东伦敦科技城更新项目丨英国伦敦丨伦敦政府

根据全国第七次人口普查数据，2020 年我国常住人口城镇化率达到 63.89%，城市发展已由增量扩张转为存量更新的新阶段。随着城镇化快速发展，传统工业用地、老旧办公楼、老旧小区、城中村已形成高密度的城市格局，城市空间效率与品质亟需提升。

推动城市精准更新，利用“绣花功夫”给老城市“造血”，可为老城市提供新的空间布局，使城市再次迸发出新的活力。

本文以欧洲著名中心城区更新典范——东伦敦科技城为例，通过分析其渐进式更新的方式，以及从“工业贫民窟”到“国际科技创意中心”的蜕变途径，为广州旧城片区在产业转型升级的同时挖掘自身特色，营造产业与生活复合化空间提供经验。

东伦敦科技城区位

（来源：自绘）

东伦敦科技城发展节点

（来源：自绘）

01东伦敦科技城渐进式更新的经验总结

以“插件式”更新引领，通过“益生菌”长周期实现以点带面渗透

2008 年，伦敦政府成立科技城投资组织（The Tech City Investment Organization），首先设定硅环岛为科技城建设起点，承担地区主要科技创新功能。英国政府作为牵头主体，引导修建了环岛片区的高楼大厦，包括 Bezier Apartments，White Collar Factory 等标志性建筑，并以低租金政策、税收抵免政策等吸引企业入驻。

在硅环岛建筑群的带领下，插件式建筑从硅环岛出发，沿横纵干道（Old Street & City Road）向东西南北延伸发展，20 年时间内陆续建设逾 20 栋大楼，以点带线，以线连面，进一步向整个东伦敦旧城延伸，实现全域的更新发展。

插件式更新方案

（来源：根据网络图片改绘）

科创企业入驻情况

（来源：根据网络图片改绘）

在旧建筑群中，插入建设新的建筑体块，这些插件一般是大型的公寓楼公企业办公楼，如此方式既未改变区域整体肌理与城市风貌，又为本地发展引入了新的活力空间。摒弃“暴风骤雨”般的大拆大建，东伦敦以“插件式改造”拆除地块原本建筑，用近 20 年时间将本地从工业贫民窟变为了如今的国际创意中心。

插件式“益生菌”建筑

（来源：根据网络图片改绘）

以“微创式”更新覆盖，塑造新人群消费生态

为实现现存建筑的功能置换、提质改造，东伦敦科技城以多种“微创手段”，大面积进行了“微创式”的更新改造。

首先，为避免大拆大建与资金浪费，政府倡导建筑局部重建的微创更新模式。“鲍尔办公楼组”是英国电信于 19 世纪 60 年代建造的建筑集群，其东部的塔楼被科技公司购置，以插件更新方式完成拆除重建，西侧楼组的其他建筑则进行了微创更新，进行立面改造、局部重建等，丰富空间功能，提升建筑品质，最终实现活力的提升。

微创式改造之一：局部重建（“鲍尔办公楼组”案例）

（图片来源：网络）

其次，为避免处理大量复杂产权问题，沿横纵干道（Old Street & City Road）的大部分旧建筑采用底层功能置换的方式，带来“上旧下新”的街道风貌，满足创新人群的年轻消费购物需求，同时保留本地原本的建筑风貌与城市肌理。

微创式改造之二：底层功能置换

（来源：根据网络图片改绘）

同时，针对产权更为复杂的区域，伦敦东区为简化改造流程，设置“合法涂鸦区”。老旧建筑墙面吸引了艺术家创作，涂鸦艺术魅力使得“酒香不怕巷子深”，许多城市空间获得了独特的美丽，这为全区域构建了精彩多元的城市界面基底。

