城市综合体激活公共空间

【今日作者】三益 DESIGN 本文已获得授权城市综合体的发展

2019 年 10 月底发布的《经济蓝皮书夏季号：中国经济增长报告（2018-2019）》认为，2019 年中国的城市化率将突破 60％。而伴随着城市化的发展，很多“城市病”也随之产生。面对这些难题，城市综合体作为与功能规划、配套基础设施密切联系的庞然大物，在利用公共资源进行建筑综合体建设的同时，反哺以公共活动空间，在城市化的过程中，为城市健康发展、居民生活水平的不断提高贡献了重要力量，成为城市问题的解决者。

01

城市环境的缝合贯连

城市空间结构改变过程中的断裂式跨越

城市综合体的庞大体量不仅包容了生活涉及的各个功能载体，更是将其有机地组合协调成一个高效而自洽的综合生命体。

无论其物质空间还是复合功能都为城市环境的缝合贯连提供了一番沃土。

通过对市政基础设施的补充和延伸，对城市公共空间的开放和接纳，综合体作为一段缓冲区衔接了各功能组团之间的断裂，将原本生硬的边界揉搓得生动柔和。

激活广场的城下之城

烟台祥隆中心上市里

烟台祥隆中心上市里鸟瞰

祥隆中心上市里位于烟台市莱山大学城，由山东华都置业有限公司建设完成，总建筑面积超过 24 万平方米。

上市里区位条件优越，离中心市政府仅一街之隔，离海边也只有不到 3 公里。

但它的特别却另有玄机——位于城市街角处的开放广场之下。

开放广场是个政治正确的空间原型，放之四海皆可。

可是，一块孤立在城市地图上的补丁，是融洽地生长成功能正常的器官，还是被最终遗弃沦为城市的阴影，是挑战，也是机遇。

另外，基地由南至西北地势逐级上升，有共 9 米左右的高差。

如何通过商业空间的巧妙布置消解近两层的高差？

烟台祥隆中心上市里的城市环境

广场下的城中之城

不同于将综合体与公园并置、只留开口对位的常规做法，以综合型时尚街区为定位，集商业、办公、公寓于一体的祥隆中心上市里真正做到了“激活广场的城下之城”。

公园是它的名片，综合体则是内核。

综合体与公园的融合，形成了独特的场地环境优势、多层次垂直交通体系，使得通透深远的商业空间成为可能。

于覆土之下设置商业主动线，结合各类节点延伸至地块西北角的城市界面。

而城市公园的主入口也可以直接下沉通往商业街的中心广场，从而达到公共空间与商业动线的联动，增加更多的溢价空间。

公园的扩大设计，紧密连接了两个地块，通过屋顶绿化及建筑体量上的缺口及退台处理，使绿化渗透入两个地块中，形成一个巨大的绿海，所有商业动线上的建筑体如同漂浮在绿海之上，生动刻画了漂浮都市的设计理念。

将购物实实在在地置入了公园，也让公众游乐蔓延进了商场。

开放广场不再是冰冷的政绩、更是城市场所的缓冲。

广场下的城中之城，烟台祥隆上市里鸟瞰

项目名称：烟台祥隆中心上市里

建设单位：山东华都置业有限公司

设计单位：三益中国

服务内容：设计全过程

基地面积：

52414.04

建筑面积

213839.79

设计时间：2012 年 10 月--2015 年 12 月

项目团队：主创建筑师：卢晓刚

设计团队：蒋文俊、孙婧雅、赵斌、张丽莉、胡文晓、刘松、董礼汀、兰文利

建筑摄影：三景影像

城到山前必有路

重庆金科天元道

重庆金科天元道鸟瞰山地地形高差是山地城市综合体的决定性基础条件。在平原城市，由于土地平整、地势平坦，自然的地形高差对城市大型商业建筑空间的影响并不明显。但山地城市不同，复杂地形特征使山地建筑的“基底”在竖向空间上高低错落，具有典型山地面貌的城市空间形态。金科天元道项目位于山城重庆，原始基地就有着 17m 约四层楼的巨大高差。如何利用好这 17m，将场地局限变为点睛之笔？

