东京城市更新案例 | 日本桥地区连锁型 TOD 的魅力漫步空间

全球各大城市都在进行大型综合TOD开发，但多数情况都属于围绕某一个交通枢纽点形成的独立开发。然而，当5—10分钟的步行圈中设有两个以上的交通枢纽点时，我们可以重新审视区域整体价值，有效地组织区域动线，并串联相互的功能。由此，一个个独立的TOD概念便能扩展到连锁型TOD，从而实现超越于一个个独立区块的区域整体土地价值提升，为广大市民提供“漫步城市”的愉悦体验。

近15年来，东京的城市更新令人叹为观止。20世纪90年代至21世纪初的一轮大规模城市开发结束，东京市中心和周边地区之间的区域品牌化竞争日趋激烈，日本桥地区凭借其核心规划概念连锁型TOD发挥出巨大潜力

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图1 东京站八重洲口地区、日本桥地区、日本桥室町地区的TOD开发模式，形成连锁型TOD开发

日本桥地区历史背景

东京是17世纪初德川家康在江户（东京的古称）设立幕府以来，有计划地进行建设并发展起来的城市。在江户时期，今天的JR东京站西侧丸之内地区和以西的台地（山手地区）主要是武士的住所，而现东京站八重洲口以东的低洼地区(即下町地区)则是商人和手工业者的聚集地。从今天的地图可以清楚地看出，东京站东、西两侧标准城市街区的尺度截然不同。

日本桥地区距离东京站八重洲口（东出口）步行约10分钟，按照上述区域划分属于下町地区。江户时期，德川幕府建设了连接全国各地和江户，供行人和车马通行的道路——五街道（即五大干线道路），起点都是日本桥；此外，还建立了从日本各地向江户运输货物的海路，因此日本桥附近出现了许多卸货场。这些因素导致食品批发商、服装批发商及货币兑换商逐渐聚集于此，日本桥地区从而发展成为工商业中心。

明治时期，东京建立新政府，引入西洋式近代建筑，以银座、日本桥为首的东京市中心城市面貌也逐渐发生变化。1914年，砖结构的东京车站大楼（西面丸之内一侧）竣工。1923年，在站前广场对面，日本第一座现代化写字楼——丸之内大厦竣工。占地120公顷的大手町、丸之内、有乐町地区(今称大丸有地区)作为东京第一CBD(市中心商务高度聚集区)从此开始蓬勃发展。进入20世纪50年代，一座座商务办公大厦拔地而起、勾勒出高楼林立的城市景观，原有的大街区划分为大型办公楼的建设和CBD的形成提供了最佳条件。1927年，连接繁华商业区银座和文化休闲区上野/浅草的东京银座线开始运营，日本桥地区作为银座线上的核心区，银行、百货店鳞次栉比，热闹繁华。该地区还诞生了多家百年老店，形成了与银座风格迥异、散发着浓郁传统气息的商业区。

日本桥室町地区鸟瞰实景

东京站八重洲、日本桥、京桥地区的整体发展概述

在东京站丸之内出口的西侧，大丸有地区已经发展成为东京首屈一指的CBD，而东京站八重洲口虽然是靠近新干线站台的出入口，其定位仅限于补充丸之内出口的功能。在东京站八重洲口周边的市中心区域，聚集了大量被称为“铅笔大楼”的瘦长形建筑。虽然出现了部分小规模合作项目，但以街区为单位的大规模城市开发依然很难推进。

进入21世纪后，这里迎来新的机遇和挑战，三井不动产株式会社决定对历史文化遗产三井本馆所在的街区进行大规模再开发。这一开发几经波折，最终保留三井本馆建筑，将其局部翻新后与新建的超高层建筑合为一体，实现了历史建筑的保护与城市更新的并重。[1]

与历史建筑三井本馆成为一体的城市重建项目——日本桥三井大厦

在21世纪初，各个地方的大型综合开发如火如荼地展开。愿意为这些建于20世纪50年代的中小型写字楼花费一些时间和精力，通过多人合作的方式和以街区为单位的“市街地再开发事业”（即城市更新项目），建设大型高盈利写字楼的个人和企业数量有所增加。由此，这个以前不被视为东京顶级CBD的区域开始以新的名字——日八京地区（包括日本桥、八重洲、京桥区域）而日益闻名。

