最具性价比之城的安居,乐业设计丨中国广州丨GZPI城市设计策划所

步行街熙攘的人群

不久前，百度地图发布《2020Q3 中国城市活力研究报告》，广州的人口吸引力指数位居全国首位，人口流入人数也高居全国第二。人口的集聚和迁移，是“用脚”对一座城市的“投票”，体现着一座城市的吸引力和竞争力。近年来，始终有人质疑广州的综合实力已经掉出第一梯队，唱衰广州的论调也时有出现。然而，

人口的流入数据实实在在的反映了人们“用脚投票”的结果。

为何广州会有如此大的吸引力？人们选择一座城市的逻辑其实非常简单，对于有志创业的年轻人，考虑的是创业初期的各项成本；对于其他人，考虑的是就业机会，以及租房、买房的成本。在这两方面，综合各种因素，尤其是价格因素来看，广州无疑是性价比最高的。

拥有一线城市中最低的安居成本与创业成本，已经成为广州吸引年轻人的重要因素。

01 创业：低成本孵化

创业：低成本孵化

广州是创业者或者创业企业的最佳选择之一。不论是选择区位条件优越、物业管理完善、内部环境高档的甲级写字楼，还是选择低成本的众创空间、孵化器，广州都极具竞争力。

1.写字楼：一线城市租金最低

在一线城市中，广州的甲级写字楼租金是最低的。根据 JLL（仲量联行）公布的 2020 年第三季度我国一线城市和重点二线城市写字楼的月租金数据，北京 373 元每平米，上海 284 元每平米，深圳 212 元每平米，广州仅为 176 元每平米，还不及北京的一半，仅为上海的 60%、深圳的 80%，较低的写字楼租金为企业特别是创业企业显著的降低了固定成本。

广州珠江新城写字楼群

与租金截然相反的是空置率。

根据第一太平戴维斯发布的 2020 年三季度北京房地产市场研究报告，北京全市写字楼空置率继续走高，处于 15%的高位，同比上升了 5.9 个百分点。上海、深圳的情况与北京类似，唯独广州的空置率维持低位，且持续下降至 3.7%。

低租金吸引更多需求，高需求降低空置率。低空置率一方面反映了需求的旺盛，另一方面亦是政府稳健调控供应节奏的结果。广州目前甲级写字楼存量大约 520 万平方米，近五年推出市场的年均供应量仅 40 万平方米，并且主要集中在珠江新城、天河北、越秀等传统 CBD 板块。随着后续新兴板块（琶洲、金融城板块等）的甲级写字楼逐步进入市场，租金、空置率都可以继续维持在一个相对健康合理的水平。可以看到，目前广州的写字楼市场已进入一个良性循环。

2. 创客空间：城中村诞生“千亿”企业

写字楼租金再便宜，对于大部分初创企业来说，其价格仍然是难以承受的。不过在广州，还有大量的低成本创业空间，为刚走出校园的大学毕业生们提供了安心创业的栖息之地，承载着他们的梦想。

作为中国三大造车新势力之一的小鹏汽车，2020 年 8 月在美国纽交所上市，目前市值已超 400 亿美元，名副其实的千亿级企业。然而，大多数人可能不知道，小鹏汽车的总部，是位于广州天河区一处毫不起眼的村级工业园内。

位于村级工业园中的小鹏汽车总部

经摸查，目前广州全市有 2700 多个村级工业园，总面积约 132 平方公里，零散分布在数百条城中村的集体土地上。在过去改革开放四十多年历程中，村镇经济模式下的村级工业园为工业化提供了廉价的土地、厂房和劳动力，为珠三角成为“世界工厂”发挥了不可磨灭的贡献。但随着经济发展进入新常态，传统粗放的发展模式已难以为继，村级工业园普遍存在的建筑形态破旧、产业低端，用地规模与产出效益不匹配等突出问题，成为制约产业转型的主要瓶颈。

为破解这一困局，近年来，广州市探索出一条村级工业园整治提升与创新创业相结合的新路子，通过“淘汰关停、功能转换、改造提升”三大路径，清退了一大批低端落后、不符合环保要求的产业。再结合“微改造”，将人们印象中“脏乱差”的村级工业园，打造成平价高效、设计新颖的创新创业空间载体。对比寸土寸金的珠江新城，“村里的众创空间”以高性价比的办公成本，帮助着中小规模的创业团队度过早期资金不足的困境。

