中海·浣云居丨中国成都

*全文约 5400 字，阅读需要 9 分钟。

有不少读者让我写一写中海·浣云居。

我完全能 get 到他们的纠结，因为目前成都市场上可能的确没有哪个楼盘能像中海·浣云居一样充满争议。

地段好，但板块一般；产品好，但城市界面一般；景观好，但紧邻一条高铁；单价尚可，但总价又不便宜……这样的楼盘搁谁眼里，恐怕都会心里打鼓。所以今天这篇文章，我就说说我对中海·浣云居的看法，不吹不黑，尽量客观，供大家参考。

01 中海是傻子吗？

2020 年 8 月 5 日，经过 11 家开发商 40 多轮举牌，中海最终以楼面价 16000 元/平，无偿移交 12%的代价，拿下了成华区保和街道这块约 91 亩的纯住宅用地。如果再算上配建的绿地和幼儿园，其实际楼面价大概在 19800 元/平左右。

然而，中海并没有预判到 7 个多月后，成都会在 12+2 区域全面执行“限房价、定品质、竞地价”的土拍新模式，所以这个地价现在来看，是偏贵了一点。但好在，这块地约有 91 亩，形状方正，容积率只有 2.0，开发商一定会采用高低配的方式，去实现货值的最大化，并有效降低实际楼面价。这样算下来，中海·浣云居的实际楼面价也还好。

甚至，我在这块地土拍信息出来之后，就曾断言，中海会在这里打造一个云麓世家的 2.0 版，3T6 户的 110-140 平高层，结合 200 平米左右的上中下三叠拼，即使清水房价顶格算，也能控制在高层 300-400 万区间，叠拼 600 万上下。这样的产品，财务指标好，销售速度快，应该是一个皆大欢喜的局。

然而，中海并没有这么做。

它是傻子吗？显然不是。中海被业界誉为最会赚钱的开发商，其利润率一直是同行羡慕的对象。我能以“秒”为单位想到的方案，中海会想不到吗？显然，中海对浣云居这个项目，有战略层面的考量。

众所周知，中海的开发重心一直是城南，而且近 20 年来，中海几乎最大程度享受到了成都向南发展的城市红利。从最早 2000 年中海进入成都的第一个项目中海名城开始，经历了中海城南一号、中海兰庭、中海右岸、中海锦江城、中海天府里，一路从神仙树、金融城、大源，延伸至华府、锦江生态带，最终落子于天府新区 CBD，这一条沿着城市中轴不断发展的脉络，无比清晰。而这一切的开端，都源于南 2.5 环的中海名城。

现在，成都的城市发展重心变了。东进，已经丝毫不逊色于南拓。而新的城市中轴——蜀都大道，已经被正式命名，其东延线部分已大部分贯通，而它就相当于 20 年前的天府大道。

这样的城市机遇，中海不会看不到。它要做的，就是像 20 年前一样，在城东布下一子：正如当年的中海名城，一举奠定在高端市场的绝对话语权，为东中轴上的后续布局奠定基础。

中海·浣云居 区位图

而中海·浣云居就是这一子。它坐落于成都东 2.5 环与城市东中轴蜀都大道交汇处，距离 2.5 环约 300 米，距离蜀都大道约 450 米，如果大家再查一查中海名城的位置，就会发现二者之间极其相似。

所以，中海或许才真的是城市级的战略大师。当我们还在用“眼前”的板块、配套、市场来做判断的时候，它已经看到了 5 年后、10 年后、甚至 20 年后，并为此甘愿冒险，并舍弃一些短期利益。

因为中海·浣云居这样的项目，1-2 年内必清盘，城市后续的发展和红利跟它是没有关系的，但它利好的是中海未来在“向东”战略上拿下的所有土地，同时它也利好长期持有中海·浣云居的业主们。

