纽约布鲁克林海军造船厂园区改造丨美国曼哈顿

高科技园区一般是指以高新技术的研究、开发和产业化为主要功能的园区，其交通区位良好，布局多靠近科研院所等创新源，园区呈现出办公、研发中试、高新制造和服务配套功能混合特征，且空间成本相对较低。

本文以美国两个高科技园区为例，从多维度介绍其相关发展经验，包括依托大学设立且形成良好产学研协同关系的北卡三角研究园，以及低效存量工业创新转型为高科技制造的布鲁克林海军造船厂园区，以期为广州产业园区创新高质量发展提供有益参考。

01 北卡三角研究园

北卡三角研究园位于美国东海岸北卡罗莱纳州，处在北卡大学分校、北卡州立大学和杜克大学围成的三角区域中心（图 1），占地约 28 平方公里。园区自 20 世纪 50 年代开始建设，那时北卡罗来纳州在美国还是个经济落后的农业州，三角园是一片贫瘠荒凉的土地，但是周边却分布着北卡罗来纳大学、北卡罗来纳州立大学、杜克大学三所著名大学。政府发现这一科教资源的价值，提出通过设立研究园将三所大学的创新资源进行整合，同时为高校相关的科研机构提供集中式空间平台，北卡三角研究园应运而生。

目前，北卡三角研究园已发展成为美国规模最大、吸引国内外创新研发机构最多的科研型园区，与硅谷和德克萨斯产业园并称美国三大科研中心，也是世界最著名的高科技园之一。

图 1：北卡三角研究园区位

1.1 结合大学优势学科打造特色产业集群

在政府主导和支持下，结合三所大学的学科优势，联合企业界、工业界和大学界，共同对园区产业发展进行详细策划。园区重点产业方向紧扣三所大学的生命科学、信息技术等优势专业，并通过长期孵化和精准招商，培育和吸引了包括巴斯夫、拜耳、葛兰素史克、联想、SAS 软件等行业领军企业。引导鼓励产业成链发展，促进领军企业的创新带动产业链上下游全面跟进，并通过主导核心企业的衍生、裂变、创新与被模仿，逐步形成了特色优势产业集群。

如州政府早在 1980 年，就将生物工程视为最有前途的技术领域，结合高校专业特色，明确了园区细胞病理研究、基因工程、癌症和流行疾病疫苗研发、免疫工程等细分产业方向，并确定了相应的产业链建构战略。目前园区入驻的约 260 家企业和 5 万就业人口中，生物科技相关企业数和员工数占比分别高达 46％和 60％，生物科技产业也涵盖了研发、设计、试验、生产的全产业链，产业链各环节形成良好的支撑关系。

值得一提的是，在园区的产业成链集群过程中，注重对大、中、小企业的同时引进和接纳。目前园区各类规模的企业数量形成一定的梯队结构（图 2），这有利于大企业可以就近将部分业务外包给中小企业，强化了园区的专业化分工，同时大量的小微企业也利于激发园区活力。

图 2：园区各类规模的企业数量占比

1.2 构建良好的产学研协同创新机制和网络

北卡三角研究园由三角研究基金会负责管理，该基金会由政府、学校、当地领头企业等各方 11 名代表组成理事会。研究基金会下设三角服务中心、大学安置服务中心、技术转让办公室等机构，各司其职负责园区各项事务高效运转。通过这种“官、学、产”共同管理模式，很好地将政府、高校、企业组织在一起共同商议决策，使得园区内企业和科研团体具有很大的自主权，为高校与企业自由合作扫除障碍。同时，基金会下设附属公司，引领建立各种专业化服务机构、创新公共服务平台以及各种共享机制等，帮助企业获得来自科研机构的专业化、优质价廉的技术、知识外溢等支持，有效加速高新技术企业孵化成长。

此外，北卡三角研究园在多个维度建立了企业、周边大学与政府之间的密切联结关系，为搭建高密度的产学研协作网络奠定基础。如州政府授权北卡州立大学董事会对所有校区可进行基于“管、产、学”合作形式的物业开发，满足产研一体化需求；建立组织网络化、服务专业化、运作市场化的中介服务体系，大量服务机构为非盈利机构，帮助企业对接原始科创资源；通过三角研究基金会引导，近 90％的园区公司与三所大学建立了正式和非正式的产研合作联盟，为研究成果产业化铺路；设立大学安置服务中心，专门负责毕业生求职、创业和园区企业雇员、寻求创业伙伴等中介服务，畅通校企人才流动。