山地城市空间形态

基地北侧为高差最大的区域。

我们将这块场地整体划分为三大梯段，以梯段中节点周边的道路标高为梯段标高，为居民无阻碍进入城市节点空间提供便利。

以此梯段为基础，每个台地区域设置有三层商业街，台地之间利用绿化、景观及扶梯进行衔接，消解购物者在商业中因为高差而形成的抵触情绪，形成绿色生态的城市公共休闲空间。

基地内用梯段消解高差

以周边的道路标高为梯段标高，为居民无阻碍进入提供便利。地库设计在山地城市也较为特殊。大高差的存在，意味着即使是地库也有可能与周边道路标高持平。因此，我们将地库出入口设置在地库与道路高差较小的位置，有效缩短了坡道的长度，从而增加地库的有效面积。同时，较小的高差也利于货车进入地库。

层层递进的山地综合体

项目名称：重庆金科天元道

建设单位：重庆市金科实业集团弘景房地产开发有限公司

设计单位：三益中国

服务内容：概念方案设计、建筑单专业扩初设计

基地面积：

43133

建筑面积

134531

设计时间：2016 年 1 月--2016 年 10 月

项目团队：主创建筑师：卢晓刚

设计团队：汤淼鑫、祝卿、叶绿野、刘畅

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重庆中建•耐德山花

*该项目为投标方案

重庆中建•耐德山花鸟瞰

重庆中建•耐德山花项目位于巴南区李家沱区域，是重庆未来规划的核心商圈之一。

然而，区域内现状商业形态却仍以分散的传统街铺为主，缺乏向心力。

最大的问题还不止于此。

地块内部规划将体育用地与酒店、办公、商业等常规综合体分离在一条城市干道两侧。

环境的场景割裂几乎就把体育地块打入了冷宫。

而这并不是我们想要的结果。

如何横跨两个街区，借力打力，将康体功能融入城市，打造成为联结周边高校师生和社区居民的综合体？

概念生成示意

总平面图

拥有大尺度公共空间的城市巨构创造性地解决了这个问题。

在此项目中，被道路分隔开的两块区域上天入地地被重新缝合。

下沉大公园通过挖通城市主干道下的城市中央广场，连通了场地内地下空间，打造出整个项目的核心绿肺。

上空架设起环形健身跑道，并与建筑异形体块结合，串联起本来规矩的两块地。

上下两手，殊途同归。

在商业底色上植入大面积的城市公共空间，为人们提供了更好的运动健身场所，为慢节奏的重庆人提供了更舒适的休闲散步空间。

同时，在建筑功能上把不甚相干的体育和商业有机地结合，将东西两个地块的建筑更好地贯通成一个整体，也为商业运营引入更多人流资源，颠覆性地创造了超越二者本身的新型城市综合体。

融入综合体的城市公共空间

项目名称：重庆中建•耐德山花

建设单位：中建信和地产有限公司

设计单位：三益中国

服务内容：概念方案设计

基地面积：25441㎡（商业）+20324㎡（体育）+8186㎡（商住）建筑面积：95700㎡（商业）+40648㎡（体育）+28568㎡（商住）设计时间：2017 年 3 月--2017 年 4 月项目团队：主创建筑师：卢晓刚

设计团队：黄湖、李卫、叶绿野、赵宇宙、刘晨阳

城市文脉微缩

大理云路中心

大理云路中心鸟瞰

作为国家级历史文化名城，大理曾经是南来北往的古道上的重要驿站。

而它的城市名片，则是我国西部文化原生态保留最好、最多姿多彩的民族文化走廊——滇藏茶马古道。

大理云路中心项目位于云南大理下关城区，是州、市政府所在地，也是政治、经济、文化及交通多维枢纽。

在这样一个中心区域，如何将历史的、过去的熠熠星光映射在现代的、正在发生的城市场所，如何把蜿蜒的、绵长的探求之旅结合进有限的、整体的基地环境中，成为该项目最初的思考题。