天河区 968 智联产业园

02安居：住者有其屋

安居：住者有其屋

近年来，广州市在“住有所居”上下足功夫，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，采取竞配建、竞自持公开出让手段，推动租购并举租房制度形成，持续加大住宅用地供应，有效保持了房地产市场稳定、地价指数平稳。

1.理性的商品房价格

广州是一座务实的城市。广州人不爱跟风，不贪图赚快钱。同时，由于社会经济活跃，人们的投资渠道相对较多，所以通过买房投资获利也就没有成为一种社会风气。独特的城市基因决定了广州的房价不会过多收到非理性投资的干预和影响。

因此，广州始终是一线城市中房价最低、最稳定的。在其他城市房价不断上涨的时候，广州从来都是不紧不慢，跟随市场规律和供需关系，保持着理性的波动。在北上广深一线城市中，相比于其他城市动辄需要千万的“上车盘”，广州的房子“踮踮脚还是够得着的”。

仅看房价也许片面，“房价收入比”才是年轻人考虑是否落户一个城市的关键因素。根据贝壳研究院日前发布的《2020 新青年居住消费趋势报告》，全国 30 个样本城市的房价收入比中，深圳高居榜首，北京、厦门、上海、杭州紧随其后，广州位列第六，这直观体现了广州在一线城市中最小的购房压力。现在，房价的比较优势已经成为广州城市竞争、产业聚集、人才流入的一个王牌，也进一步提升了广州市民的获得感、幸福感。

2.平稳的土地供应

广州的房价之所以理性，除了受城市特质和供需平衡影响外，更重要的原因是在“房住不炒”政策影响下，政府从土地出让、限购政策、交易管控等多方面入手，通过“稳地价、稳房价”等措施，实现了稳定市场预期的目的，从根本上遏制了投机行为，让房屋回归居住属性。

合理控制住房用地供应节奏和供应力度。广州采用分批组合出让、把控挂牌节奏等方式合理安排房地产用地供地节奏，视市场需求持续稳定推地，稳定市场预期。

根据历年《广州统计年鉴》中对于新建商品房现售、预售面积的统计数据，可以估算出广州市场上平均每年消化的商品房总套数约为 9~10 万套。

而根据《广州市 2017~2021 年住宅用地供应计划》，广州在近 5 年内合计供应住宅用地 3200 公顷，建设普通商品住宅 60 万套，意味着年均供应 12 万套。

供需平衡、供略大于需的土地供应节奏，无疑从根源上抑制了广州房价的过快上涨，体现了广州市政府对于市场的精准判断和稳健的政策调控手段。

3.全面的住房保障体系

当前，广州市通过一套“组合拳“已初步建立起租售并举的住房保障体系。公租房保障已覆盖中低收入户籍住房困难家庭、新就业无房职工和外来务工人员群体，同时为中高层次人才提供过渡性住房支持，也已出台了共有产权住房和人才公寓的有关政策。

通过公开出让商品住房用地竞配建人才公寓、安置房等各类政府性房源；配建自持、竞自持由开发商自持的租赁住房，倒逼开发商进入租赁市场；推进集体建设用地建设租赁住房试点......一系列的举措，都是广州在加快推动建立多主体供应、多渠道保障、租售并举的住房供应制度方面的努力。

截至 2020 年 4 月份，广州市共建设筹集各类保障性安居工程住房约 33.4 万套，通过实物保障、租赁补贴等多种方式累计保障 29.47 万户约 90 万人，未来 3 年还将筹集政策性租赁住房 15 万套（间），着力解决广州新市民的住房问题，预计可惠及 30 万人。

03结语

结语

不论是创新创业，还是购房安居，广州都以极具性价比的姿态，拥抱着广大年轻人。

正是在这样多元、开放、包容的基础上，广州才有了对人口的强大吸引力。

有了这些源源不断涌入的年轻人，广州才能迸发青春朝气，激发创新动能。广州这座“老城市”，正在不断焕发出“新活力”。

作者｜刘程（GZPI 城市设计策划所）

版式｜GZPI 办公室