02 配套及格

如果说，城市中轴的发展是我们可以畅想的诗和远方，那么中海·浣云居所在的建材路板块确实还谈不上高大上，但毕竟也是城市 2.5 环所在，大多数配套还是及格的。

中海·浣云居位于成华区迎晖路东段与中环路锦绣大道段交口东北侧，其周围有比较成熟的居住小区，包括优品尚东、隆鑫九熙、中洲里程、阳光 100 米娅中心等，整个板块以刚需、刚改产品为主，与中海·浣云居的高端定位格格不入。但好在，这些社区并不算太老旧，整体面貌属于可接受的范畴。而配套方面，客观来说，好坏都有。

首先，是生态景观资源。

项目西侧有一块面积约 10000 平方米的绿地，由中海代建，目前已经呈现了一部分，不仅大大提高了业主归家的界面感，也是中海·浣云居业主闲暇散步遛弯的好出去。而在项目的东侧，有一条宽约 40 米的绿化带，作为与成昆铁路的隔离带。不仅如此，成昆铁路以东，还有类似的绿化隔离带，其中就包括面积高达 11.5 万平方米的高铁城市公园等。

中海·浣云居 周边情况

换句话说，虽然项目东侧的成昆线我们认为是一个不利因素，但它也带来了大面积的生态景观和较为开阔的视野，剩下的，就看高铁的噪音影响究竟几何了。

为此我们专门进行了现场实地噪音测量。

第一场测量是在下午 2 点到 3 点之间，测量地点是 168 平样板间，测量结果为室外噪音 60 到 65 分贝，但主要是工地噪音和蝉鸣，室内关窗状态下为 42 分贝左右。

但是，考虑到样板间距离高铁太远，所以我们在晚上 9 点到 10 点之间，又选择了与中海浣云居基本处于同一位置的阳光 100 米娅中心进行测量，并且我们选择的是其一期，离铁路最近的那一栋且侧向直面铁路的户型，采样地点为 4 楼卧室，正好与中海浣云居叠拼处于相似高度。

而测试的结果令我大吃一惊，哪怕高铁和火车同时进站的极端情况下，开窗状态的噪音为 45 到 55 分贝，而关窗状态为 42 分贝以内，安静的甚至有点可怕。我专门问了三位阳光 100 米娅中心的业主，都说对高铁噪音无感。而我个人实际体验来说，如果高铁不开灯，你是完全不知道它的存在的，甚至我认为，它是一道美丽的风景。

所以，关于中海浣云居高铁噪音的问题，可以就此翻篇了。

8 月 6 日晚 9:00-10:00 阳光 100 米娅中心测得

其次，是纵横交通网络。

中海·浣云居

距离成都的城市枢纽成都东站的直线距离只有 1.3 公里，因此它的交通优势自然不必怀疑。

陆路交通方面，实现了三纵三横的干道体系，其中“三横”就是成都向东的三大主动脉，蜀都大道、成洛大道和驿都大道；

而“三纵”则是二环、中环和三环，皆为城市级干道。

而轨道交通方面，距离最近的是地铁 7 号线迎晖路站，直线距离约 350 米，而 7 号线作为环线地铁，可以换乘大多数其他地铁线路。例如，向北一站，有可以换乘地铁 4 号线的槐树店站，向南一站，可以到东客站换乘地铁 2 号线，都是比较方便的。

第三，是教育资源。

中海·浣云居周边，学校并不少。首先，项目自身代建了一个幼儿园，不低于 6400 平，不少于 12 个班；此外，三四百米范围内，还有柠檬树双语婴幼园和优品婴幼园。而小学，方圆一公里内，有成都市华建学校、双林小学御风分校、渥太华国际学校、杨柳小学等。但根据 2020 成华区的划片政策来看，中海·浣云居的周边楼盘基本都被划入了成都市锦汇东城小学（鲁能城附近，主要是优品尚东）和成都市双林小学御风分校（主要是阳光 100 米娅中心和中洲里程）。因此，中海·浣云居的学区问题存在不确定性，最终要等交房入住后由官方划片明确。

最后，商业配套等待呈现。

如果说中海·浣云居周边的居住界面尚可，那么商业界面就有些落后，各种老旧的底商，零散低端的业态与高端人居是不匹配的。

但好在，一些大型综合体的商业项目已经正在路上了，其中 15 万平方米的成华和悦广场，距离项目不超过 500 米，而 8 万平方米的雪松商业 MALL，距离项目也大约 900 米左右；而鲁能城秀街和东方希望总部也将打造 5 万平方米的精品商业，也都在步行范围之内。