历史与现代的汇聚

项目基地位于大理人民公园旁边。

而为了与初心相契，我们将人民公园也纳入场地考虑之中，设计改造了公园的整体图景。

以古城门楼为古道起点向龙尾关延伸，一路上通过多重文化场景、雕塑及景观的布置，让游客深处茶马文化情景中。

利用场地高差，公园不再是平面，山地古道在此再现，绿化逐层递进，并且在立面上延续。

立体公园

以此公园为人流起点，在中央广场的地下也正是综合体的入口，一直延续渗透到云路中心商业内部。

一条被拉长的商业街作为骨架串联起古道上喜洲白族、巍山南诏、丽江纳西、中甸藏族各个重镇的建筑文化和人文风俗，在人们拾级而上的体验中自然地蔓延出商业气氛。

茶马古道游径与商业空间的渗透

立体化的城市公园将人文、生态完美的融合在一起，使人民公园联合云路中心成为地域特点与时代感共生的城市生态公园。

项目名称：大理云路中心

建设单位：大理大立成投资有限公司

设计单位：三益中国

服务内容：设计全过程

基地面积：

102594

建筑面积

779737

设计时间：2016 年 10 月--2017 年 10 月项目团队：主创建筑师：卢晓刚设计团队：蒋文俊、孙婧雅、李卫、陈玉立技术支持：朱淼淼、赵斌、胡文晓、陈星、徐炜栋、冯娟娟 02 公交站点的城市表情公共交通基础设施与周边地块功能的分离与缝合城市界面类似，以公共交通为导向的开发（TOD）则是在针对性地拉近规划与现状间的差距，通过综合体来消解这种不平衡。1990 到 2020 年的短短 30 年里，中国的轨道交通持续快速发展，拥有地铁的城市从 3 座增加到超过 40 座。与蓬勃发展的轨交建设相对，交通站点网络覆盖的城市周边环境还在进行多角度的尝试，以求充分利用好这一资源优势。轨道交通网络输送来的大量人流，带动、引导了地铁站点周边城市功能的升级，进而助力了土地价值的开发。因为城市公交系统的发展建设，交通站点再也不是单纯的交通节点，而成为了盘活区域能量的城市综合体。流向地铁的站前广场招商南京丁家庄综合体*该项目为投标方案

招商南京丁家庄综合体鸟瞰

招商南京丁家庄项目位于江苏省南京市栖霞区，紧邻在建的南京地铁 7 号线丁家庄站。

根据《丁家庄单元控制性详细规划》，丁家庄地铁站周边用地近期将发展成为集商业、市民休闲、文化体育等于一体的多功能中心区。

距离南京老城新街口约 10 公里，仙林副城中心约 8 公里的优势区位也使得丁家庄站成为展现城市建设风貌和文化的重要窗口地区。

轨交站点上的标志入口

怎样利用好丁家庄的轨道交通站点优势？

本项目将两个地块打通，将基地东侧住宅区与地铁站点间的人流引入场地中心通道，并将其夸张至最大化，形成以目标路径导向为基础的商业渗入，让附近居民在通勤路上流入综合体、也让路过的游客不自觉中走进亦虚亦幻的城市公共空间。

而每日通勤的目标人流可以无缝连接到达项目内的商业和办公，且通过多种多条流线渗透到各个角落，高效便捷，转换高效。

连结居民区和轨交站点的路径规划

总平面图

在主要的公共人流轴线上，设计置入了多重主题休闲空间，满足娱乐、文化、艺术、游憩等潮流都市体验。

并利用中庭引入公共绿化，营造自然采光和通风，以衍生新的生活方式，缓解现代城市问题。

公共人流轴线上的主题节点空间

项目名称：招商南京丁家庄综合体

建设单位：南京丁家庄商贸有限公司

设计单位：三益中国

服务内容：概念方案设计

基地面积：

59165.5

建筑面积

510804

设计时间：2018 年 10 月--2018 年 11 月

项目团队：主创建筑师：卢晓刚

设计团队：李卫、蒋文俊、黄湖、陈玉立、冯昊喆、刘品希、陆益婷、全金兰、孙婧雅、尹丹岚、翟攀峰、赵金彪、赵学科

历史与未来的十字路口

湖州浙北地块综合体

浙北大酒店鸟瞰

湖州浙北地块综合体位于湖州市中心地铁规划线路一、二号线交汇站点南街站，距一号线终点站湖州高铁站仅 8km，是游客由高铁进入湖州城市的第一站。

此外，基地更是处于城市文脉与商脉、历史与未来的交汇点。

南北现代商业主轴与东西沿河的历史文化街区在此处融合碰撞。

文脉与商脉的交汇点

结合基地环境条件，面向商业、居住、历史和生态等多维界面，浙北综合体依托重要的地铁枢纽站点试图打造城站一体化模式下的城市综合体，在历史与未来的十字路口同时完成空间链接与文化缝合。