日本桥三井大厦开发成为城市更新型TOD的经典

东京的城市开发中，如何提高写字楼的使用价值和附加值是在各地区之间激烈竞争中胜出的关键。不仅要考虑办公环境等级，还涉及裙房中配套商业和文化设施等的竞争力。三井本馆街区城市更新项目——日本桥三井大厦于2005年竣工，高度195米，总建筑面积13.4万平方米。其顶部30—38层为东京文华东方酒店，5—28层为东京首屈一指的高档办公空间。大厦还成功招募到了始创于1834年的水果甜品店——千疋屋总店入驻，让百年老店助力城市开发，成为“日本桥型”再开发的一种特定模式。裙房的设计与相邻的三越百货总店等历史建筑的外观相呼应，在立面31米高处设置统一的裙房挑檐线（在立面上部装饰水平突起檐口），尊重拥有悠久历史的街道所特有的材料和颜色，形成连续的城市景观，并为办公建筑赋予稳重大气的品格。

由COREDO室町、COREDO室町2、COREDO室町3组成的建筑群，形成具有连续性的城市建筑景观

东京的地铁出入口多是利用狭窄路面人行道的一部分建造的，特别是1927年开始运营的银座线大多采用这种形式。从20世纪90年代开始，国土交通省受到建筑无障碍化潮流的影响，开始鼓励推行利用沿途建筑基地的一部分设置地铁站出入口。在开发日本桥三井大厦时，根据与东京地铁的协议，将原地铁站厅的一部分隔墙拆除，设置了直通日本桥三井大厦地下1层商业设施的大型开口。

日本需要在开发容量审批阶段前进行交通模拟，如出现站厅和通道宽度等不足的情况，则需要提出整改措施。在日本桥三井大厦项目中，银座线原有的狭窄通道被大幅拓宽，带来空间的开放感，车站空间的改善是在开发商三井不动产株式会社和铁路公司东京地铁的不懈努力和联手协作下得以实现的。

如今，在东京的大规模城市开发中，基地内地下空间设置诸如办公配套餐饮、配套商业设施等和既有地铁站厅之间利用通道连通几乎成为了开发的必要条件，且多数由开发商承担通道的建设。

3幢COREDO室町建筑群之间的TOD联动开发

日本桥三井大厦的竣工是日本桥地区升级为CBD的第一步。同一时期，隔着中央大道，在日本桥三井大厦的对面街区，三井不动产株式会社持有的小型办公楼和其周边由企业、个人所持有的中小型楼宇因建筑老化进入改造期。三井不动产株式会社提出由3个街区的不同所有人共同合作的全新开发模式，并利用这种模式成功开发了由COREDO室町、COREDO室町2、COREDO室町3组成的大型建筑群。这3幢大厦虽然都是现代建筑，但是皆与三井本馆的建筑立面相呼应，采用统一的裙房檐口线高度，形成连续性的城市建筑景观。

COREDO室町和COREDO室町2大楼之间是路宽6米的仲大道，这两幢建筑在2层标高处借助连廊相连。进入地下停车场的坡道集中设置，3幢大厦的地下车道在地下2层连通。因此，COREDO室町和COREDO室町2之间的仲大道可以被设定为步行专用道路。COREDO室町的店内通道和COREDO室町2的店内通道通过仲大道连接，形成回游动线。顾客可以在3幢建筑内自由穿梭（图2）。餐饮店铺、刀具和日式调味料制造销售店铺等很多历史悠久的老字号店铺分别位于3幢大厦的1层，充分发挥吸引客流的作用。

图2 COREDO室町建筑群一层平面图

在室町建筑群的开发过程中，与地铁银座线三越前站的连通对于连锁型TOD的构筑具有积极意义。在地下1层， 3幢大厦的店内通道彼此连通，从地铁站厅可以看到COREDO室町、COREDO室町3的地下一层店铺，同时利用道路下部空间，建造了通往COREDO室町2方向的地下广场，人们可以从地铁银座线三越前站直接进入COREDO室町2。这些举措不仅大幅缓解了地面的交通压力，还全面提升了区域整体的运行效率，发生大地震时，地下广场还可为受灾民众提供临时避难所（图3）。

图3 3幢大厦在地下1 层彼此连通，利用道路下方空间建造地下广场，这里同时承担着临时避难所功能

借助二层连廊和仲大道使2幢建筑相连并形成回游动线

街区裙房高度保持一致的街道景观

以高岛屋百货旗舰店为首的立体动线连接TOD

东京站八重洲出口到日本桥站的地面道路距离约为800米，轨交车站在小范围内高度集中，构筑了轨道交通与步行相结合的多样化出行方式，实现了更高层次的公共交通导向型城市开发，高层次连锁型TOD的形成，创造出实现 “城市漫步”的便捷公共交通环境。在日本桥二丁目地区的再开发中，文化遗产的保护与再利用，地下、地上以及高岛屋本馆屋顶空间的一体化利用等有效提升了地区的回游性，获得高度评价的同时也得到相应的容积率奖励，确保了3个街区的平均容积率高达14。

日本老字号百货店——高岛屋百货东京总店在1933年开业时便与地铁银座线日本桥站连通，并作为扩建建筑的经典杰作被认定为国家重要文化遗产。原建筑由高桥贞太郎操刀设计，为和洋折中风格建筑。扩建部分面积约为原建筑的2倍，为现代风格，由村野藤吾担纲设计，两个部分有机和谐融为一体，展现着别样的建筑韵味。

保持与高岛屋本馆风格一致的日本桥高岛屋S.C.

