新地产探索 | 角马设计助力蓝城阳明古镇“心灵治愈驿站”

“阳明心学”是当下最火的东方哲学大IP。全国与王阳明有关的各个地方都在积极打造阳明文化项目抢占IP。但是，文旅项目运营难度极大，思想文化类IP要想获得良性运转更是需要创造性的新思路与解决方案。在阳明故里余姚，宁波开投蓝城集团委托角马设计完了“阳明古镇”文化策划、规划设计，并在核心区域接手建筑、景观、室内一体化设计工作。同时开投蓝城在附近成功开盘“明庐”文化大宅生活配套项目，并获得市场的高度认同。

王阳明和阳明心学的哲学大IP在市场上已相当火热，并产生了大量的周边衍生产品。

如何定义文旅小镇？文旅小镇又是如何助力未来生活圈？角马设计在多年文旅小镇策划经验之后，借阳明古镇的开启与蓝城一谈“新地产”话题。

Y / 开投蓝城余姚阳明古镇副总经理雍进华

Z / 阳明古镇总建筑师，角马设计创始人郑宏杰

角马设计在余姚阳明古镇中心区域，以建筑景观室内一体化实践的“心灵治愈驿站”和其中的咖啡画廊。

01

新地产 X 未来生活圈

Z：

角马设计在今年对自己的业务方向有了一个全新的核心目标，与过去二十年最常见的直接或间接依托金融高周转的地产不一样，

我们重点关注更依托文化内核、产品设计、运营服务等地产新模式，先直接称之为“新地产”

，角马设计多年来的文旅策划，创新设计的经验实则已经越来越契合这类的地产模式。而和宁波开投蓝城合作的余姚阳明古镇项目，是结合了文化小镇与城市更新的综合地产开发项目，也是业主逐步实践“去地产化”战略的表现。

角马全流程参与蓝城余姚阳明古镇设计，从前期文化策划—概念规划—分片区方案深化—场景设计—流程把控。

蓝城余姚“明庐”文化大宅

Y：

文化小镇要做出品质与内容需要大量现金流。而这样数量级的现金流需要地产开发来平衡的。文旅集团的孵化前期都需要培育，这肯定是一个漫长的过程，这个过程也必然需要其他产业来平衡与维持。

“去地产化”的过程状态其实是复合地产，传统地产就是给使用者提供一个生活的物理空间， 蓝城的新型地产是在生活空间里帮业主制订生活内容。

以小镇中心为例：小镇中心不仅仅是一个物理空间，更多作用是精神层面的，比如说社群的、邻里的和谐关系，这些都是新的内容。我们要恢复上个世纪或者是再往前推，中国人与人之间友善亲和的邻里关系，好比夜不闭户，路不拾遗，大家在一起友爱相处非常开心。通俗的讲，你有一个圈子是打球的，那我们大家都在一起举办球赛；你有一个圈子是打牌的，那我们就都在一起竞技牌技。生活在小镇也好城市社区也好，大家都能够找到自己的圈子做喜欢的事情，这样在精神层面就开心的。而不是目前现状大部分城市社区中，你跟邻居之间形同陌路，感觉住在这里跟住在其他任何地方没有什么区别。

Z：

其实可以理解以后人群选择居住的空间环境会除了常规考虑的地段和产品，类似精装户型这样的因素之外，

服务和情感的需求

正在占据更为主导的的地位，确切的说不仅仅是满足居住这样一个功能，而是要更多满足“生活”的多方面诉求。

Y：

居住环境除了要有丰富的配套（包括了生活的配套，服务的配套，智慧的配套等等），还有更多的是人与人之间维持互相友善的关系。你能找到陪你一起喝酒唱歌玩儿的人，这就很关键了。既使你距离退休可能还有二十年、三十年，你就需要开始找到这些同伴，有了这些伙伴，生活就有更丰富的意义了。而现在很多人除了家庭关系，是形只影单的，想要干一些自己想干的事情找不到同伴。

在情感层面升级之后，地段的因素反而不那么在意了，还不如建筑空间来得重要。服务的设施一定要齐全，准确来说应该是能够提供丰富的生活内容。

这个方面相当于把空间的服务的还有精神层面的几种需求全给满足。

02

新地产如何运转

Z：以前的地产很多会被当成金融投资工具，业主买来很多不是自住，而是空在哪儿等它升值，也是因为老百姓有积蓄后稳定的投资渠道确实少。而真正最适合住那里的人往往买不起，不得已会考虑租住进去。而未来的方向包括国家层面的倡导都是“房住不炒”。当然很可能是投资渠道变化不大的前提下，不动产依然带有一定的投资性、“抗通胀”工具等，但至少业主在做决策时很大程度的会考虑到生活内容和配套服务。