基地商业、居住、历史和生态等多维界面

总平面图

概念生成图解

地铁通道直连综合体，打造主题站厅，并与生态中庭相连，导流进入综合体内部。

综合体与滨河商业街通过广场天幕连接，形成标志性公共空间，创造多重可能。

与地铁连接的开发模式

在地铁站上方基地北侧，利用空中天桥延伸至北侧更多的购物中心，通过一系列中庭及立面改造，打造一条空中步道串联城市商业中轴线，打通周边区域与综合体，盘活整个区域。

历史与未来的十字路口

项目名称：湖州浙北地块综合体

建设单位：浙北大厦集团有限公司

设计单位：三益中国

服务内容：概念方案设计

基地面积：

26139

建筑面积

259638

设计时间：2019 年 8 月至今

项目团队：主创建筑师：卢晓刚、俞潇潇、张伟伟、黄湖、喻琨设计团队：胡哲雨、白杨、李依飞、石新婧、项文威、王硕、张仲宏、韩诗雨、赵阳、武文娇、叶绿野、崔依博、王梦迪、李宗凯、左永平、钟静、李卫、赵学科、杜欣峰、宁福康

实际问题的具体应对

资本对城市环境的再创造

其实，城站一体化的综合体建设模式是在存量时代城市更新的大浪潮中发展起来的。

城市更新，更新的是合理的发展、完善的功能叠合。

不同于大刀阔斧的卫星城镇建设，城市中心区域多方博弈中的更新漫长而琐碎。

而城市综合体往往成为区域更新中的良机。

集约式的存量开发、多功能跨界整合、城市公共基础设施的借力打力都因为综合体的出现让问题得到解决。

商业效益最大化

南京龙湖孝陵卫综合体

南京龙湖孝陵卫项目鸟瞰

根据南京 2019 年经济社会发展重大项目计划，南京东部地区发展进入快车道。

作为南京主城的东大门，地处紫金山南麓的孝陵卫区域将以城市建设与文化旅游为方向，打造高标准文旅街区。

方案生成图解

在这个项目中，商业价值最大化是最核心和本质的设计痛点。

传统的商业综合体，无论是 BLOCK 型社区商业、还是回字形沿街商业，均会产生内街或内铺的情况。

想要最大化的创造商业价值，必然需要设计更多的外铺。

于是我们打造一种反 S 型布局模式，将原有的内铺转化为外铺，所有商业界面均能快速达到，并完全可视化。

商业占比如此高的优质设计方式既营造了简单明了的动线，又自然开放给城市两个市民广场，在地块内形成穿越人流和停留区域，将日常生活场景浸入。

内外铺在各类商业空间布局中的比较，深色商业价值更高

商业价值最大化的同时开放给城市

项目名称：南京龙湖孝陵卫

建设单位：龙湖集团南京公司

设计单位：三益中国

服务内容：建筑方案设计

基地面积：

18500

建筑面积

58288

设计时间：2019 年 6 月至今

项目团队：主创建筑师：卢晓刚、俞潇潇、张伟伟

设计团队：项文威、胡哲雨、王硕、张仲宏、白杨、石新婧、邹卫东、李依飞

存量价值最大化

招商蛇口东风地产武汉电动车厂地块综合体

*该项目为投标方案

招商蛇口东风地产武汉电动车厂鸟瞰

招商蛇口东风地产武汉电动车厂项目位于武汉市西南沌口区域，是未来南部新区的核心地带。

然而，现状基地内几幢原东风电动车厂的保留建筑散落分布在城市主要界面上，使得余下的项目空地在城市街角口无法直接对外。

另外，地块东南侧高架对场地内人流的导入同样有较大影响。

如何整合零碎的存量用地，在限定场域进行空间重塑，实现三维横纵的延伸？

人流的导入与组织串联成为该项目的关键。

消极的城市界面

总平面图

将主要入口标识化有利于地块的整体协同及吸引各方向人流。

在有保留建筑的入口空间区域，如地铁站口、住宅区一侧入口及高架旁入口均设计有落叶形状的导示型符号化构筑物，同时也呼应整体规划概念，并作为与原有建筑的对比融合，将不利的入口空间做的更加生动。