1.3 政府对大学科研和企业融资等多元支持

北卡州政府意识到园区与周边大学的共生关系，因而对大学的支持毫不吝啬。除了对大学基础设施建设、校园组织进行资助外，对科研项目也给予大量直接经费支持，旨在提升区域创新能力。州政府除了是北卡罗莱纳州立大学的研发经费提供者外，对非州立的杜克大学、北卡罗莱纳大学也进行了大量的资助，对科研的直接资助有效的促成了一批原始创新。

此外，北卡州政府对园区内的基础设施、孵化器、非营利机构等进行了大量的投入，如在园区内建立北卡生物研究中心，促进吸引生物科技领域高新技术企业和高端人才。考虑科创企业资金不足特点，重点为入驻企业提供低息贷款和相关金融业务。如对于到园区开业的企业提供 10 万到 50 万美元的低息贷款，贷款的期限长达 7 年，年利率仅为政府债券利率的一半或为固定的 5%；成立政府下属的小企业管理局，并向园内小企业提供贷款担保及其他金融业务等。同时为减轻企业包袱，规定入园企业只需向联邦政府缴税，州政府实行免税政策。

1.4 重视园区的宣传与推广

北卡三角研究园主要通过加入国际组织、牵头主办活动、借助政府资源三条路径，在多年经营下累积了广泛的知名度，达到园区推广和吸引全球人才的目的。

积极推动园区加入国际性协会、产业联盟等国际组织，并支持园区管理人员担任组织重要职务，以加强与其他成功园区交流，了解世界科技园区最新动态。如加入国际科技园协会（IASP）并支持研究园主席 ReckWeddle 任 IASP 北美分会主席等。此外通过主办年会论坛和学术会议，构建园区与企业的沟通平台并提升国际影响力。如举办年度生物医药学科论坛、第 26 届 IASP 年会等。其中第 26 届 IASP 年会参会者创历届新高，共有来自全球 52 个国家或地区的 800 名行业领导者到会，园区“曝光度”大幅提升。再者充分利用政府搭建的网络平台推广园区，吸引企业入驻。如三角研究园加入了 5 家由州政府主导的产业联盟或协会等组织，借其宣传园区形象，接洽目标企业。

北卡三角研究园对广州的启示

1. 结合优势创新源培育特色产业链

广州拥有数量庞大、实力雄厚的高校和科研院所，在校大学生规模全国领先。广州高科技园区建设可紧扣这些独特资源，重点依托优势学科专业、优势科研领域定向策划一批特色化园区，结合数字经济、智能制造发展趋势，综合明晰园区发展方向和具体产业类型。以创新源为锚点，吸引不同规模的上下游企业和创业团队入驻，逐步搭建研发、中试、生产、服务的全产业链条。

2. 探索多元的校企产研合作途径

广州可以部分临近高校和科研院所的高科技园区作试点，探索“官、学、产”联合园区管理运营模式。政府主要保障公共设施、公共空间配置等公共利益，对园区土地使用和建筑功能进行监管，而在园区物业租售、研究平台搭建、产业转化等方面给予校企更大自主权，增加合作可能性。此外，还可通过设立共享实验室和中试平台、成立非盈利性的专业科技中介机构、搭建人才中介平台等方式，促进校企研究交流和供需对接，促进协同创新和科技成果转化。

02 布鲁克林海军造船厂园区

布鲁克林海军造船厂（Brooklyn Navy Yard）园区位于纽约曼哈顿与威廉姆斯堡大桥之间，沿东部河区布局，属于纽约市的核心区域。这个占地约 1.2 平方公里的海滨区域曾是美国最古老的海军造船厂，1966 年厂区被政府关闭，并在 1967 年出售给纽约市，成为该市的资产。1969-1981 年，纽约市将该区域作为工业园区进行开发，但由于经营不善，20 世纪 70-80 年代，该区域进入衰败期，就业人口一度下降至不足千人。