综上看来，中海·浣云居所在的建材路板块，占据了城市东 2.5 环的绝佳位置，目前它在景观、交通方面有一些优势，而商业、教育则尚需时间发展。

03楼市高质量产品

前不久，网络上掀起了一股“人类高质量男性”的娱乐风潮，但如果抛开其中戏谑的成分，用在楼市中，反倒是一个挺严肃的话题。

众所周知，成都已经开始全面执行“双限地”，这一方面引发了广大购房者对楼盘品质的担忧，而另一方面作为业内人士，我们也对产品的同质化趋势感到忧虑。从目前已经亮相的“双限地”项目来看，100-140 平三房四房几乎成为绝对主流，控总价、偷货值、降成本成为大多数开发商的救命稻草。但对于真正的高端改善购房者而言，未来是否还有产品符合他们的需求？

而当我们抛开外部因素，单独审视中海·浣云居这个产品的时候，我们会惊喜的发现：第一，它对于整个市场和行业而言，是一个稀缺的高品质楼盘；第二它对于中海而言，我们会感叹：“当年的那个中海，回来了”。

中海·浣云居，符合楼市高质量产品的理由有三个：

第一、指标过硬。

我一般会把土地指标比作一个楼盘的胚子，只有胚子好了，后天产品才有可能质量高。而中海·浣云居土地规模约 91 亩，形状方正，容积率仅 2.0，绿地率达到 35%，建筑密度 20%，原始地形还有一定的缓坡抬高。此外，它是 100%纯住宅用地，没有兼容任何商业。

中海·浣云居地形特点

近百亩宅地搭配 2.0 容积率，在主城三环内可以说非常罕见的，甚至比建发·央玺的土地条件还更好。

而在规划布局上，中海·浣云居也非常从容，它在地块北侧布局了 7 栋高层（含 1 栋无偿移交），以半围合的方式，形成了一个长 200 米，宽 60 米的景观大中庭；而地块南侧，则布局了 20 栋地上 4F 的纯上下叠。

整个项目除了一栋高层外，均为南北朝向，没有一套住宅是日照不足的公寓产品。

中海·浣云居鸟瞰效果图

第二、实景不俗。

当然，仅凭土地指标和规划布局，只能说明胚子好，但胚子好也可能长成歪瓜裂枣。没有眼见为实的证据，中海·浣云居是忽悠不了我们的。我们也是通过一系列将要交付给业主的实景，才作出了中海·浣云居“高质量”的判断。

首先，是归家大门。归家入户系统是一个社区的面脸所在，中海·浣云居为此完全参照了五星级度假酒店的设计，配置了宽达 70 米的风雨飘板，全铝板和石材打造。整个迎宾大堂，挑高达 9 米，全玻璃幕墙打造，现代感十足。

大门实景图。

而项目整体抬高的地形，也让归家的仪式感有别于其他社区，它将通过一部自动扶梯、一部电梯或一个旋转步梯完成。

扶梯实景图

其次，是风雨连廊。

在业内，我们评判一个社区是否高端，风雨连廊和架空泛会所，会是两个非常重要的指标。而在成都当前的高端社区中，配置风雨连廊的项目并不多。

而中海·浣云居的高层组团部分，用铝合金和石材打造了环状的社区风雨连廊系统，整个造价相当不菲。而业主身在其中，既不惧日晒，也不怕雨淋，这就是高端社区会尽可能去给业主营造的尊严感和仪式感。

风雨连廊实景图

风雨连廊对接的，是入户大堂，这其实也是高端社区比较重要的公共部分。

中海·浣云居的入户大堂相当气派，立面采用了竖向线条的铝合金构件，内部挑高 6 米，地面和墙面大面积石材铺贴，局部辅以木纹饰面，品质感和高级感在市场中属一流水平。

入户大堂意境图

此外，还有泛会所。泛会所的意义不仅在于一楼架空，牺牲货值，更重要的是它没有一楼住户，就能让整个公共区域更加公共化、规范化。而中海·浣云居一楼全部架空，并将空间打造成可供业主使用的泛会所。目前已经呈现的，有部分健身分和瑜伽室，标准也相当不错。