微创式改造之三：涂鸦创造

（来源：网络）

以“快闪式（pop-up store）”激活畸形空间，丰富公共空间社交功能

“双中心”的区域公共空间体系

东伦敦快闪店（来源：根据网络图片改绘）硅环岛是老街路地铁站的出站口，更新开发经历了三个阶段（孤岛-快闪-拓展）：2008 年之前，该环岛犹如孤岛被车行道路所包围，地块内缺乏开发；随着科技城建设的开始，政府着手美化地块景观，并在有限空间内进行快闪式商店建设，使用低成本在短时间内就激活了环岛区域的服务属性；2020 年后，政府开启新一轮改造，将环岛与一侧地块连接，拓宽广场空间，同时优化交通组织。

快闪式公共空间改造之一：硅环岛

（来源：根据网络图片改绘）

盒子广场（Boxpark）是另一个快闪式公共空间，原本该地块是被高架地铁线路所切割的畸形地，属于缺乏开发的撂荒地。随着科技城从硅环岛沿老街路的东向扩展，这块角落迎来发展契机，同样使用低成本、短周期的建设方式，这里成为另一个公共活动中心。在下一步规划中，它被政府认为将起到与硅环岛类似的作用，成为发展的又一重要节点。政府打算继续完善该地块建设，并在后续围绕它建设各类高端居住、商业、办公高楼。

快闪式公共空间改造之二：盒子广场

（来源：网络）

以“叠加式”协调全局，复合化功能满足多样人群需求

东伦敦科技城的建设以人为本，在进行空间、建筑改造时，以满足多样人群需求为基本前提。东伦敦科技城为提升城市空间活力，积极在街道场所进行“空间叠加”，开展了“老街绿洲”项目，如硅环岛西侧通过改造建设，提供包括休憩、运动、观景、骑行等多种功能，在特殊时间节点，该空间也会承担活动举办、公民交流等功能。

“叠加式”更新之一：老街绿洲街道项目

（来源：根据网络图片改绘）

建筑空间功能也依据人群需要，不断进行丰富。如 White Collar Factory 办公大楼，为满足其中工作者的运动需求和接触自然的渴望，在屋顶铺设了草皮与跑道，提升了建筑本身的功能丰富度与吸引力。科技城通过“空间叠加”，增加了地区吸引力，让创新人群愿停留于此，为其科技发展打下基础。

“叠加式”更新之二：建筑功能复合

（White Collar Factory 屋顶跑道）

（来源：网络）

02“渐进式更新”对广州的启示

空间上以点带面，以插件式更新注入“益生菌”

整村整片的大拆大建更新方式已难以为继，参考东伦敦科技城经验，以重要城市界面更新为起点，带动周边其他“插件建筑”建设，这些新建筑再辐射各个街区的更新发展，通过加强政策引领与规划指导，先实现重要节点的开发，再充分发挥其引领作用，“益生菌”式扩散全局，最终做到全域的渐进更新。

时间上拉长战线，以微创式更新持续性施加“点睛之笔”

急功近利渴望短期内实现旧城的更新是不现实也不合理的。参考东伦敦科技城旧楼、旧街的提质改造方式，宜放长线钓大鱼进行持续性的改造。建设过程中既要通过政策控制更新项目的风貌与周边新旧和谐，更需要建设合理的组织管理体系、政策制度体系，确保公众参与、共同缔造，激发社区、人群的建设意愿，实现留住记忆，通过微创式更新，保留区域内涵，挖掘社区本身的价值，找到属于本地自己的有意义的空间。

边角地灵活利用，以快闪式更新为未来更新提供过渡选择

投资大、改造慢的大体量更新项目开发建设周期较长，广州可尝试使用快闪方式，激发城市闲置地块、畸形空间、桥底空间、口袋空间，盘活边角地的土地价值，缩短开发周期，降低成本，同时也能被快速拆除，保证未来纳入周边地块整体更新的可能性。

功能上复合更新，以叠加式更新促进场所的功能复合

旧城更新的土地寸土寸金，可参考东伦敦科技城，通过街道活化、“第五立面”改造等实现空间功能复合叠加。通过政策设计，在有限的建筑和空间体量中规划满足公共服务、商业、居住、酒店、公寓、社区活动等功能空间，并将这些功能空间合理地整合在一起，满足人群的多元需求，提升地块的收益与价值。

供稿｜规划设计三所

技术审核｜总工程师办公室

编辑｜办公室

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