造的模式：

硬件升级改造：物业硬件老化过时，主要对物业重新装修，通过硬件升级改造来提升物业的价值。

2.物业规划调整：当初的规划及业态不适合市场形势，通过规划业态调整，如工业调整为写字楼，写字楼调整为公寓、商业改办公等。

3. 综合创新改造：综合改造涉及软硬件、业态、规划、经营模式等多方面，老旧物业的改造往往需要综合改造，不单要升级硬件，还要重新定位，重新规划业态及经营模式。

#如何改造#

存量物业改造比新建物业困难不止一倍，但是存量物业改造好以后，带来的收益也是巨大的。

存量物业的改造设计不单是建筑设计或室内设计，需要对原建筑物的建筑、结构、机电、消防等进行综合评估，要求总规划设计师具备揉合建筑、结构、机电、消防、经营运营等综合知识，运用经营思维来做设计，设计的物业才具前瞻性、灵活性及可塑性。

因此存量物业改造设计要求设计团队具有建筑、结构、室内、机电、园林景观、灯光氛围等专业团队。关于存量物业的改造设计，后面我们将分建筑硬件改造、动线规划、机电升级改造、消防改造等方面逐一分享。

案例分享

日本永旺葛西店（G.G MALL 适老化商业中心）

★老年迪斯尼乐园

改造用途：商场改为适老化商业中心

改造资本模式：轻重资产模式

项目概况：这间购物中心开业于 1982 年，在当地经营超过 30 年。2013 年，永旺葛西店的四楼被改造成“G·G，GRAND GENERATION’S MALL”，并在 2016 年再次重装过。

G.G Mall 源自日本，经过适老化改造，以老年人为目标细分客群的商业购物中心。

G.G Mall 为老年人营造了沉浸式的消费体验，一站式解决受众吃喝玩乐的需求，满足老年人怕孤独的痛点，通过为老年人提供一个场所，丰富老年人的业余生活。

G.G MALL 卖产品或者卖服务，都是表面现象，卖健康、乐观生活方式才是它的本质所在。

G.G MALL 可以说是老年迪斯尼乐园。此后，永旺葛西店“一转成名”，每日门庭若市，中老年人占据了超过 70%，奠定了其在购物中心针对中老年客群转型大的标杆地位。

服务内容：从早上七点开业，到九点专门为老人提供运动散步比赛打卡签到、早餐午餐和晚餐、身体检查、运动康复、骨科治疗、介护咨询、健康管理、棋牌教练、投资理财大课堂、脱口秀以及小型演艺舞台、老式音响、老式乐器、银行取款、摄影教学及书画展览、老年用品销售、老年咖啡厅、几十门老年课程等服务项目和内容，集购物、消费、运动、社交、健康、爱好于一体。

功能分区：

1F：永旺超市位于商场一楼，所售的每一件商品都经过了精心设计、选择。

2F：商品零售及基础医疗服务。主要关注于健康，特别是重视牙周炎、头发、儿童、营养等日本人重视的健康问题，将基础医疗设施搬进了购物中心，为顾客提供免费的身体检查。

3F：商品零售，以小家电和生活用品为主。永旺也引进了一批老年人特色的品牌和商品。

4F：休闲娱乐活动设施，书店、咖啡店、乐器店等。

H&Y 瀚德设计，专注商业设计二十年！

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