20 世纪 90 年代，该区域的更新改造被提上议事日程，2004 年开始实际推进该区域的整体改造及基础设施更新。2004-2015 年，在纽约市两届政府的推动下，该区域逐渐从传统工业区及海事设施区脱胎换骨，在 10 年中成长为纽约新一代高科技制造产业发展中心（图 3）。

图 3：布鲁克林海军造船厂园区改造后实景图

2.1 明确的存量创新转型方向

进入 21 世纪，美国提出重振制造业的战略计划，纽约顺势推出“圈定工业企业区”，通过保障用地实现制造业增长，保护并激励工业企业发展。布鲁克林造船厂因其具有悠久的制造业历史，且具备发展高科技制造的外部条件，因此政府提出将“制造业复兴”作为区域更新的抓手。

根据美国劳工统计局发布的信息，纽约市的制造业在经过衰落期后，就业岗位于近 10 年逐步回升。实践证明，令纽约制造业取得发展的是智能和高附加值产品制造，而不是大宗产品和人力密集型制造业，其中微型制造成为普遍认可并推荐的发展方式。因此，鲁克林造船厂更新把握这一趋势，明确园区主要结合 3d 打印、生物制造、AI（ArtificialIntelligence）人工智能发展“高科技+制造”产业，同时结合地区丰富的文化基因，发展文化创意项目定制等“文化+制造”产业，以及纽约市快速发展的电脑数控机床、小型无人机、软件设计方面的微型制造业。明晰的发展定位为园区招引企业和企业孵化指明方向，目前 1 平方公里多的区域集聚了约 380 家技术驱动型制造企业，提供超过 1 万个就业岗位。

2.2 维持产业空间的稳定性和改造后低成本

纽约是世界商业中心之一，有着活跃的房地产市场，在住宅房地产市场价格相当诱人的情况下，要保障一个稳定可持续且租金适宜的制造业空间往往存在挑战。

纽约市政府前瞻性的认识到这些问题，在改造之前就明确了更新计划主要目的在于带动地区经济，创造就业名额，而盈利则不作重点考虑。纽约市政府成立布鲁克林海军船厂发展公司（BNYDC），这是一家非营利的房地产开发和物业管理公司，与纽约市政府签约，作为该区域 380 余家企业的土地主管方与园区运营商。BNYDC 对园区的发展具有极强的公共使命意识，因而在运营中可以避免利益导向的物业功能改变，最大限度地保持土地主要为制造业用途。

同时，为了避免改造物业价格过高，纽约市政府对区域更新和主要建筑改造进行了直接注资。比如对 77 号大厦总投资 1.4 亿美元的改造中，7300 万美元来源于市政资金，370 万美元则由市议会及布鲁克林区财政支付。此外，政府还对海军造船厂的更新给予税收方面的优惠。包括准予更新项目的业主免缴地产税，将造船厂区域指定为"帝国区"和"工业产业区"，政府部门为该区域能够创造就业机会的企业提供一定的税收优惠等。一系列手段使得布鲁克林海军造船厂园区避免了过度“高档化”，有效防止了制造功能改变并维持了产业空间的相对低成本，提升了园区整体吸引力和竞争力。

2.3 契合于新业态的建筑空间创新适应性改造

伴随着产业升级和生产方式变化，新型制造业更多的向创新设计、定制化方向发展，需要研发、设计、制造、市场销售等功能在一个空间内实现整合。布鲁克林海军造船厂园区契合于复合一体化的新业态需求，综合考虑引入的产业和企业类型，对原有建筑进行了精细的适应性改造。

如园区 77 号大厦原为传统的海军造船厂建筑，总建筑面积约 9 万平方米，共 16 层，目标是转化为一个高科技创业及小微制造业（主要为食品加工、小型加工制造、仓储物流）联合办公中心（图 4）。改造中将原有建筑的 1-3 层改建为食品加工和美食广场，为就业者就近提供配套（图 5）；建筑 3-9 层改造为制造及轻工业租赁空间，满足生产需求，中心柱距为模块化的 6.1 米，同时在楼层四角布置货运电梯并扩建卸货平台与大厦对接；9 层以上则为可分割小型办公，为创业孵化提供灵活的空间载体。