Y：投资的功能不应该是聚焦在我们自己的小镇上面，我们就希望我们提供的这种方式是让居民可以一直住在这里的，所以才提供这么丰富的内容。并且我们在销售中对购买者也有一定的筛选机制，我们会尽量避免售卖给大量的投资客。

我们通过对生活场景的描绘，为将来的业主提供超过他们预期的生活服务，满足对宜居生活的憧憬和期待。

像杭州桃李春风，他们做的邻里宴搞的已经非常红火，还有邻里的美食节，就是你到我家做饭，就是要重拾原来的邻里关系。我家做的我很得意，我把我的菜端到你家尝一尝吧。回想起过去的年代是经常是住在一个院子里，饭就在庭院里，吃饭的时候晚上一家一户都是小桌子搬开，小孩子互相之间乱窜，在这里吃吃，那里吃吃。晚上都要晒自己家里今天吃什么菜。

蓝城·桃李春风

阳明古镇和明庐产生的也是这样一种关系。明庐的业主会成为阳明古镇相对固定的消费客群，虽然比例比较小，但是会形成一种稳定的生活圈力量，会催化居住和生活服务生活内容的有机生长。阳明古镇的业态中也会考虑道这部分稳定的消费人群而设定，我们也像明庐未来的业主宣传阳明古镇，给他们一种更高品质的生活居住圈的概念，同时我们也通过一些会员卡的机制，让居住的业主在小镇的活动更有互动感和认同度。

Z：

文旅小镇近年来在转向强运营模式的过程中，先后经历了几种模式的转变：

从全镇清空、市场招商，到策划筹建自有品牌、自主运营的过程中，产品与小镇IP结合得更紧密了，这改变了千镇一品的差异化缺失问题；

乌镇西栅、拈花湾等小镇雇佣当地人回镇工作“扮演居民”在服饰、问候语、表演等进行系统的策划培训与运营管理，算是在沉浸体验上获得进一步运营升级；角马设计运营思维与理念运用在策划规划设计过程中，曾在边城案例上尝试用管理机制引导原住民“展示真实生活与游客互动”这种更高难度的挑战，并且计划在阳明镇二期沿用此运营模式；同时将携手余姚蓝城共同策划运营“明庐”生活服务聚集的“新住户”与文旅小镇部分的良性互生，开启新一轮的文旅小镇运营迭代。

角马设计在茶峒边城的沉浸式体验小镇塑造实践

我觉得以后这个明庐的群体会是阳明古镇的固定客流保障，淡季的时候就靠支撑商业人气。但前提是他必须是这里的住客而不是投资客。来住的话还有明享卡（会员卡）的优惠时限驱动，那这个小镇其实是不担心业绩的，他们的消费品质也能够保障，能引领业态组织不同于普通景区配套商业，可以往那种有品质有特色的商业模式去发展。

Y：

蓝城在之后的文旅小镇规划中，有不少项目计划依循这样的开发和运营模式，但是不仅限于文旅小镇，在其他的项目中我们依旧在按照打造一个未来生活社群的理念运作。像我们正好有一个项目叫做“桂语风荷”，那完全就是地产项目，就不是小镇类的开发，但依旧配备相应的生活服务内容，就是对待这些买房的业主全部都按照一个标准来对待，也都给他们建立社群，为他们提供一些增值的服务。

网红小镇·桃李春风实景（来源网络）

桂语风荷·植物图书馆

桂语风荷·400平米亲水空间

同样小镇的运营需要精细的测算。比如我们起步的项目，桃李春风目前的小镇中心还未盈利，这里有多方面的因素，前期为了打造一个完整的模式投入较大，加上自身地理位置等因素并不能够快速拉动消费，实现盈利。但是这就像一个“孵化期”，在这类项目中是必不可少的。另外，像乌镇雅园主要的矛盾是这个小镇服务体系太大，规模达到5万多方，后续运营成本很高；而乌镇当时因为刚开始卖的时候房价便宜，挺多投资客买了不来住，而不来住就带不来消费。所以我们现在也有所控制，一个是小镇配套的服务内容不要太多，物理空间就是1.5万方左右；另一个一定要保证生活服务能吸引业主来住，只要让他们住下来购买服务，就有了回报。

蓝城的生活服务体系和小镇价值是基于宋卫平先生的三个理想：一是振兴没落的乡村文明，二是打造温暖的城市空间，三是提振年轻人的生活热情和理想信念。目前蓝城在全国的81个小镇项目在未来这三方面能够实现，将影响当代中国一部分人的精神气质。我们也希望行业内的各家开发商都尝试理解实践这样的情怀和理念，那改变中国也是指日可待。

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