落叶形状的导示型符号化构筑物

而场所内部则通过跨区块的大型中央城市景观和二层连廊步道串联起分散的各个建筑体量，让人们在穿越城中之城的漫游过程中到达目的区域。

串联起各个建筑体量的中央城市景观和二层连廊步道

项目名称：招商蛇口东风地产武汉电动车厂地块综合体

建设单位：东风汽车房地产有限公司

设计单位：三益中国

服务内容：概念方案设计

基地面积：

71400

建筑面积

208583

设计时间：2018 年 7 月--2018 年 9 月

项目团队：主创建筑师：卢晓刚设计团队：蒋文俊、李卫、黄湖、孙婧雅、陈玉立、陆益婷、刘品希、冯昊喆、赵学科、尹丹兰、全金兰、刘杨、赵斌

自然景观最大化

湖南省金融中心创新示范区 C9 地块综合体

*该项目为投标方案

金融中心创新示范区综合体鸟瞰

湖南省金融中心创新示范区 C9 地块综合体位于长沙市滨江新城中部，东临湘江，西侧紧贴城市绿地公园，远眺谷山、岳麓山。

得天独厚的区位条件，使自然景观资源成为该项目最为独特的优势。

除了地上打造的生态绿廊公园、情景商业街等城市界面，以及与地下轨交接驳的 TOD 体系，超五星豪华酒店及服务式公寓、豪华大平层公寓、LOFT 公寓形成的声势浩大的塔楼成为该项目的标志性语言，重塑了城市的天际线。

综合体重塑城市天际线

总平面图

在南北向布置的强排方案基础上，每栋高层楼宇通过角度偏转，整体以自由舒展的布局形态临江展开，确保一线江景的渗透延续。

而在纵深方向，内排 150m 升高的塔楼与前排 100m 的高层错落有致，共同形成蝶形沿江天际线。

自然不止于江景，在西侧，远处群山的对景也是项目的重要目标。

强排方案与景观导向下的形态扭转

错落有致的景观视线

为了达到景观最大化，不同角度偏转的塔楼采用了不同形式的核心筒布置方式。

为了让出卧室南侧向阳面以及东侧客厅的江景景观，三幢塔楼的核心筒设置在偏北侧的位置；

而采用中央核心筒的塔楼则是为了保留东北侧江景景观与西南面的远山对景。

基于最大景观视野的塔楼核心筒布置

东江西山、左右逢源，再加上蝶形总平面收获的地块内部中央生态绿廊的贯穿，项目整体坐拥山水，形成了极佳的景观意境。

在此基础上，设计保证了景观的均好性，做到家家有景、户户见景。

项目名称：湖南省金融中心创新示范区 C9 地块综合体

建设单位：湖南秀龙地产置业集团有限公司

设计单位：三益中国

服务内容：概念方案设计

基地面积：

60872

建筑面积

480848

设计时间：2019 年 3 月--2019 年 4 月

项目团队：主创建筑师：卢晓刚、张伟伟、俞潇潇、蔣文俊、李卫、黄湖

设计团队：胡哲雨、白杨、张仲宏、邹卫东、叶绿野、陈玉立、陆益婷、刘品希、赵学科、尹丹岚

之所以把城市综合体称作城市问题的解决者，不是开发商的慈善也不是设计师的情怀。而是因为，以社会责任为出发点和切入点去推进庞杂的项目进程，对于政府、开发商、建筑师、商户、城市居民各方都是最优的解决方案。

当然，城市问题并不好解决，城市综合体的任何尝试都只能是一份小小的的力量。虽然小，却并不微薄。

关于三益中国

上海三益建筑设计有限公司，始于 1984 年，曾被中国建筑协会评为“中国十大民营建筑设计企业”。总部设于上海，在全国各大区域南京、济南、西安、成都、郑州等地均设有办事处，设计项目覆盖全国 200 余座城市及各大区域。

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