在高岛屋本馆所在街区北侧建设的是高岛屋新馆（即日本桥高岛屋S.C）以及上部为超高层办公功能的日本桥高岛屋三井大厦，而位于这两幢建筑之间、由东京都中央区管理的公共道路则被指定为步行专用道路。

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高岛屋本馆屋顶标高处设置了带有玻璃顶的步行连廊（又称“日本桥galleria”），其两侧为包括高岛屋本馆扩建部分在内的咖啡店等商铺，演绎繁华热闹的空间氛围。同时，在高岛屋本馆的8层和新馆的6层之间设有连廊，在本馆屋顶和新馆7层利用连廊顶部以天桥形式实现连通，东侧的高岛屋东馆、太阳生命日本桥大厦也在裙房屋顶标高实现回游。这条回游动线绿意盎然，在高岛屋本馆屋顶形成空中花园，在新馆和东馆，成为餐厅和办公大堂的门前庭院。区域回游性的提升正是日本桥二丁目地区获得容积率奖励的主要要素之一。

图4 日本桥二丁目地区再开发项目一层平面示意图

在高岛屋本馆屋顶设置带有玻璃顶的步行连廊“日本桥galleria”, 同时在高岛屋本馆的8层和新馆的6层之间设置连廊

地下步行动线的改善也是本项目获得容积率奖励的另一个主要要素。直通地铁银座线日本桥站检票口的区域、高岛屋本馆和高岛屋新馆之间的地下站前广场也在本轮再开发中得到建设和完善（图5）。另外，由于预计行人流量将会有所增加，地铁银座线日本桥站的部分站台得到扩建，站台扩建工程也由本项目的建设方承担，成为另一个获得容积奖励的要素。

图5 日本桥二丁目地区再开发项目地下一层平面示意图

重振八重洲口区域价值的重磅型超高层TOD

东京站八重洲口周边地区的城市风貌也发生了巨大变化，虽然与外堀大道西侧八重洲口相连的街区再开发已经告一段落，但外堀大道对面2个街区的城市再开发项目仍在进行当中。这两个街区都属于“城市再生特别地区”，预计2022年竣工的八重洲二丁目北地区与预计2025年竣工的八重洲一丁目东地区，未来将形成双子塔，成为八重洲口的新地标（图6）。除超高层办公楼和配套商业设施以外、在二丁目北地区将建设酒店和小学（图7），在一丁目东地区将建设商务交流设施（图8）。

图6 东京站八重洲口未来新地标

图7 八重洲一丁目东地区示意图（左图）

图8 八重洲二丁目北地区示意图（右图）

除此之外，计划在两个街区的地下打造公交枢纽，对目前分散在八重洲口附近的几个沿街公交站进行整合处理。这两个街区的再开发建筑将在地下一层，利用现有的八重洲地下街与东京站八重洲口实现连接（图9）。进一步扩充和完善连接周边街区的步行动线，将这两个街区打造成为日八京地区的西部门户。

图9 东京站八重洲口地下动线示意图

可以预见的未来超级CBD

每完成一个再开发项目，都会使日八京地区的连锁型TOD建设得到进一步完善。作为区域管理的一个环节，由多家企业提供赞助的免费循环巴士每隔10—15分钟会穿梭在东京站八重洲口与京桥、日本桥地区的几个主要地点，提升地区出行便捷度的同时，也方便人们前往日本桥三井大厦和COREDO室町。此外，“日本桥川—隅田川—东京湾”的游轮也已重新复航。日八京地区一直被视为东京的CBD之一，预计未来将会与大丸有地区共同形成超级CBD。其中，以连锁型TOD为基础，拥有悠久历史的餐饮店、刀具和日式调味料专卖店为依托，在享受“城市漫步”乐趣这一点上，日本桥地区已遥遥领先于其他地区。

【注释

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[1] 详见同济大学建筑与城市空间研究所、株式会社日本设计合著的《东京城市更新经验：城市再开发重大案例研究》

【图片来源

】

图1—图5 摘自同济大学建筑与城市空间研究所、株式会社日本设计合著的《东京城市更新经验：城市再开发重大案例研究》

图6—图9 由株式会社日本设计提供

照片摄影 日本川澄•小林研二照片事务所

【作者简介】