图 4：北 77 号大厦改造前（左）和改造后（右）效果对比

图 5：77 号大厦底层空间外景（左）和内景（右）。

改造后的园区绿色制造中心，是专为新制造业提供研发、设计、制造、销售等功能的一体化新办公空间。该建筑前身是具有特殊历史意义的造船厂生产车间，建筑面积约 1.5 万平方米。更新设计中巧妙地保持了工业建筑特色和中轴线平面布局模式，设置集服务配套、展示、社交等综合功能于一体的中轴空间。同时充分利用大层高，通过立体维度的创新建筑布局手法，有序地安排了首层独立办公室、工作车间、loft、共享办公区、会议室等空间，很好地满足了多样化工作空间交织融合的新业态需求（图 6）。

图 6：绿色制造中心外景（左）和内部空间（右）

2.4 打造绿色可持续的园区品牌

布鲁克林海军造船厂园区更新中，认为绿色可持续发展不仅对环境有利，更是重要的吸引力和商机，因此在规划建设的多个方面体现出绿色设计理念，并将此作为园区品牌打造。如低碳节能方面，从 2007 年开始，要求园区建设的所有新建筑必须符合美国绿色建筑委员会“能源与环境设计标杆”（LEED）标准中的“银质”或更高水平，并通过安装屋顶太阳能收集系统、高能效窗户与灯泡，以及新型能源流量控制、监控与分配系统等手段提升旧建筑的能源使用效率。如建造及运营美国第一家拿到 LEED 金认证、纽约第一个屋顶安装风力涡轮机的工业建筑 BUILDING92。此外，还通过设计太阳能和风能路灯系统，改进慢行系统鼓励使用自行车等综合手段，降低园区运行能耗；水资源保护方面，则投资 4000 万美元提升改造区域道路、供水以及下水体系，建设先进的雨水管理系统，利用雨水清洁、灌溉的同时最大限度减少雨水流入临近的东河造成防洪压力。

值得一提的是，园区打造了约 6000 平方米的屋顶农场，每年收集超过 4000 立方米的雨水，产出超过 2.2 吨香草、番茄、辣椒等新鲜农产品。同时，绿色屋顶也是一个综合性社区活动场所，屋顶瑜伽课、烹饪课、晚餐、婚礼等等都可以在这里举行（图 7）。

图 7：布鲁克林海军造船厂园区的屋顶农场

布鲁克林海军造船厂园区对广州的启示

1. 提供稳定低成本的产业空间

一方面，广州可通过加强工业产业区块管理、控制“工改商居”规模等方式，保障产业载体持续供给；另一方面，应考虑到高科技园区集聚大量对成本较为敏感的初创和中小型企业特点，可通过政府或政府背景国企自持产业平台、给予“工改工”资金和税收优惠等措施，将物业租金维持在相对较低水平。同时，政府也可试点投资改造一批区位良好的低效工业并引入专业机构运营，重点为创业企业提供低成本孵化场所。

2. 重视园区品牌打造与宣传推广

策划园区品牌并加强宣传推广，是提升园区影响力的重要途径，可助力园区在招商引智的竞争中获得优势。广州高科技园区应结合自身产业特点和特色优势，对园区进行包装策划形成易于识别的园区品牌，并通过积极加入国际组织、产业联盟、行业协会，以及牵头举办行业重要会议和活动等途径，增加园区曝光度。此外，还可通过定期策划园区招商大会、推介会、企业对接会等形式，搭建招商推广平台，并对各类活动通过媒体、网络平台、广告海报等方式作广泛宣传。

参考资料

1. 李珊珊、伍江．生产创新作为后工业城市更新的驱动力——以纽约市布鲁克林滨水区三个工业遗产更新项目为例[J]．住宅科技 2020(03)：1—7．

2. 梁爽、刘柯岐、董美宁、付玉冰、管敏敏．纽约布鲁克林海军造船厂适应性再利用研究[J]．工业建筑 2019(01)：206—211．

文图提供｜吕峰、刘松龄（GZPI 政府规划编制部）

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