最后，是会所和部分下沉庭院。高端社区一般都会有考虑为业主打造私人会所，而中海·浣云居和言几又合作打造了一个小型的书店，藏书 7000 余册可供业主借阅。同时，也有一些公共空间可供举办一些小型活动等等。

书店实景

而下沉庭院作为高层中庭园林景观的一部分，中海·浣云居也做到了实景呈现，品质所见即所得。

下沉庭院实景

以上这些，都是中海·浣云居已经打造出来，并且最终会交付给业主使用的场景，虽然目前来看仅是局部，但也足以证明中海在这个项目上的投入和用心，这比只拿效果图出来有说服力的多。坦白说，这样的交付品质，那肯定是市场顶流的水准了。

第三、圈层纯粹。

说了胚子指标，说了实景硬件，再来说说圈层软件，这或许才是一个高端社区真正的价值所在。

首先，当然是定位纯粹。中海·浣云居的高层只有两个面积段，168 平四房和 188 平四房；而上下叠的面积段为 268-366 平，从产品定位来看，它是妥妥的高端改善。当然，为了控制总价，它选择了清水交付，个人觉得对高端定位有一定的打折，但瑕不掩瑜。

但这还仅仅只是表面，我们知道很多开发商做叠拼，一定会有大量的赠送，尤其是上叠必送露台。但这样的产品，说实话一旦交付之后，很多业主都会进行搭建和改造，破坏整个建筑的外观和立面，丑不忍睹堪比战火后的叙利亚。而我相信，真正的高端客户是看不上这样的小区的。

但是中海·浣云居没有赠送露台，它所有的屋面都是不上人的，还做了漂亮的坡屋顶和老虎窗，这就从根本上杜绝了业主私搭乱建的可能。从产品的角度看，中海·浣云居的花园赠送并不大，也没有露台，但它聚拢的，是一帮真正高素质，不贪小便宜，尊重公共利益的业主。而这样价值观趋同的圈层，才是一个高端社区真正无价的东西。

04户型&样板间

中海·浣云居的高层部分，户型设计也相当能打。

168 平的四房户型，面宽做到了 16.8 米，五开间朝南，足以“封神”；

而 188 平的四房户型更甚，面宽做到了 18.2 米，同样也是五开间朝南。

这也是成都中海第一次放弃了竖厅户型，改为横厅户型设计。

下面分别是 168 平和 188 平两个户型的平面布置图，和 168 平户型的实体情景展示样板间

（非交付标准）。

约 168 平样板间实景图

而叠拼的优势更明显：

一是它本来就是上下叠，只有 4F，比上中下叠的产品就有了降维打击力；

二是它的尺度并非一般的叠拼可比，一般的叠拼为了控制总价会把产权面积控制 200 平上下，但中海·浣云居直接做到了 268-366 平，赠送后面积基本向小独栋靠拢了，所以它的内部空间是比较宽裕的，居住的舒适度也比较高；

三是它采用了独栋式的入户方式，下叠从南花园入户，上叠从北花园入户，都带室内电梯和 2 层地下室。其中，上叠还赠送了一个阁楼空间。

上叠样板间图

05中海·浣云居已于 9 月 28 日取得了预售，其中 168-171 户型清水单价为 28045-29445 元/平，总价约 480-504 万/套；188 平户型清水单价为 27025-30675 元/平，总价 510-578 万/套；上叠产品总价 792-1103 万/套，下叠产品 758-996 万/套。

我个人判断，在当前的市场环境下，中海·浣云居的压力不小。但我们并不能因此就否认它在产品层面带给市场和行业的标杆价值，至少它值得尊敬。

我会衷心的建议以下两类人去现场看看：

一是地缘深度改善型的自住客户；

二是想要居住在主城区的高预算的普通资格自住客户。

整个板块的状况，

大多肉眼可见，如果你对区域的接受度尚可，我相信中海·浣云居的产品力，一定不会让你失望。

文/吴思竹

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